Собственник недвижимости вправе распоряжаться ею по своему усмотрению – дарить, продавать, передавать в наследство, обменивать. Последний вариант не так часто используется, как продажа, так как сложно найти оптимально подходящие обеим сторонам варианты. Наиболее распространено заключение договора мены недвижимого имущества между близкими и родными, однако закон не запрещает менять объекты и абсолютно посторонним людям.
Юридическая основа
Обмен квартиры отличается от процедуры по договору мены, так как при обмене жилья предполагается смена места жительства без переоформления частной собственности. К таким случаям относятся квартиры, предоставляемые по договору соцнайма. Особенностью подобных сделок является использование в качестве платы права собственности, исключая денежные средства.
Гражданское законодательство регулирует процедуру оформления договора мены. Согласно ст. 567 под данным документом понимают сделки с недвижимым имуществом, сопровождаемое обменом жилья между сторонами. Закон предполагает равноценность предстоящего обмена, однако в соглашении на мену может указываться другое.
Юридической особенностью такого соглашения служит признание обеих из сторон одновременно и будущим собственником, и продавцом текущей недвижимости.
Процесс обмена собственностью сопровождается обязательным составлением договора, в котором указываются условия предстоящего обмена и вступления в новые права.
Договор мены имеет множество сходных черт с купчей на недвижимости:
- в качестве оплаты принимаются права собственности, которые обретает каждая из сторон после заключения договора;
- для признания сделки законной необходимо подтвердить факт перехода прав между участниками процесса путем регистрации собственности и внесения регистрационной записи о сделке.
Обмен собственности признается неравноценным, если у одной стороны возникает определенная дополнительная выгода. Любое из условий процедуры обмена подлежит фиксации в пунктах договора.
Основные правила составления договора мены
Далеко не всегда обмениваясь недвижимостью, объекты сделки признаются равноценными. Чаще всего, мена сопровождается выплатой дополнительной компенсации одной из сторон, т.е. доплатой.
При составлении документа исходят из необходимости включать обязательные пункты и условия:
- предмет договора – оба объекта указываются с подробным описанием основных характеристик и точным адресом, включая этаж, количество комнат, размеров объектов;
- обмен не означает, что владельцы обмениваются одинаковыми видами недвижимости – при передаче квартиры, вторая сторона может получить участок, движимое имущество, иные ценные вещи;
- при различии в ценности обмениваемой собственности исходят из положений п.2 ст. 568 ГК, устанавливающих порядок оформления компенсационной выплаты стороне, чья собственность оказалась дороже;
- в договоре обязательно указание цены за каждый из объектов, а также определение дополнительной выплаты при неравноценности;
- каждая из сторон выступает одновременно в роли собственника отчуждаемого имущества и приобретателем, однако какого-либо специального названия для участников сделки законом не установлено;
- в тексте договора должны быть указаны сроки исполнения обязательств сторонами, а процесс передачи имущества сопровождается составлением приемопередаточного акта.
На видео о заключении договора мены
Не всегда участников мены двое – в некоторых случаях сделка производится между несколькими сторонами, а заключаемый договор относится к категории юридически сложных бумаг.
Обмен жильем – не самый распространенный вариант смены квартиры или дома. Однако в некоторых случаях именно он является оптимальным вариантом. Чаще всего такие сделки совершают близкие родственники, друзья, знакомые .
Нельзя путать договор мены с обменом квартиры. Последний предусматривает просто смену места проживания без вступления в право собственности (жильё социального найма, например).
Если же в результате обмена платой выступают не деньги, а права собственности на недвижимость, то это и есть мена.
В ст. 567 Гражданского кодекса РФ изложено понятие договора мены – это разновидность сделки с недвижимостью, в результате которой владельцы обмениваются жильем.
Априори обмен этот должен быть равноценным, хотя в тексте может быть указано иное.
Нюансом такого соглашения является правовое положение сторон — каждая из них одновременно выступает и покупателем, и продавцом .
Факт обмена жильем подтверждается заключением письменного договора между сторонами. Документ оформляется как гражданско-правовое соглашение.
По своей сути, это тот же с присущими ему моментами:
- платой за жилье выступают не деньги, а имущественные права, в которые вступает каждый из собственников квартир по вступлении договора в силу;
- договор мены считается исполненным после регистрации прав собственности на жилые помещения, сопровождающейся получением новых , и прочей документации.
В случаях, когда обмен неравноценен, сделку уже нельзя считать истинным «бартером», поскольку одна из сторон получает некую прибыль. Все эти нюансы также прописываются в договоре.
Регулируются такие сделки, как и , нормами Гражданского кодекса РФ.
В каких случаях выгодно заключать договор?
Основными причинами, побуждающими владельцев жилья к заключению , можно считать:
- желание улучшить свои условия проживания с минимальными затратами времени;
- попытка сэкономить на уплате налогов.
Последнее часто является первопричиной осуществления бартера. Дело в том, что при равноценном обмене, когда имущество собственников подходит обеим сторонам и стоимость их равна, налог в госбюджет не уплачивается .
Даже если недвижимость неравноценна, размер отчислений будет существенно ниже. Поскольку предполагает вычет из полученной прибыли, то и взиматься он будет не с общей оценочной стоимости, а только с разницы.
Необходимость уплаты НДФЛ возникает только у тех собственников, которые владеют жильем менее 3 лет
. Причем неважно, каким образом владелец вступил в права: , унаследование.
При сроке владения меньше 3 лет можно воспользоваться , прописанный в ст. 220 Налогового кодекса РФ.
Сделки между близкими людьми неравноценных квартир зачастую происходят с доплатой «в конверте», когда сумма прибыли от продажи и вовсе нигде не фигурирует.
На практике заключение таких договоров осуществляется чаще всего между родственниками или друзьями.
Найти постороннего человека-владельца жилья, которого устроит ваша квартира, а его недвижимость приглянулась вам, очень трудно.
Нюансы при оформлении договора
Такой документ заключают исключительно собственники недвижимости. Его основные пункты прописаны в ст. 567 Гражданского кодекса РФ.
Видео: Подмена договора купли-продажи договором мены
В видеоролике рассказывается о распространенном способе мошенничества при заключении сделок с недвижимостью, когда договор мены недвижимости формально подменяется договором купли-продажи. В чем заключается обман и какие правовые последствия могут наступить для сторон подобной сделки?
Гражданское законодательство наделяет собственника недвижимого имущества правом им владеть, пользоваться и распоряжаться. Одним из вариантов распоряжения является передача прав собственности другому человеку по договору мены. Чтобы минимизировать риски, связанные с оформлением такой сделки, нужно знать, как правильно составить договор мены в 2019 году для Росреестра.
Что такое договор мены недвижимого имущества?
Понятие документа, по которому происходит обмен недвижимыми объектами между собственниками, дано в п. 1 ст. 567 ГК.
Договор мены недвижимого имущества — взаимное согласие на передачу недвижимости в обмен на другую, между лицами являющихся одновременно продавцами, обязывающие передать объект и, обязывающие принять его.
К его особенностям относятся:
- применение правил, аналогичных сделке купли-продажи;
- составление в простой письменной форме;
- обе стороны являются продавцами и покупателями предметов договора, обязуются их передать и принять в обмен;
- предметы договора должны быть признаны равноценными, если не указанно иное условие. При обмене неравноценных товаров одна из сторон может потребовать возмещения разницы в цене в качестве доплаты. Порядок и размер доплаты устанавливается в рамках договора.
Плюсы и минусы договора мены
Специфика договора мены предусматривает как положительные, так и отрицательные стороны сделки.
К плюсам отнесем:
- нет необходимости нотариально удостоверять договор, он составляется в простой письменной форме;
- при равноценном обмене исключается необходимость передавать денежные средства или производить какие-либо расчеты;
- равноценный обмен позволяет избежать налогообложения сделки, поскольку никакая из сторон не признается выгодоприобретателем;
- в случае спора и признания сделки недействительной проще вернуться к моменту до заключения сделки. Имущество, переданное в результате обмена, просто вернется к прежним собственникам.
К отрицательным:
- при неравноценном обмене следует предусмотреть возмещение разницы в цене в рамках договора;
- получатель выгоды в результате неравноценного обмена обязан отчитаться в налоговый орган и уплатить налог;
- недвижимое имущество, полученное в результате обмена, становится совместной собственностью супругов.
Какие потребуются документы для заполнения договора?
Для составления договора мены требуются документы личного характера от обеих сторон сделки:
- удостоверения личностей собственников объектов недвижимости, которые будут участвовать в сделке;
- выписки из ЕГРН по обоим предметам договора. Они подтверждают право собственника, позволяющее распоряжаться имуществом по своему усмотрению.
Как правильно заполнить договор мены?
К оформлению договора мены применимы те же правила, как и к другим сделкам с имуществом. Стороны здесь являются равнозначными и именуются, как Сторона 1 и Сторона 2. В этом пункте указываются ФИО участников сделки, их паспортные данные в соответствии с документами.
Существенным отличием договора мены является тот факт, что предметом договора выступают два объекта. Поэтому в этом пункте прописываются характеристики обоих предметов сделки, и делается отсылка на правоустанавливающий документ по каждому из них.
Равноценный договор
Поскольку договор является результатом согласования всех существенных условий, то следует учитывать, равноценен ли обмен. При равноценном обмене условия содержат:
- обязанность первой стороны передать имущество второй стороне и одновременно принять другое, которое передается в обмен от второй стороны;
- обязанность второй стороны передать и принять соответственно имущество свое в обмен на имущество первой стороны.
Договор с доплатой
При неравноценном обмене необходимо уточнить стоимость каждого из предметов договора, указать их стоимости и вывести размер доплаты, полагающейся той стороне, в собственность которой переходит объект с меньшей стоимостью. Такая норма установлена ст. 568 ГК.
К существенным условиям сделки можно отнести и права лиц, за которыми в соответствии с законодательством сохраняется возможность пользования помещением. Такой момент касается жилых площадей, которые чаще всего и обмениваются по соответствующему договору. При наличии таких лиц в договоре обязательно указывается перечень их прав на пользование жилье после смены хозяина помещения. К ним относятся:
- арендаторы;
- граждане и проживающие с ними лица по договору найма;
- получатели ренты по соглашению пожизненного содержания с иждивением;
- бывшие члены семьи собственника.
При обмене жилыми помещениями следует определить и прописать в договоре порядок их освобождения. Здесь должны быть оговорены сроки выписки из жилья и полного его освобождения.
Регистрация договора мены в 2019 году
Право собственности на имущество, которое было получено в результате обмена, возникает у сторон сделки только после ее государственной регистрации. Поэтому после подписания договора обоим участникам обмена необходимо собрать необходимые для этого документы и передать их в территориальный орган Росреестра.
Какие нужны документы для Росреестра?
К таким документам относятся:
- госпошлина за регистрацию договора — 1000 руб. и регистрацию права собственности — 2000 руб.;
- заявление установленной формы о переходе права на переданное имущество и регистрации прав на новое;
- удостоверение личности заявителя;
- документ, подтверждающий право собственности на обмениваемое помещение (выписка из ЕГРН или свидетельство о гос. регистрации);
- договор мены — 3 шт.
Дополнительно могут потребоваться:
- согласие супруга или супруги, если обмену подлежит совместное имущество (заверенное нотариально);
- разрешение от органа опеки и попечительства, когда собственником является несовершеннолетний гражданин.
Куда подать для регистрации?
Документы представляются на регистрацию в Росреестр одним из удобных способов:
- лично в отделение органа регистрации либо через МФЦ;
- через заполнение электронной формы на официальном сайте ведомства с прикреплением отсканированных документов;
- почтовой пересылкой с уведомлением и описью вложений.
Срок регистрации составляет 7 рабочих дней от даты получения полного пакета документов. При подаче заявления через МФЦ срок увеличивается на два рабочих дня.
Итогом регистрации договора мены в Росреестре — получение гражданином на руки выписки из ЕГРН на вновь полученное имущество.
Одной из разновидностей операций с недвижимостью является заключение соглашения о мене недвижимого имущества. Договор мены недвижимого имущества - возмездное, двустороннее соглашение, согласно которому собственники объектов являются одновременно и покупателями, и продавцами. Эквивалент денежных средств - обмениваемые товары.
Важно! При не равнозначности стоимости обмениваемых объектов по данным взаимоотношениям могут быть применены денежные средства в качестве доплаты для обеспечения равноценности.
Согласно Гражданскому кодексу РФ под договором мены подразумевается сделка, по которой каждая из сторон обязуется передать в собственность второй стороне товар исключительно в обмен на другой товар. По своему экономическому содержанию данный вид операций сопоставим с договоренностью о купле-продаже, поэтому общие правила составления едины. Операции по бартеру с переходом собственности на недвижимость подлежат обязательной государственной регистрации, к нему должен прилагаться акт приема-передачи, подписываемый непосредственно при обмене документами и ключами.
Существенные условия договора мены
- Предмет возникновения данного типа взаимоотношений - должны быть прописаны сведения о недвижимом предмете сделки с указанием его кадастровых характеристик (местоположение, площадь и т. д.).
- При операциях обмена жилых помещений - список лиц, сохраняющих право пользования объектом после смены собственника.
- Дополнительные условия, по которым должно быть достигнуто соглашение по заявлению участников сделки.
- Стоимость передаваемого недвижимого актива (цена всех товаров).
Внимание! При отсутствии одного из условий договоренность не может быть достигнута и считается недействительной.
Кроме того, при неравноценных стоимостях передаваемых объектов обязательным условием, прописанным заранее в соглашении, является размер вносимой доплаты, при отсутствии этой информации цена недвижимого имущества считается равноценной.
Важно! При осуществлении доплаты собственник, получивший денежные средства, получает доход и должен уплатить с него 13% налога, согласно действующему законодательству.
Отличительной характеристикой операций по обмену является то, что оба участника выступают и продавцом, и покупателем товара, поэтому наделены одинаковыми правами и обязанностями той и иной стороны.
Внимание! При проведении обмена могут присутствовать более двух сторон-участников.
Важный момент при заключении сложных договоренностей - товарообмен происходит только между объектами, права на которых зарегистрированы.
Основные особенности соглашения мены
- Направленность на передачу имущества в собственность (сближение с операциями купли-продажи) - исключается возврат имущества.
- Встречное предоставление - товарообмен исключительно на товар при ряде исключений:
- наличие доплаты при не равноценности;
- товарообмен иного имущества на недвижимость (например, авто на квартиру);
- обмен большой недвижимости на несколько маленьких (для равноценности сделки
Момент перехода права собственности - одновременный переход права собственности при исполнении сторонами всех условий договора и прохождении государственной регистрации. В случае уклонения одной из сторон прохождения регистрации сделки, предусмотрено возмещение убытков в связи с задержкой.
Примерный перечень документов, необходимых для прохождения государственной регистрации договоров мены недвижимости
- Заявление участников сделки (их официальных представителей).
- Подтверждение оплаты регистрации (копия, оригинал).
- Для физических лиц: удостоверяющие личность документы.
Для юридических лиц: учредительные документы, документы постановки на учет в качестве налогоплательщика с присвоением ИНН (оригинал, копии), выписка из ЕГРЮЛ. - Подтверждение полномочий представителя (оригинал, копия доверенности).
- Оригиналы письменно составленных соглашений - по экземпляру каждому из сторон сделки и один для прикрепления к делу.
- Документы, подтверждающие право собственности на обмениваемое материальное средство.
- Кадастровые паспорта объектов сделки (оригинал, копия, заверенная органом, выдавшим данный документ).
- Подтверждение передачи недвижимости.
- Разрешение органов опеки при наличии части собственности у несовершеннолетнего.
- Согласие одного из супругов при приобретении недвижимости в период брака.
Форма договора мены
Данный вид соглашения не содержит определенного законодательно установленного образца, поэтому по структуре образец договоренностей о таких операциях с объектами собственности совпадает с формой, заключаемой при продаже недвижимых активов, т. е. он должен заключаться в письменном виде в форме одного документа, подписываемого всеми сторонами сделки.
Внимание! При обмене недвижимого имущества разных регионов смена права собственности производится отдельно по месту нахождения каждого объекта (регистрация договора об обмене осуществляется в одном из территориальных органов службы в пределах округов, в которых находятся объекты).
Договор мены недвижимости можно составить, основываясь на образец.
Заключение
Одним из древнейших способов взаимодействия между людьми является обмен. Товарообмен - инструмент взаимоотношений, по которым сделка происходит по товарам без привлечения денежных средств. В соответствии с действующим законодательством договор мены - вид соглашения, по которому товары обмениваются между собой со сменой собственника (обязательное условие договоренности).
Сторонами-участниками могут выступать как физические, так и юридические лица, имеющие право собственности на этот объект. Обмен недвижимого имущества может происходить как на равноценную недвижимость, так и на другой товар.
В целом соглашение об обмене активами с переходом права собственности схоже с операцией купли-продажи, но имеет свои особенности и ограничения. Образец договора можно составить самостоятельно, основываясь на образце купли — продажи, но включив некоторые изменения.
Помимо всего прочего, преимуществом соглашения мены жилых помещений, является уменьшение спроса на жилье: граждане имеют право распоряжаться своим имуществом без наличия свободных денежных средств.
Post Views: 1 594
