Кто хозяин - тот и платит Прежде всего, владелец квартиры может оставить обязанность по оплате коммунальных платежей за собой, а их стоимость заложить в арендную плату. Этот метод отличается высокой надежностью: хозяин жилья сам оплачивает квитанции и всегда может быть уверен в том, что нигде не скопятся долги. «Удобно это и тем арендодателям, которые живут далеко от своего жилья: в другом городе или даже стране, - говорят в компании «МИЦ-Недвижимость» (ГК «МИЦ»). - Получив от своего жильца плату за квартиру на банковскую карту, хозяин жилья может с помощью онлайн-сервисов оплатить счета и спать спокойно. Есть, правда, и минусы: такая схема совершенно не стимулирует арендатора экономить ресурсы, ведь его арендная плата установлена фиксировано и не зависит от цифр в платежках». Также нужно помнить о сезонных изменениях расценок ЖКХ. Если договор найма заключался летом, то зимой, когда обычно происходит сезонное удорожание ресурсов, доходы арендодателя несколько сократятся. А вот с точки зрения налоговой нагрузки этот способ довольно выгоден арендодателю. Если он сам платил за содержание объекта весь год, то в конце отчетного периода может уменьшить налогооблагаемую базу на сумму коммунальных платежей. Кто проживает - тот и платит Также арендодатель может установить для квартиранта пониженную арендную плату с условием, что он будет самостоятельно получать квитанции и ежемесячно их оплачивать. Благодаря этому хозяин квартиры не будет тратить время на оплату счетов, а у жильца будет стимул экономить ресурсы - расходовать меньше воды, вовремя выключать свет и т.д., ведь чем меньше он потребит, тем меньше заплатит. Способ довольно удобный, но подходит далеко не всегда. Арендодателю все равно придется каждый месяц проверять, оплатил ли жилец счета и не копит ли долги, что, по сути, не проще, чем оплачивать счета самому. Однако в то же время, снимая с себя оплату коммунальных услуг, владелец квартиры всегда будет получать неизменный доход, на который не будет влиять сезонное повышение цен на ЖКХ. Арендатор платит дважды Существует еще один вариант, который позволяет избежать некоторых минусов предыдущих способов: квартирант вносит хозяину жилья два отдельных платежа - фиксированный за пользование квартирой и «плавающий» за коммунальные услуги. Таким образом, у него всегда имеется стимул рационально потреблять ресурсы, он видит, за что платит, и при этом не тратит время на оплату квитанций. Арендодатель в свою очередь не теряет на сезонных изменениях тарифов и всегда имеет уверенность, что нигде не накопится долгов. Правда, здесь теряется возможность получить налоговый вычет: нефиксированная плата за «коммуналку» должна быть отражена и обоснована в договоре (возмещение расходов на ЖКХ), а для налоговой это будет свидетельством того, что арендодатель не тратил на содержание жилья своих денег. Какой же способ представляется наиболее удобным и выгодным? По словам риэлторов, отечественные арендодатели чаще предпочитают получать от жильцов компенсацию за «коммуналку», но также нередко поручают им оплачивать счета самостоятельно. В целом, все три вышеописанных способа являются по-своему удобными, главное - договориться с арендатором обо всем на начальном этапе и прописать все установленные правила в договоре аренды.
Кто и за что платит в арендном жилье? Какие пункты в свете этого обязательно нужно закрепить в договоре?
Аренда квартиры — это такая же сделка, как и многие другие. И как многие сделки она требует письменного закрепления, чтобы впоследствии спорные ситуации между сторонами было легко уладить. Одним из моментов, который может стать причиной раздора, являются расходы помимо самой арендной платы, которые рано или поздно возникнут при пользовании квартирой.
Выбирая квартиру стоит быть внимательным к нескольким вещам. В первую очередь, обратите внимание на сантехнику и трубы. Сантехника должна быть в рабочем состоянии, не разбитая, с работающими механизмами, а трубы не подтекающими. Не поленитесь внимательно просмотреть трубы на предмет подтеков. В противном случае именно это и станет вашим первым непредвиденным расходом.
В моей практике был случай, когда сняли квартиру особо не присматриваясь к сантехнике и коммуникациям, и, как оказалось, зря. Первые же наши вложения при заезде — замена механизма в сантехнике, ремонт трубы в ванной, ремонтные работы с трубами в целом.
Оказалось, что трубы подтекают, а в ванной комнате труба стоит как декорация, и саму раковину использовать по прямому назначению нельзя. Собственник квартиры ремонтировать все за свой счет отказался, также и не захотев чтобы расходы пошли в учет квартплаты.
Стоит отметить, что ремонт итак является прямой обязанностью собственника, так как в рамках статьи 30 Жилищного кодекса РФ: «Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии».
К слову, собственник также несет расходы на содержание общедомового имущества и не может переложить эту обязанность на арендатора.
Как правило, арендатор также платит за электроэнергию и потребление воды, если установлены счетчики. В обязательном порядке перед подписанием договора необходимо по квитанции посмотреть, что отсутствует задолженность по данным платежам. Платить удобнее всего по показаниям счетчиков, так как при перерасчетах со стороны поставщика услуги в квитанциях неожиданно могут появиться задолженности, к которым арендатор не имеет никакого отношения. Поэтому в договоре в обязательном порядке указываются показания приборов учета на момент заключения договора.
Третьим важным моментом, который может принести вам значительные финансовые затраты — это теплоснабжение квартиры. Легко проверить качество тепла, если арендный договор заключается зимой, но что делать если летом? Тут также можно заранее подстраховаться.
Для начала нужно обратить внимание на состояние окон и дверей, нет ли там щелей, через которые вы будете обогревать улицу. Но самым важным шагом будет беседа с соседями этажом выше. Не стесняйтесь спросить их о том, как обстоят дела с теплом зимой, иначе есть шанс оказаться в холодной квартире, которую придется обогревать с огромными счетами за электроэнергию. Для подстраховки не помешает включить в договор аренды строчку, что арендодатель гарантирует проведение необходимых работ в случае, если в квартире некачественное теплоснабжение (указать температуру в квартире для зимнего периода). Или же работы будут проходить за счет арендатора, но в счет арендного платежа. Этот пункт не будет лишним, так как электрические отопительные приборы повышают расходы арендатора зимой весьма и весьма прилично.
Одним из самых неприятных моментов в съемных квартирах являются насекомые (тараканы, клопы) и старый хлам, который собственники почему-то частенько не желают вывозить. Этот момент необходимо заранее обговорить в договоре, чтобы вам не пришлось жить на складе старых вещей, еще и приплачивая арендодателю за право поработать при них сторожем. Что же касается насекомых, то проверка в самых незаметных местах (плинтуса, стена за трубами теплоснабжения, и т.д) позволят вам своевременно обнаружить такой «сюрприз». Тут все очень просто — снимать такую квартиру можно лишь после полной дезинсекции и дезинфекции. В противном случае убытки будут больше, чем вы можете представить.
Эти простые советы помогут вам сэкономить не только деньги, но и нервы.
Советы подготовила Анастасия Загоруйко.
Наиболее спорный вопрос при заключении договора об аренде жилой площади, это вопрос оплаты жилищно-коммунальных услуг (далее ЖКУ). По закону стороны самостоятельно могут договориться о том, кто будет оплачивать ЖКУ, но при одном обязательном условии, договоренность сторон обязательно должна быть внесена в договор об аренде жилого помещения, иначе все платежи будут выставлены владельцу данного жилого помещения. Поэтому убедитесь, что в вашем договоре обязательно отмечены все условия: кто будет платить, за какие именно услуги, что не включается в плату за ЖКУ, оплачиваемую нанимателем. На сегодняшний день существует несколько способов распределения ответственности за расходы арендной квартиры:
1. Оплата коммунальных услуг осуществляется арендодателем. Т.е. все счета ЖКУ будут приходить на имя арендодателя и он самостоятельно будет оплачивать их любым удобным способом. В этом случае, арендатор осуществляет только оплату за пользование помещением, указанном в договоре аренды жилого помещения. Арендная плата при составлении договора рассчитывается с учетом будущих расходов на ЖКУ.
2. Наниматель самостоятельно оплачивает все связанные с пользованием арендованного имущества расходы. В этом случае при заключении договора аренды жилой площади арендодатель и арендатор соглашаются с условиями, что последний в дальнейшем должен будет заключить специальные договоры с теми, кто обеспечивает ЖКУ (на скор аренды жилого помещения, указанным в договоре аренды). Такой способ распределения ответственности за оплату ЖКУ распространен при аренда муниципального или государственного имущества, а так же при заключении договора аренды жилого помещения на длительный срок.
3. При следующем варианте, все коммунальные счета так же оплачивает сам арендатор, но при этом он не заключает никаких договоров с коммунальными службами. С формальной точки зрения данный способ распределения ответственности за оплату ЖКУ наиболее простой, но при этом арендодатель сталкивается с проблемой контроля оплаты ЖКУ. При этом вы можете взять на себя часть платежей по ЖКУ. Но в любом случае, при таком распределении ответственности за оплату ЖКУ, необходимо подробно перечислить в договоре аренды жилого помещения все услуги жилищно-коммунальных служб, которые должен оплачивать арендатор, а так же услуги, которые оплачивает арендодатель (если такие имеются). Но открытым остался очень важный вопрос, как же проконтролировать оплату ЖКУ арендатором?
Контроль оплаты ЖКУ
Есть несколько способов узнать свою задолженность по ЖКУ:
1. Первый и самый простой способ – через специальный сервис «Банка Москвы», для этого вам необходимо зайти по ссылке , ввести код плательщика (заблаговременно запишите свой код плательщика, он есть на каждой вашей квитанции) и выбрать месяц, задолженность по которому вас интересует;
2. Через систему онлайн оплаты услуг А3. Для этого вам необходимо зарегистрироваться на сайте система А3 и перейти по ссылке ;
3. Через портал государственных и муниципальных услуг (функций) города Москвы. Для этого вам необходимо зарегистрироваться на портале и перейти по ссылке для проверки задолженности (вид документа необходимо выбрать «долговой»);
4. Через портал проверок задолженностей. Для этого вам необходимо заполнить небольшую форму на сайте и через некоторое время вам на почту придет отчет о задолженности, если она имеется;
5. Через личный кабинет ГКУ “Центр координации ГУ ИС”. Для этого вам необходимо лично обратиться в ГУ ИС, к которому прикреплен Ваш дом (см. адреса ГУ ИС), и, в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 27 июля 2006 г. N 152-ФЗ «О персональных данных», подписать Согласие на обработку персональных данных через интернет. После чего вы получите доступ в личный кабинет .
Контроль оплаты электроэнергии
Задолженности по электроэнергии можно отследить при помощи официального сайта компании «Мосэнергосбыт» . Для этого вам необходимо зарегистрироваться в личном кабинете частного лица .
Контроль оплаты городского телефона
Задолженности по оплате городского телефона проще всего отслеживать через официальный сайт МГТС или позвонив в Единый Контактный центр МГТС по бесплатному телефону 8 495 636-0-636.
Примечание: Если вы сдаете квартиру в новостройке и у вас есть управляющая компания, которая занимается всеми вопросами оплаты ЖКУ, то вы можете узнать есть ли у вас задолженность на сайте вашей управляющей компании или договориться с ними, что бы они сообщали о наличии у вас задолженностей.
Находит квартиру, которая отвечает всем его критериям поиска и уже готов выйти на сделку с собственником, но, когда узнает стоимость коммунальных услуг в месяц, – передумывает. А все потому, что в некоторых домах квартплата в месяц достигает едва ли не фактической стоимости аренды. В особенности это относится к домам с централизованным отоплением и жадной управляющей компанией.
Как правило, на аренду квартиры с высокой коммуналкой выставляются по сниженной цене, чтобы привлечь к себе внимание людей, находящихся в поиске жилья. А потому уже при звонке по понравившемуся объявлению всегда следует уточнять у собственника размер коммунальный платежей и порядок расчетов по ним.
На сегодняшний день многие арендодатели перекладывают оплату всех квитанций на квартиросъемщика, руководствуясь принципом – кто живет, тот и платит. В особенности это касается регионов.
Внимание! При подписании договора найма квартиры обратите внимание на пункт, где указано что именно будет оплачивать наниматель, а что наймодатель. В ГК и ЖК РФ нет правил, регламентирующих данный вопрос на рынке аренды недвижимости. .
За какие коммунальные услуги он отвечает?
Чтобы разобраться с этим вопросом сперва следует дать определение понятию квартплаты. Оно подразумевает под собой две системы расчетов: за коммунальные услуги и за коммунальные платежи. Коммунальные услуги включают в себя:
В свою очередь к коммунальным платежам относят:
- Плата за телефон.
- Кабельное телевидение.
- Интернет.
- Содержание и ремонт жилого помещения.
- Капремонт.
- Все коммунальные услуги.
Важно! Подписывая договор найма, обращайте внимание на то, что именно прописано в нем по поводу оплаты квитанций. Если сказано, что арендатор оплачивает коммунальные услуги – вы будете платить только за показания счетчиков и отопление.
Если же прописано, что оплачиваются полностью коммунальные платежи, то будьте готовы к тому, что на вас ляжет оплата по всем квитанциям.
Как брать с квартирантов деньги за воду?
Вода – это та услуга, которая потребляется непосредственно жильцом квартиры. А потому оплата за воду – это обязанность арендатора. Сюда же относится и сумма за водоотведение и канализацию, которые указываются только в том случае, если было водопотребление.
Взиматься оплата за коммунальные услуги может несколькими способами:
- Арендодатель может самостоятельно оплачивать квитанции, при ежемесячном расчете прибавляя к стоимости аренды оплату по счетчикам.
- Наниматель так же может сам оплачивать коммуналку, передавая наймодателю уже оплаченные квитанции при расчете за аренду квартиры. Чаще всего такой способ используется, когда на арендатора возложена оплата за все коммунальные платежи.
- Если наниматель работает с наймодателем по безналичной системе расчетов, то и коммунальные платежи он может оплачивать в электронном варианте. В таком случае он предоставляет арендодателю электронные квитанции об оплате, либо же прибавляет необходимую суму к переводу за аренду квартиры.
Отопление: жильцы или арендодатель?
Это двоякий вопрос и по большей части тут все будет зависеть от того, как сумеют договориться между собой наймодатель и наниматель. Часто, если обе стороны проникаются друг к другу, то решение достигается путем компромисса.
Где съемщик экономит?
Есть такие коммунальные платежи, которые никак не должны ложиться на плечи арендатора. Это неизменные суммы, которые оплачиваются собственником независимо от того проживает кто-то в квартире или нет. К данным платежам относятся:
- Капитальный ремонт.
- Общедомовые нужды.
- Содержание жилья.
Логика тут простая – все эти сборы направлены на улучшение и поддержание внешнего вида дома, придомовой территории или подъезда. Однако, квартиросъемщик берет в аренду недвижимость лишь на время, а потому к нанимателю не могут относиться платежи, направленные на улучшение чужой собственности . Вот только арендодатели имеют полное право указать в договоре найма любые условия финансовых расчетов.
Справка! Условия оплаты коммунальных услуг прописываются в финансовом соглашении договора найма. Стандартным требованием является оплата квитанций до 10 числа следующего месяца. А порядок и система расчетов устанавливаются индивидуально – по договоренности между собственником и квартиросъемщиком.
Оплата квитанций за коммуналку – это самый наболевший вопрос на ранке аренды недвижимости. Владелец квартиры всегда будет хотеть получить большую прибыль с аренды, а квартирант – пытаться сократить расходы на жилье.
Оптимальным, при сдаче, станет вариант, когда собственник включает коммунальные платежи в стоимость аренды квартиры, оставляя лишь оплату по счетчикам. И пусть ежемесячная плата за квартиру будет чуть выше, зато злополучная тема уже не будет так остро стоять между сторонами соглашения.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .
