Объекты перемещение которых без. Разграничение между некапитальными объектами и объектами недвижимости. Семь основных элементов рынка недвижимости

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 15 марта 2016 г. N 74-КГ16-2 Постановление президиума областного суда, которым движимое имущество признано бесхозяйным и передано в собственность заявителя, подлежит отмене, а апелляционное определение, которым отказано в удовлетворении заявленных требований, оставлено в силе, поскольку накопительные емкости с канализационными трубами, в отношении которых заявлены требования, относятся к недвижимым вещам, являются инженерными сооружениями, расположены под землей и прочно связаны с ней, а их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Кликушина А.А.,

судей Вавилычевой Т.Ю. и Назаренко Т.Н.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по заявлению ООО "Р.И.К." о признании движимого имущества бесхозяйным и передаче его в собственность общества

по кассационной жалобе представителя МУП "Жилкомсервис" городского округа "город Якутск" Мкртчяна Э.Ф. на постановление президиума Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 17 августа 2015 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Назаренко Т.Н., объяснения представителя МУП "Жилкомсервис" городского округа "город Якутск" Мкртчяна Э.Ф., поддержавшего доводы кассационной жалобы, возражения на кассационную жалобу представителя ООО "Р.И.К." Воробьева М.С., объяснения представителя окружной администрации г. Якутска Отрыванкиной М.В., полагавшей кассационную жалобу подлежащей удовлетворению,

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

ООО "Р.И.К." обратилось в суд с заявлением о признании объектов движимого имущества - накопительных емкостей под канализацию с подводящими канализационными сетями, расположенных в районе домов... по улице... в городе..., бесхозяйными и передаче этого имущества в собственность заявителя. В обоснование требований заявитель сослался на то, что накопительные металлические емкости с августа 2012 года находятся в его фактическом владении и пользовании. Это обстоятельство подтверждается тем, что обществом заключены договоры на оказание услуг по водоотведению с управляющими компаниями, обслуживающими многоквартирные дома, подключенные к указанным объектам, и на вывоз и захоронение отходов с ОАО "Якутская городская транспортная компания", а также действиями общества по эксплуатации и ремонту накопительных емкостей и подводящих сетей.

Представитель окружной администрации г. Якутска, привлеченной к участию в деле в качестве заинтересованного лица, Николаева А.В. просила отказать в удовлетворении заявления ООО "Р.И.К.".

Решением Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 18 декабря 2014 г. заявление ООО "Р.И.К." удовлетворено. Движимое имущество - накопительные емкости под канализацию с подводящими канализационными сетями, расположенные по адресам: Республика..., ..., признано бесхозяйным и передано в собственность ООО "Р.И.К.".

Суд апелляционной инстанции определением от 1 июня 2015 г. перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных гл. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, муниципальное унитарное предприятие "Жилкомсервис" (далее - МУП "Жилкомсервис").

Представитель МУП "Жилкомсервис" просил отказать в удовлетворении заявления ООО "Р.И.К.".

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 1 июня 2015 г. решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение об отказе в удовлетворении заявления ООО "Р.И.К.".

Постановлением президиума Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 17 августа 2015 г. апелляционное определение судебной коллегии отменено, решение суда первой инстанции оставлено в силе.

В кассационной жалобе представитель МУП "Жилкомсервис" городского округа "город Якутск" Мкртчян Э.Ф. ставит вопрос о передаче жалобы с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены постановления президиума Верховного Суда Республики Саха (Якутия) и оставления без изменения апелляционного определения.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Назаренко Т.Н. от 28 января 2016 г. кассационная жалоба передана с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, возражения на нее, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

При вынесении оспариваемого судебного постановления такие нарушения норм материального права были допущены судом кассационной инстанций.

Как следует из материалов дела и установлено судом спорное имущество - накопительные емкости под канализацию с подводящими канализационными сетями, расположенные на территории домов... по ул. ... в г. ..., поставлены окружной администрацией города Якутска на учет как бесхозяйное имущество в 2013 году.

Распоряжением окружной администрации г. Якутска от 23 октября 2013 г. N 1985р "Об определении эксплуатирующей организации бесхозяйных объектов недвижимого имущества на территории городского округа "город Якутск" спорные объекты переданы МУП "Жилкомсервис" во временную эксплуатацию (л.д. 115-116, 125-127).

Распоряжением окружной администрации города Якутска от 10 февраля 2015 г. N 157р распоряжение от 23 октября 2013 г. N 1985р признано утратившим силу, департаменту имущественных и земельных отношений окружной администрации города Якутска поручено осуществить передачу бесхозяйных объектов водоотведения (септиков) на ответственное хранение гарантирующей организации в сфере централизованного водоотведения с промежуточным вывозом жидких бытовых отходов на территории городского округа "город Якутск" МУП "Жилкомсервис" (л.д. 183-184).

Право муниципальной собственности на спорное имущество не зарегистрировано. В 2012 году ООО "Р.И.К." заключило договоры с управляющими компаниями, обслуживающими многоквартирные дома, подключенные к спорным объектам, на оказание услуг по водоотведению, договор с ОАО "Якутская городская транспортная компания" на вывоз и захоронение отходов, а также осуществляло мероприятия по содержанию и ремонту этих объектов. Указанные обстоятельства лицами, участвующими в деле, не оспаривались.

Принимая решение об удовлетворении заявления ООО "Р.И.К.", суд первой инстанции исходил из того, что спорное имущество - накопительные емкости под канализацию с присоединенными сетями - является движимым имуществом, которым открыто владеет и пользуется общество. Бездействие окружной администрации, выразившееся в непринятии мер к оформлению своих прав на спорное имущество, суд расценил как добровольный отказ органа местного самоуправления от правомочий собственника.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявления, суд апелляционной инстанции не согласился с выводом суда первой инстанции о том, что спорное имущество является движимым, указав, что канализационный септик по своим техническим характеристикам представляет собой инженерное сооружение водоотведения, предназначенное для транспортировки сточных вод. При этом он является неотъемлемой частью канализационных сетей, как правило, находится под землей, занимает определенный участок. Перемещение септика без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, как невозможна и его эксплуатация без связи с землей. Суд пришел к выводу о том, что спорные объекты являются недвижимым имуществом, в связи с чем положения статьи 226 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть применены при разрешении спора по данному делу.

Апелляционная инстанция также указала, что при обнаружении бесхозяйного объекта сети водоотведения на территории муниципального образования право собственности на него может быть признано в порядке, установленном главой 33 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, только за муниципальным образованием.

Кассационная инстанция с выводом суда апелляционной инстанции о том, что спорное имущество является недвижимым, не согласилась. По ее мнению, спорные предметы, представляющие собой металлические резервуары для промежуточного накопления сточных вод с последующим их вывозом на станцию утилизации (очистки) автомобильным транспортом, являются временными, а не капительными. Их демонтаж и перенос возможны без несоразмерного ущерба их назначению, в связи с чем президиум пришел к выводу о том, что вывод суда первой инстанции о применении при разрешении спора положений статьи 226 Гражданского кодекса Российской Федерации является правильным.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что с выводом кассационной инстанции нельзя согласиться по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 3 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях и в порядке, предусмотренных кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

Согласно пункту 1 статьи 225 Гражданского кодекса Российской Федерации бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался.

В соответствии с пунктом 3 статьи 225 названного кодекса бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь. Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.

В соответствии с положениями статьи 293 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд, признав, что собственник отказался от права собственности на движимую вещь, принимает решение о признании движимой вещи бесхозяйной и передаче ее в собственность лица, вступившего во владение ею (часть 1). Признав, что недвижимая вещь не имеет собственника или собственник недвижимой вещи неизвестен и она принята на учет в установленном порядке, суд принимает решение о признании права муниципальной собственности либо собственности города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга на эту вещь (часть 2).

Согласно пункту 4 части 1 статьи 16 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения городского округа отнесена организация водоотведения.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

В соответствии с пунктом 9 статьи 2 Федерального закона от 7 декабря 2011 г. N 416-ФЗ "О водоснабжении и водоотведении" канализационная сеть представляет собой комплекс технологически связанных между собой инженерных сооружений, предназначенных для транспортировки сточных вод.

Пунктом 5 статьи 8 Федерального закона от 7 декабря 2011 г. N 416-ФЗ "О водоснабжении и водоотведении" (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) предусмотрено, что в случае выявления бесхозяйных объектов централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, путем эксплуатации которых обеспечиваются водоснабжение и (или) водоотведение, эксплуатация таких объектов осуществляется гарантирующей организацией либо организацией, которая осуществляет горячее водоснабжение, холодное водоснабжение и (или) водоотведение и водопроводные и (или) канализационные сети которой непосредственно присоединены к указанным бесхозяйным объектам, со дня подписания с органом местного самоуправления поселения, городского округа передаточного акта указанных объектов до признания на такие объекты права собственности или до принятия их во владение, пользование и распоряжение оставившим такие объекты собственником в соответствии с гражданским законодательством.

Проанализировав приведенные выше нормы материального права, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что накопительные емкости с канализационными трубами, в отношении которых заявлены требования, относятся к недвижимым вещам. Они являются инженерными сооружениями, расположены под землей и прочно связаны с ней, их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Судом апелляционной инстанции также было установлено, что накопительные емкости с присоединенными сетями на момент рассмотрения дела судом находились во владении МУП "Жилкомсервис" на основании распоряжений окружной администрации города Якутска и передаточных актов.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации соглашается с данными выводами апелляционной инстанции, поскольку они сделаны при правильном применении норм материального права и подтверждаются представленными по делу доказательствами.

Ссылка президиума Верховного Суда Республики Саха (Якутия) на то, что емкости находятся во владении заявителя, не соответствует фактическим обстоятельства дела, а выводы о том, что спорное имущество является движимым, основаны на ошибочном толковании норм материального права. Оснований для отмены судебного акта суда кассационной инстанции не имелось.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что допущенные судом кассационной инстанции нарушения норм материального права являются существенными, повлиявшими на исход дела, в связи с чем постановление президиума Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 17 августа 2015 г. подлежит отмене, а апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 1 июня 2015 г. оставлению в силе.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

постановление президиума Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 17 августа 2015 г. отменить.

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 1 июня 2015 г. оставить в силе.

Обзор документа

Спор возник по поводу накопительных емкостей под канализацию с подводящими канализационными сетями.

Заявитель просил признать указанные объекты бесхозяйными и передать их ему в собственность. При этом он полагал, что данные емкости являются движимым имуществом.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ согласилась с апелляционной инстанцией, отказавшей заявителю.

Спорные емкости относятся к недвижимым вещам. Они являются инженерными сооружениями, расположены под землей и прочно с ней связаны. Их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

На основании ГК РФ бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, регистрирующим права на недвижимость, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. По истечении года со дня постановки такой вещи на учет орган, управляющий муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на нее. Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.

Апелляционной инстанцией также было установлено, что спорные емкости с присоединенными сетями на момент рассмотрения дела находились во владении муниципального предприятия.

В науке гражданского права в течение достаточно долгого времени ведутся споры о понятии «недвижимого имущества».

Гражданский кодекс РФ содержит определение недвижимого имуще­ства. В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущест­во, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособлен­ные водные объемы и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, пере­мещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плава­ния, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Само по себе данное определение недвижимого имущества развернутое и объемное. Однако не все его положения понимаются однозначно, что порождает научные споры.

Представители таких отраслей науки, как философия, экономика и др., предлагают варианты определения недвижимости с учетом своей отраслевой специфики. Так, ученый-финансист, Балабанов И.Т. рассматривает недвижимость как финансовую категорию, определяя ее как участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и др.), а также зданиями и сооружениями27. По его мнению, недвижимость - это участок территории с соответствующими принадлежностями, среди которых называются природные ресурсы, здания, сооружения. В качестве одной из составных частей указывается и земельный участок28. В данном случае неясно, что же такое «территория»? В словаре Ожегова С.И. дается определение: «Территория - это земельное пространство с определенными границами»29. Получается, что земельный участок одновременно является и самой недвижимостью, и ее составной частью, что лишено логики.

Профессор Горемыкин В.А. считает, что недвижимость - это товар и называет лишь ее характерные признаки, такие как стационарность, материальность, полезность, долговечность, износ, разнородность, уникальность и неповторимость30. Думается, что это определение не отражает специфику недвижимого имущества.

Весьма противоречивую и спорную точку зрения по данной проблеме высказывает правовед Иващенко С. Б., который предлагает закрепить в УК РФ определение недвижимости, коренным образом отличающееся от цивилистического определения, поскольку оно, по его мнению, сформулировано недостаточно четко31. Критерием разграничения движимого и недвижимого имущества предлагается считать степень общественной опасности деяния, посягающего на то или иное имущество. Данный подход к определению недвижимости вызывает серьезные возражения многих ученых, т. к. предложения Иващенко С. Б. по совершенствованию законодательства не позволяют определить четкие признаки (границы) понятия недвижимости, а напротив, размывают эти границы и делая «недвижимость» весьма абстрактной категорией.

Большинство ученых-цивилистов полагает, что статья 130 ГК РФ, рассматривая понятие недвижимости, одновременно в качестве синонимов использует три правовых понятия: 1)недвижимая вещь; 2)недвижимое имущество; 3) недвижимость. Но в теории гражданского права они несут различную смысловую нагрузку, и было бы не совсем правильно их отождествлять.

Использование в определении категории «недвижимая вещь" вполне закономерно, поскольку, по мнению большинства цивилистов, лишь вещь может быть объектом права собственности. Профессор Суханов Е.А. указывает, что объектами вещных прав в российском праве не могут выступать имущественные права - права требования, права пользования и т.п.32

Щенникова Л.В. предлагает понимать вещь в широком и узком смысле. Широким понятием охватываются не только вещи материальных предметов внешнего мира, но также юридические отношения и права. В узком, собственном смысле слова, под вещами понимают предметы внешнего мира, как созданные трудом человека, так и находящиеся в естественном состоянии. Однако далее она отмечает, что по поводу вещей в узком смысле в первую очередь складываются общественные отношения, регулируемые гражданским правом33.

Гумаров И. полагает, что «общеупотребительное значение слова «вещь» не совпадает с ее юридическим, более широким пониманием. Он приводит определение, где под вещью понимается "предмет внешнего (материального) мира, находящийся в естественном состоянии в природе или созданный трудом человека, являющийся основным объектом в имущественных отношениях"34. На основании анализа ст. 132 ГК РФ, предусматривающей, что предприятие как имущественный комплекс включает в себя не только здания, сооружения и другие вещи, но и права требования, долги, исключительные права, И.Гумаров делает весьма своеобразный вывод, что закон, помимо вещей, как предметов материального мира, параллельно допускает существование нематериальных вещей35. С такой позицией согласиться трудно, поскольку в законе не содержится достаточно четких критериев, позволяющих выделить те вещные права, которые при определенных условиях могут приобретать вещную оболочку, то есть стать «вещью».

В данном контексте становится понятно употребление законодателем в понятии недвижимости наряду с категорией «вещь» категории «имущество». Тем самым законодатель характеризует недвижимость не только как объект, имеющий материальную оболочку (вещь), но и как совокупность соответствующих прав. Поэтому в ст. 132 ГК РФ «предприятие» обозначено как имущественный комплекс, а не совокупность вещей.

Одновременно возникает вопрос о необходимости использования понятия «имущество» в легитимном определении недвижимости. О.М. Козырь отмечает, что российский законодатель использует термин «недвижимое имущество» в качестве синонима «недвижимых вещей» лишь чисто условно, в действительности ограничивая категорию недвижимости только вещами36. Употребление в статье 132 ГК РФ третьего термина – «недвижимость» совершенно излишне, считает О.М. Козырь, поскольку и «вещь», и «имущество» в принципе охватывают названное явление целиком. Этим подчеркивается особое отношение российского законодателя к тем видам объектов, которые перечислены в ст. 130 ГК РФ, выражающееся в установлении более жесткого правового режима, в частности, государственной регистрации.

Таким образом, в доктрине нет однозначного понимания по исследуемому вопросу. Наиболее распространенной является точка зрения, что следовало бы исключить из ст. 130 ГК РФ упоминание о «недвижимом имуществе» и «недвижимости», усложняющее определение недвижимости, и акцентировать внимание на категории «недвижимая вещь», подчеркивая тем самым, что объектом права на недвижимость являются лишь предметы, имеющие материальную форму37.

Анализ любого понятия производится путем выделения его существенных признаков.

Из определения, данного в ст. 130 ГК РФ, усматрива­ется, что понятие «недвижимость» включает в себя определенную группу вещей. Недвижимое имущество составляют вещи, то есть «предметы ма­териального мира, способные к удовлетворению потребностей и могущие быть в обладании человека».38

Во-первых, это материальный субстрат. Профессор Суха­нов Е.А. раскрывает материальность через способность к физическому осязанию вещи.39

Во-вторых, вещь является предметом. Это значит, что в течение определенного продолжительного промежутка времени вещь способна иметь свои пространственные рамки и устойчивую структуру. В отношении недвижимости пространственная ог­раниченность проявляется в том, что к недвижимому имуществу относятся не земля, недра или воды в целом, а земельные участи, участки недр и обособленные водные объекты.

В-третьих, применительно к юридическому понятию - способность находиться в обладании человека. Исключением являются, например, космические тела, владение которыми пока невозможно, не могут как таковые быть предметом господства (отношение статики), а, следовательно, и предметом оборота (отношение динамики) и поэтому не нуждаются в правовом опосредовании.

И, в-четвертых, объект должен иметь свойст­ва, удовлетворяющие какие-либо человеческие потребности. В экономи­ческой плоскости данный объект трансформируется в товар, по поводу которого и складываются имущественные отношения. В противном слу­чае объект исключается из сферы действия имущественных отношений, и рассматриваться в качестве вещи в юридическом смысле не может.

Болтанова Е.С. в качестве необходимых признаков недвижимого имущества называет: индивидуальный характер (или неповторимость), неподвижность (или стационарность); в качестве побочных - многократное использование в процессе производства, сохранение первоначального вида (формы) в течение длительного периода, полезность, фундаментальность, тенденция к росту стоимости, необходимость постоянного управления, низкий уровень ликвидности, значительная ценность (существенная значимость)40.

При рас­смотрении легального определения недвижимости обращают на себя особое вни­мание такие признаки как прочная связь с землей и неделимость недвижимого имущества.

Признак прочной связи недвижимости с землей использовался еще в римском частном праве41. Часто данный признак именуют «естественным».

«Само собой разумеется, что вопрос о прочности и связи строения с землею не может быть решен принципиально с полной точностью. Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности... Несомненно, строительная техника, позволяющая перемещать многоэтажные дома, способна еще более затруднить и без того не особенно твердое отличие движимости от недвижимости» 42 , - в какой-то мере данные строки обусловили границы дальнейших догматических исследований в этом аспекте сущности недвижимого имущества. Правоведы рассматривали понятие «прочная связь с землей» исключительно как соединение (соединенность) 43 объекта с грунтом (почвой). В настоящее время механические критерии прочности связи строения с землей заметно утрачивают свое значение 44 , уступая зависимости (прочности) юридической. 45

Но и юридическая связь здания (сооружения) с земельным участком (землей) рассматривалась преимущественно как соотношение правовых режимов этих в определенной мере самостоятельных объектов недвижимости. Юридическая связь в упрощенном виде представляет совпадение (или возможность «сосуществования») вещных прав владельца как на земельный участок, так и на строение. В классическом виде (здание есть принадлежность земельного участка), действительно, такая связь не только имеется, она необходима. 46 В современном же российском гражданском законодательстве, как уже отмечалось, упомянутая юридическая «сцепка» при поверхностном рассмотрении может отсутствовать. Это дало основание современным исследователям полагать, что, поскольку «лицо, не имеющее право собственности на земельный участок, по действующему законодательству может стать первичным собственником здания или сооружения как объекта недвижимости», то «требование прочной связи с землей просматривается только в контексте физического соединения с земельным участком, при отсутствии, как правило, общего правового режима». 47

Вместе с тем данное обстоятельство представляется недостаточным, чтобы сделать однозначный вывод об отсутствии юридической «прочной связанности» объектов недвижимости, в рассматриваемом случае - земельного участка и строения, по следующим соображениям. Во-первых, возможно, отсутствующее на момент

приобретения строения право на земельный участок под ним возникает впоследствии либо путем передачи его бывшим собственником строения, либо возникновением вещного права на данный участок или участок, необходимый для пользования строением (ст. 552 ГК РФ). Во-вторых, объект недвижимого имущества фактически и юридически закреплен на конкретном, индивидуально-определенном участке земли, что необходимо для адресности и публичности этого объекта, на земельном участке, не просто выделенном в натуре, а юридическими средствами обозначенном в специальных учетных технических и регистрационных документах. В литературе такая пространственная и правовая обособленность объекта недвижимости от иных объектов гражданских прав признается его (объекта недвижимости) дискретностью. 48 Юридическое обозначение недвижимости первоначально всегда опережает возникновение вещных прав на него. Вещные права на определенный объект недвижимости вовсе не могут быть зарегистрированы (например, при самовольной постройке), но это не может означать, что недвижимое имущество не становится предметом правового, в том числе гражданско-правового, регулирования. В частности, градостроительное законодательство устанавливает, что объектами градостроительной деятельности, подлежащими государственному техническому учету и технической инвентаризации, являются:

• а) объекты, завершенные строительством и принятые в эксплуатацию;
• б) самовольно возведенные завершенные строительством объекты (части объектов);
• в) объекты, не завершенные строительством, в том числе объекты, разрешение на строительство которых не выдавалось;
• г) бесхозяйные объекты. Сведения об этих объектах (уже признаваемых недвижимыми) являются основой для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ведения государственного статистического учета, определения размера налога на имущество, ведения земельного, градостроительного кадастров, а также реестра федерального имущества. 49

Кроме того, «прочная» юридическая связь здания или сооружения с землей при отсутствии единых вещных прав на строение и земельный участок под ним проявляется и во взаимном правовом влиянии правовых режимов друг на друга, а при отсутствии на строение каких-либо вещных прав (например, самовольная постройка) можно говорить о "несанкционированном качественном изменении" объекта недвижимости, которым является земельный участок. 50 Следует отметить, что прочная связь с землей недвижимого объекта, по существу, сокращает ограниченный пространственный ресурс землевладельца, нарушает территориальную неприкосновенность публичного собственника, ограничивает доступ к недрам и т.д.

• 48. Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. СПб.: Юридический центр Пресс, 2002. С. 140.
• 49. Положение об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. N 921.

Рассматриваемые положения о прочной связи недвижимого объекта с землей не могут не быть обусловлены временным фактором этой связи. Позитивная норма ГК РФ о недвижимом имуществе, к сожалению, не содержит указания на временной характер прочной связи. Именно по этой причине в правоприменительной практике в решении вопроса об отнесении прочно (и физически, и юридически) связанного с землей объекта к недвижимости превалируют нормы публичного права, однозначно не признающие временные сооружения объектами недвижимого имущества независимо ни от прочности связи объекта с землей, ни от его неперемещаемости.

Это обстоятельство в целом разделяется отдельными правоведами: Представляется сомнительной обоснованность признания объектов, сооруженных на время, недвижимостью ввиду отсутствия признака прочной связи с землей, постоянства, бессрочности, их предназначенности для удовлетворения постоянной, а не временной только хозяйственной цели. Независимо от наличия фундамента они не обладают свойствами неперемещаемости ввиду запрограммированного сноса или переноса. Данный вывод не представляется бесспорно доказанным. Временное здание или сооружение, имеющее физическую прочную связь с землей, по логике должно иметь и определенную юридическую связь с занимаемым участком (предоставление того или иного права землепользования, адресность и т.д.). Норма ГК РФ не содержит привязки здания или сооружения к временному критерию. Рукотворные объекты недвижимого имущества по существу своему временные, построенные в 60-е годы многочисленные блочные пятиэтажные дома уже в ближайшее время потребуют демонтажа. В связи с этим в буквальном значении временный (или постоянный) характер объекта не может быть положен в основу деления вещей на недвижимые и движимые. Не только временный или постоянный характер строения в настоящее время предопределяет отнесение объекта к недвижимому или движимому имуществу. В не меньшей степени правоприменительная практика ориентируется на другой, также не установленный гражданским законодательством критерий: капитальность или некапитальность сооружения. Иллюстрацией такого сугубо технического подхода может быть одно из многочисленных дел, рассмотренное высшей судебной инстанцией (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1

50. Сенчищев В.И. Объект гражданского правоотношения. Общее понятие. Актуальные вопросы гражданского права / Под ред. М.И. Брагинского; Исследовательский центр частного права; Российская школа частного права. М.: Статут, 1998. С. 109 - 160.

февраля 2000 г. N 3280/99). Исследуя заявление истца о праве на недвижимую вещь, в подтверждение чего истец представил регистрационные документы бюро технической инвентаризации, Высший Арбитражный Суд РФ указал, что этот факт (регистрация в БТИ) не свидетельствует о приобретении объекта недвижимости. Кроме того, указано, что в процессе рассмотрения спора судом не исследован вопрос о том, построен ли прежним владельцем временный павильон либо капитальное строение, была ли получена на его сооружение необходимая разрешительная документация. После выяснения этих обстоятельств суд должен дать правовую оценку регистрационному удостоверению БТИ. Суд, следует далее, должен оценить значение регистрации в БТИ договора купли-продажи, выяснив, порождала ли такая регистрация право собственности на объект у истца либо путем регистрации осуществлялся только технический учет предмета договора. 51

Подмена правовых понятий техническими деталями (капитальность, наличие или отсутствие коммуникаций) не поможет, естественно, правильно дать юридическую оценку объекта: является он недвижимым или нет. Технико-архитектурная характеристика, безусловно, необходима суду для оценки, но в качестве не более чем одного из многих обоснований. Признание понятия «прочная связь с землей» исключительно как физическое, таким образом, вручает право решения одного из важнейших вопросов гражданско-правового регулирования экономического оборота не правоведам, а инженерам со всеми вытекающими отсюда последствиями. Суды должны принимать решения о признании объекта недвижимым, исследовав весь комплекс юридических проблем, не сводя их к капитальности или к временности.

Отсутствие в приведенном определении критериев, определяющего сущность и отнесение того или иного имущества к недвижимому восполняется достаточно развернутым перечнем конкретных недвижимых объектов. Этот перечень тем не менее безальтернативно свидетельствует об использовании и международно-правовыми актами исключительно цивилистической конструкции этих объектов (прочная связь с земельным участком и невозможность переноса без ущерба назначению).

Не менее важным в определении недвижимости объекта является второй критерий, как известно, применяемый в совокупности с первым - прочной связью с землей. Речь идет о невозможности перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению . В литературе данный критерий лишь констатировался, судебная практика при отнесении или неотнесении объекта к недвижимости также основной упор делала на прочную связь с землей. Прочная связь с землей (как физическая, так и юридическая) теряет смысл, если объект может быть незатруднительно перемещен в любое другое место. Если редкая недвижимая вещь в современном мире не может быть перемещена в пространстве, то какой смысл следует вкладывать в одно из понятий, определяющих недвижимость объекта, а именно в его неперемещаемость?

Причем законодатель не ставит в условие затратность возможного перемещения, стоимость объекта, его сохранность и т.д. Критерий заключается именно в причинении несоразмерного ущерба назначению объекта. Буквальное толкование нормы ГК РФ (ст. 130) не может дать ясное однозначное понимание ряда весьма существенных аспектов, а именно:

• 1. Несоразмерный ущерб. Понятие несоразмерности нуждается хотя бы в сравнительной мере. Несоразмерности относительно чего? Есть ли мера этой «соразмерности»?
• 2. Ущерб назначению. Гражданское законодательство, как и любое иное, оперирует (должно оперировать) четкими, формально определенными понятиями. В чем должен выражаться ущерб? В денежных суммах? Каждый ли объект имеет назначение? В частичной невозможности нести (отправлять, выполнять) назначение?
• 3. Несоразмерный ущерб назначению. Означает ли это оценочное понятие, что пространственное перемещение объекта может повлечь большее или меньшее затруднение в исполнении функциональных задач (если они имеются)?

Эти и многие другие вопросы не нашли пока решения ни в науке гражданского права, ни в законодательстве, ни в судебной практике. Если речь в данной плоскости идет не о зданиях и сооружениях, то проблема применения анализируемых критериев деления имуществ на движимые или недвижимые вовсе не ставится, следовательно, можно предположить, что прочная связь с землей и неперемещаемостью может иметь значение исключительно для рукотворных строений. Для зданий и сооружений первоначальная стадия юридического существования - либо землеотвод, разрешение на строительство, приемка в эксплуатацию и т.д., либо снос или узаконивание самовольной постройки, причем в последнем варианте опять же предоставление земельного участка, строительная экспертиза (на предмет безопасности) и т.д.

Следует сделать вывод, что легальный критерий отнесения объектов к недвижимому имуществу, указанный в ст. 130 ГК РФ, не столько свидетельствует о физической связанности с землей (она также весьма и весьма важна), сколько предполагает юридическую плоскость такой соединенности, свидетельствующей о более тесном правовом взаимодействии и наличии структурных построений и системных связей. Более подробно здания и сооружения будут рассмотрены в с другими объектами недвижимого имущества в следующих главах. В данном параграфе акцентируется внимание на неминуемых правовых связях недвижимых объектов, которые, не исключая их природной соединенности, объективно необходимы и наличествуют в недвижимости.

Как было указано ранее, на ряду с таким признаком недвижимости как прочная связь с землей, особое внимание следует уделить такому признаку, как неделимость недвижимого имущества.

Известно, что недвижимые вещи по своей правовой природе не потребляемы, индивидуально определенны и, как всякая вещь, в юридическом значении неделимы. Безусловно, в имущественном обороте участвуют сложные вещи, вещи с принадлежностями (ст. ст. 134, 135 ГК РФ). 52 Но даже эти юридические конструкции, признавая в определенных случаях отдельные «составные» части вещей самостоятельными объектами, объединяют их в единое целое. Только объединенная таким образом вещь выступает в обороте, подчиняя своей правовой судьбе вошедшие в ее состав и юридически «растворившиеся» в ней (вещи) иные предметы материального мира, которые в прочих условиях могут выступать в качестве самостоятельных объектов (пресловутый сервиз). Бесспорно, сложная вещь может быть разделена на отдельные вещи - объекты, ранее выступающие единым целым, и каждая из составных частей способна быть предметом экономического интереса. Но выделение из сложной вещи ее составной части как самостоятельного объекта ведет к юридическому «исчезновению»сложной вещи либо к ее качественным изменениям, позволяющим говорить о появлении новой вещи. Возникновение же новой вещи «из части другой вещи» невозможно без юридического исчезновения предшествующего материального объекта и появления нового.

Иными словами, в данных обстоятельствах можно говорить исключительно о разделении вещи на две новых, самостоятельных. Делимость вещей как сущностный признак в значительной степени характерна для объектов, определяемых родовыми признаками.

Весьма показательным в связи с изложенным является Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 июля 2002 г. N 3531/00. 53 В арбитражный суд подан иск о признании недействительным договора от 14 января 1998 г. N 3 о купле-продаже скважины минеральной воды N 1-Б и не завершенного строительством здания насосной станции и о применении последствий недействительности этих сделок. Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций сделали вывод, что по составу и назначению скважина и насосная станция, согласно ст. 135 ГК РФ, должны рассматриваться соответственно как главная вещь и принадлежность. Скважина являлась объектом федеральной собственности и не находилась в законном владении предприятия «Полет». Поэтому наложение на нее ареста как на имущество должника, согласно Временному положению о порядке обращения взыскания на имущество организаций, утвержденному Указом Президента РФ от 14 февраля 1996 г. N 199, и последующая ее реализация противоречат законодательству. Насосная станция аресту не подвергалась, поэтому оснований для ее реализации не имелось.

• 52. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. проф. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина; Ин-т государства и права РАН. М.: Юрайт-Издат; Право и закон, 2002; Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Рук. авт. кол. и отв. ред. д-р юрид. наук, проф. О.Н. Садиков. 3-е изд., испр. и доп. М.: Юридическая фирма "Контракт"; Инфра-М, 1998.
• 53. Текст Постановления опубликован: Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2002. N 10.

Суд кассационной инстанции обоснованно признал, что эти выводы не соответствуют материальному и процессуальному праву. Из материалов дела следует, что скважина и насосная станция являются совокупностью вещей, образующей единое целое, и используются по общему назначению. Насосная станция строилась предприятием «Полет» применительно к скважине, и в дальнейшем скважина и насосная станция эксплуатировались как единый имущественный комплекс - гидротехническое сооружение (ст. 134 ГК РФ).

Об этих обстоятельствах, а также о том, что скважина и насосная станция на момент наложения ареста и обращения взыскания на имущество находились в законном владении предприятия «Полет», свидетельствуют документы Омского городского бюро технической инвентаризации - технические паспорта названных объектов, договор от 14 октября 1994 г. N 023 о закреплении за предприятием «Полет» государственного имущества на праве хозяйственного ведения. Эти документы не исследованы судами первой и апелляционной инстанций, и им не дано надлежащей оценки. На необходимость оценки скважины и насосной станции как единой (сложной) вещи, а также установления законного владельца этого имущественного комплекса было указано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 сентября 2000 г. по настоящему делу.

Изложенное позволяет сделать вывод, что данное принципиальное положение о неделимости можно, а в некоторых случаях следует распространить на вещи недвижимые. Традиционное деление недвижимых вещей на недвижимость по природе, на недвижимость по назначению и на недвижимость по закону исходит в том числе и из исключительной неделимости этих объектов (см., например, Французский гражданский кодекс). В первую очередь это относится к объектам недвижимости по природе: участкам недр, земельным участкам.

Понятие «участок» уже означает часть целого. Условное, исключительно правовое вычленение из этого единого целого индивидуально-определенного участка исчерпывает механизм включения этого объекта в предпринимательский оборот (в противном случае понятие дискретности объектов гражданских прав как необходимого условия оборота теряет смысл). Участок недр, земельный участок неделим по своей юридической природе; выделение же в натуре "части" земельного участка означает прекращение первоначального объекта и появление двух новых, которые только суммарно (территориально, пространственно) соответствуют предшествующему объекту. В этой связи известное положение, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок (ст. 273 ГК РФ), естественным образом вплетается в регулирование отношений по поводу недвижимого имущества. Если изначально в рассматриваемой статье законодатель справедливо обозначает собственно земельный участок, то в дальнейшем включает в состав объектов недвижимого имущества новое, несколько неожиданное понятие: "часть земельного участка". Является ли в этом случае часть земельного участка самостоятельным объектом гражданских прав или мы имеем дело с простой законодательной небрежностью? Ответ естествен: «часть» земельного участка (любого другого недвижимого имущества) - собственно земельный участок.

Представляется, что появление категории «часть» в объектах гражданских прав нельзя отнести к элементарной законотворческой оплошности, поскольку в отношении иного объекта недвижимого имущества также и неоднократно применяется подобное понятие: предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок (ст. 132 ГК РФ). Кроме того, в гражданском законодательстве как объекты прав встречаются: части земельных участков (ст. ст. 340, 552, 553 ГК РФ), части участков недр (ст. 26 Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), части помещений (ст. 26 того же Закона), а также части зданий, части жилых домов и т.д.

Вместе с тем на примере такого, казалось бы, стремящегося к постоянному изменению собственного состава объекта гражданских прав, каким является предприятие, можно уяснить следующее. Собственник полномочен, например, отчуждать предприятие не только как единый объект, но и «частями", предварительно «расчленив» имущественный комплекс. Таким образом отдельно могут быть проданы или отчуждены иным способом и по отдельным самостоятельным договорам разным лицам вещи, права на результаты интеллектуальной деятельности, права, обязанности и т.д. В таком случае предприятие - имущественный комплекс - уже не выступает как прежний недвижимый объект гражданских правоотношений, юридически он прекращает свое существование. Основным критерием, определяющим юридические рамки предприятия как имущественного комплекса, является ранее сложившаяся и сохраняемая им на момент отчуждения первоначальная гражданско-правовая оборотоспособность как единого объекта, способность и далее, и аналогичным образом участвовать в предпринимательской деятельности. Изъятие из состава имущественного комплекса, предопределенного его местом в экономическом обороте и стоящими перед ним производственно-хозяйственными задачами, какого-либо существенного элемента (вещи, права и т.д.) влечет прекращение имущественного комплекса как единого объекта и появление ряда иных объектов - самостоятельных вещей, прав, результатов интеллектуальной деятельности.

Приведенный вывод находит подтверждение и в практике Высшего Арбитражного Суда РФ. При рассмотрении судебного дела о купле-продаже предприятия на условиях конкурса было установлено, что опубликованный состав отчуждаемого торгового имущественного комплекса в качестве долгов предприятия содержал определенную кредиторскую задолженность. После совершения сделки и ее соответствующего оформления новый собственник установил, что фактическая задолженность предприятия значительно превышает публично указанную продавцом. Это обстоятельство послужило основанием иска покупателя о включении в договор купли-продажи предприятия условия о правопреемственности только в части обязательств (заранее ему известных), то есть новый собственник предложил ограничить содержание (состав) имущественного комплекса. Арбитражный суд, отказав собственнику в иске, сослался на положения ГК РФ (ст. ст. 132, 559) о переходе в собственность покупателя предприятия в целом как имущественного комплекса, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. 54

Безусловно, нельзя ставить знак равенства между предметами и явлениями окружающей действительности и интерпретацией этих предметов и явлений в законодательстве, которое естественным образом позволяет себе подчинять физические, социальные, психологические и иные объективные свойства нуждам наиболее эффективного правового регулирования. Юридическая наука оперирует в качестве исходного, базового материала, по существу, производными, правовыми категориями: нормами, юридическими фактами и т.д., - однако в доктрине есть понятия базового, основополагающего характера, разрушение которых может привести к отрицанию всей цивилистической науки как таковой. Ввиду этого не может быть оправданием включение в оборот части недвижимой вещи только на основании того обстоятельства, «что это законом не запрещается». Нельзя полностью согласиться и со следующим, бесспорно экономически обоснованным положением, что "при формальном толковании данных норм получается, что при необходимости передать в пользование не весь объект целиком, а только его часть собственник должен сначала разделить объект на новые объекты права собственности, а только потом передавать один из них в пользование. Исполнение таких требований привело бы к неоправданному усложнению имущественного оборота. А что делать после прекращения аренды части недвижимости, выделенной в виде самостоятельного объекта права собственности? Объединять, а в случае необходимости передачи в пользование других частей опять "делить"? К счастью, на практике собственники делимых объектов недвижимости передают в пользование помещения и части земельных участков без «раздела» здания или участка. При этом согласно п. 2 ст. 26

54. Пункт 4 приложения к информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости».

Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок к ним» к договору аренды, представляемому на регистрацию, прилагается план участка или здания, на которых обозначены сдаваемые в аренду части участка или арендуемые помещения». 55 Некоторые дополнительные формальности в совершении сделок с недвижимостью с запасом компенсируют возможные необратимые и губительные потери в становлении цивилизованной практики гласного оборота недвижимого имущества, в регистрации прав на него.

ГК РФ (ст. ст. 128, 130), определяя объекты гражданских прав, достаточно четко ограничивает эти объекты невозможностью их дальнейшего юридического «дробления»: участок недр, земельный участок, здание (сооружение) и т.д. Казалось бы, «окончательность» этого уровня не соблюдается сначала самим ГК РФ, затем другими федеральными законами и иными правовыми актами. Речь идет в первую очередь о гл. 35 ГК РФ «Наем жилого помещения», которая вводит в качестве отдельного объекта гражданских прав физическую часть самостоятельного и, казалось бы, неделимого здания. Включение в имущественный оборот жилого помещения логично и неминуемо повлекло появление в качестве отдельного объекта гражданских прав и помещения нежилого: комнат, цокольных этажей, подвальных и чердачных помещений и т.д. Бесспорно, недвижимая вещь как юридическая конструкция имеет какой-либо смысл только как объект прав, в первую очередь вещных. Целью настоящей работы не ставится исследование вещных прав на данный объект. 56 В данном исследовании, насколько это возможно, предпринимается попытка лишь отчасти осветить, во-первых, такое свойство вещи, как делимость, и, во-вторых, обозначить ряд иных проблемных направлений дальнейшего исследования недвижимого имущества как объекта гражданских прав.

Законодательство и юридическая наука достаточно свободно выстраивают собственные правовые категории и системные блоки без учета, во всяком случае без предельно точного соответствия, понятий и системных образований регулируемых общественных отношений, вводя в научно-юридический обиход, например, фикции. Философии известно, что рефлексивно воссозданный образ знания и само реальное научное знание могут не соответствовать друг другу, что влечет ложную рефлексию. И в перечне объектов недвижимого имущества гражданское законодательство и цивилистическая наука не стремятся, а в отдельных случаях сознательно избегают соответствия экономическим явлениям и физическим характеристикам объектов материального мира, что в итоге и не привело к полному восприятию классической философией в качестве своего предмета и законодательства, и юридических наук

Бесспорно, практически любая материально существующая вещь может быть технически разделена на части, причем каждая из этих частей (физических частей телесной вещи) может стать самостоятельным объектом имущественного интереса. В составе здания (сооружения) технически может быть выделено отдельное помещение, которое в качестве самостоятельного объекта с соблюдением определенных условий и формы служит предметом разнообразных сделок. В этом случае нет оснований говорить о противостоянии категорий «целое – часть», поскольку технически

• 55. Пискунова М. О делимости недвижимых вещей // Бизнес-адвокат. 2003. N 9.
• 56. Скловский К. Некоторые проблемы права на нежилое помещение: О сложных проблемах вещных прав на нежилые помещения и путях их решения // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2003. N 8 (129).

выделенное помещение включается в оборот не в качестве части здания, а в качестве полноценного, самостоятельного, индивидуально-определенного и т.д. объекта, допускаемого в этом значении пусть не ГК РФ, но другим федеральным законом.

Несколько иначе складывается юридическая судьба «исходного» недвижимого имущества - здания, из состава которого сначала технически, а потом и юридически был выделен самостоятельный объект. Сохраняется ли в этом случае первоначальный статус здания как отдельного объекта? Безусловно, в отношении иных, полностью оборотоспособных вещей данная проблема не применима, так как отделенная от вещи незначительная, несущностная часть (деталь, элемент и т.д.) не влияет по общему правилу на дискретность данного имущества. Равным образом не влияет на существо недвижимого объекта отделенная от него (или замененная) принадлежность. Весьма показательно и значимо в этом отношении Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 октября 1999 г. N 3655/99. На мой взгляд, и актуальность проблемы, решаемой судом, и аргументация выводов постановления обусловливают максимальную полноту воспроизведения судебного акта.

Так, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ рассмотрел протест заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ на Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28 апреля 1999 г. по делу N 4369/616 Арбитражного суда Калининградской области и установил: общество с ограниченной ответственностью обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к закрытому акционерному обществу и товариществу с ограниченной ответственностью с иском о признании права собственности на 117 дверных блоков «Бостониан» и освобождении их от ареста.

Иск заявлен об освобождении имущества от ареста, наложенного Определением Арбитражного суда Калининградской области от 1 октября 1998 г. по делу N 3515. Данным Определением, вынесенным в целях обеспечения иска товарищества к ЗАО, наложен арест на строительные материалы, оборудование и иное имущество ответчика. Решением от 21 января 1999 г. исковые требования удовлетворены частично: за истцом признано право собственности на 66 дверных блоков, установленных в не завершенном строительством жилом доме, и они освобождены от ареста. В остальной части иска отказано. Постановлением апелляционной инстанции от 10 марта 1999 г. решение изменено, в признании права собственности на 66 дверных блоков отказано, в остальной части решение оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа Постановлением от 28 апреля 1999 г. постановление суда апелляционной инстанции отменил, решение суда в части освобождения имущества от ареста отменил и в иске в этой части отказал, в остальной части решение оставил без изменения. Президиум считает, что постановления апелляционной и кассационной инстанций подлежат отмене, а решение суда - изменению по следующим основаниям. Как следует из материалов дела, между ООО (заказчик) и ЗАО (подрядчик) заключен договор подряда от 15 января 1998 г. N 1, согласно которому подрядчик принял на себя обязательства своими силами и из своих материалов закончить незавершенное строительство 19-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Калининград, ул. Земельная, д. 4а. Во исполнение своих договорных обязательств ЗАО осуществило в июле и августе 1998 г. установку в строящемся здании 66 дверных блоков, а ООО произвело оплату проделанной работы и дверных блоков.

В августе 1998 г. договорные отношения по строительству жилого дома между сторонами были прекращены, и заказчик заключил новые договоры подряда на завершение строительства объекта недвижимости с другими подрядчиками (договоры от 21 октября 1998 г., от 14 октября 1998 г., от 21 октября 1998 г.), которые закончили строительство (акт рабочей комиссии о приемке законченного строительством здания от 15 января 1999 г.).

Таким образом, на момент вынесения Определения суда от 1 октября 1998 г. о наложении ареста и составления судебным приставом-исполнителем акта описи и ареста 66 дверных блоков от 16 октября 1998 г. законным владельцем объекта незавершенного строительства являлось общество с ограниченной ответственностью. При этом установленные в доме дверные блоки перестали быть отдельными самостоятельными объектами собственности, а стали частью принадлежащей истцу недвижимости. Требование ООО об исключении установленных в жилом доме дверных блоков из акта описи и ареста имущества является законным и обоснованным, поскольку истцу принадлежит недвижимость, частью которой являются дверные блоки, и последние не существуют в качестве отдельного предмета, в связи с чем не могут быть включены в акт описи имущества. Кроме того, они не могут быть включены в акт описи и потому, что не принадлежат должнику ввиду прекращения с ним договорных отношений по подряду. Поэтому решение суда об освобождении от ареста 66 установленных дверных блоков является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

Поскольку установленные в доме дверные блоки как отдельный предмет не существуют, а являются частью принадлежащей истцу недвижимости, суд первой инстанции необоснованно удовлетворил исковые требования о признании права собственности на 66 дверных блоков. В этой части решение суда подлежит отмене. В остальной части решение суда является законным и обоснованным и отмене не подлежит. Постановление апелляционной инстанции подлежит отмене, так как ею рассматривался вопрос о праве собственности на установленные в доме дверные блоки, то есть на объекты, которые уже не существуют. По этому же основанию подлежит отмене постановление кассационной инстанции в части признания права собственности на 66 дверных блоков. В части отказа в иске об освобождении от ареста установленных в доме дверных блоков названное постановление также подлежит отмене, поскольку к моменту составления акта описи и ареста имущества - 66 дверных блоков, последних как отдельного самостоятельного предмета залога не существовало, следовательно, не подлежала применению ст. 353 ГК РФ.

Аналогично складывается ситуация с отчуждением (заменой) не только принадлежностей недвижимого имущества, но и его технологической части - крыши, стены и т.д. Однако нередко приводимый в цивилистике пример с бревенчатым строением, которое является недвижимостью, а при разборке на бревна таковой быть перестает, но после сборки вновь появляется, 17 в данном случае не может быть использован как свидетельство проявления сущности здания, поскольку либо вторично «появляется» новый объект недвижимого имущества, либо первоначальный объект продолжает свое юридическое существование, даже отсутствуя физически.

Изложенное положение не может быть распространено на правовую конструкцию здания, существовавшую до «выделения части» в виде единого недвижимого объекта, несмотря на то, что в законодательстве и доктрине допускается возможность разделения недвижимого имущества на части. Как отмечалось выше, М. Пискунова считает, что способом раздела недвижимой вещи следует признать «отчуждение собственником делимой недвижимой вещи ее части. Данного вида сделки прямо не предусмотрены законом, но они не противоречат содержанию права собственности (ст. 209 ГК РФ) и могут совершаться в соответствии с принципом свободы договора. Необходимыми условиями являются отсутствие противоречия закону и иным правовым актам, в том числе делимость недвижимости и соблюдение охраняемых законом интересов других лиц. При этом в собственности отчуждателя тоже должна оставаться часть недвижимости как объект права, индивидуально-определенная и сохраняющая исходное назначение». 18 Более того, рассматривая и обосновывая возможность участия в обороте в качестве самостоятельных объектов «частей недвижимости», М. Пискунова полагает: предоставление части делимой вещи в пользование (аренда, ссуда, наем) также соответствует содержанию права собственности, но не является разделом вещи. Делимая, но не разделенная вещь продолжает оставаться целым объектом вещного права собственности, в то время как ее часть становится объектом (предметом) обязательственных прав.

Такая конструкция недопустима ни законодательно, ни доктринально. Известная дихотомия гражданского права, все построение отрасли гражданского законодательства будут разрушены подобным, практически механическим, «неорганическим смешением» вещных и обязательственных прав.

В Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе (под редакцией В.В. Витрянского), подготовленной в рамках работы Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства (п. 4 Протокола от 20 мая 2002 г. N 9), в рассматриваемом аспекте отмечается: «Если по своим естественным (физическим, конструктивным и т.д.) характеристикам недвижимая вещь может быть поделена на несколько самостоятельных вещей, то при разделе прежняя недвижимая вещь свое существование прекращает, и образуются два или более самостоятельных объекта права». 59 Данное предложение Концепции безупречно только в отношении объектов недвижимого имущества, которые при разделении создают простую, линейного (суммативного) уровня совокупность новых недвижимостей (земельные участки, участки недр). Более сложные по составу и сущности объекты недвижимости, к которым, например, относятся здания и сооружения, требуют особо тщательного подхода. В связи с этим представляется несколько категоричным следующее положение Концепции: «Собственник здания, желающий распорядиться отдельным помещением, должен сначала произвести выделение этого помещения, т.е. зарегистрировать свое право собственности в отношении помещения. Право собственности на здание в этом случае прекращается с исчезновением, в юридическом отношении, самого здания» (раздел III § 3 Концепции). 60 Не ставя под сомнение первую часть приведенного предложения, представляется недостаточно аргументированной вторая его часть - о юридическом исчезновении здания как объекта гражданских прав, поскольку первоначальной недвижимой вещью выступала не просто вещь, а составная вещь с более сложным системным уровнем и типом элементно-структурных отношений. Практика демонстрирует недостаточно четкую позицию в анализируемой проблеме. В целом судами пока признается возможность отчуждения «части недвижимого имущества» без дополнительной регистрации этой части в качестве самостоятельной недвижимости. Однако есть и практика, прямо подтверждающая обоснованность предложений Концепции. Так, в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 5 августа 2002 г. N А56-8577/02 отмечено: «...права могут быть зарегистрированы либо на здание или сооружение в целом, либо на самостоятельные вторичные объекты - нежилые помещения, входящие в его состав.

Регистрация права собственности одного лица на нежилое помещение, входящее в состав здания, исключает возможность регистрации права иного лица на все это здание». В этом же Постановлении судом был сделан еще один важный вывод: в связи с выделением из здания нежилого помещения и его отчуждением и оставшаяся часть здания должна была пройти особый технический и кадастровый учет, без которого эту часть недвижимого имущества нельзя признать сформированной как объект недвижимости.

• 57 Валеев М.М. Вещи как объекты гражданских правоотношений: Дис. ... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2003.
• 58. Пискунова М. О делимости недвижимых вещей // Бизнес-адвокат. 2003. N 9.
• 59. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе // Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества: Материалы конференции / Отв. ред. В.В. Витрянский. М., 2003. С. 3.
• 60. Там же. С. 28.

Не решенные в настоящее время многочисленные проблемы признания нежилого помещения самостоятельным недвижимым объектом все более и более создают и в правоприменительной практике, и в развивающейся системе регистрации прав на недвижимое имущество юридически сложную ситуацию, выход из которой может быть только законодательный, основанный на базовых российских цивилистических принципах, в том числе выработанных исследователями системы недвижимых объектов и вещных прав на них. Такие пути, в частности, предлагаются К.И. Скловским, считающим, что право на отдельные нежилые помещения может быть выражено в «фикции долевой собственности». Признавая за этим предложением определенные плюсы и минусы, автор тем не менее справедливо полагает, что более оптимальным вариантом может служить своего рода вещное право пользования объектом недвижимости, являющегося материальной частью, например, здания. 61 Представляется, что дальнейшая теоретическая разработка должна вестись и в этом направлении, возможно с выходом за привычные и четкие рамки деления на «вещное» и «обязательственное».

Подводя некоторый итог размышлениям о «неделимой вещи и ее части», следует отметить, что, выражая определенные сомнения о возможности признания части недвижимой вещи самостоятельным объектом гражданских прав, не отрицается тем не менее принципиально возможное разделение недвижимости на новые объекты. Более того, известная римскому праву конструкция «стен»практически дополняется «вертикальным» ее построением. Жилые и нежилые помещения достаточно давно и повсеместно включены в имущественный оборот. Актуален вопрос не о собственном существовании, а о соотношении здания и помещения в нем как самостоятельных объектов недвижимого имущества в системе недвижимостей, причем не только в системе простой, суммативного уровня, но и в совокупностях более высшего порядка, уровня сложной и составной недвижимой вещи.

В науке гражданского права в последние годы была выдвинута теория о юридическом характере понятия «недвижимое имущество». По мнению ее сторонников, недвижимостью признается не всякое имущество, прочно связанное с землей, а лишь то, права на которое зарегистрированы62. В обороте могут находиться объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы. Следовательно, государственная регистрация - это юридический признак недвижимости.

Противоположная точка зрения высказана Витрянским В.В. и Гонгало В.М63. Так, по мнению Гонгало В.М., «для признания вещи недви­жимой требуется прочная связь с землей, невозможность ее перемеще­ния без несоразмерного ущерба ее назначению». В обоснование данного мне­ния положены следующие доводы: деление вещей на движимые и не­движимые обусловлено их объективными качествами; государственная регистрация не является классификационным признаком недвижимости.

Представляется, что данная точка зрения является наиболее целесообразной и обоснованной, так как основан­а на объективном характере выделения недвижимости, в которой необходимо отметить ряд дополнительных моментов.

Во-первых, если недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, то нелогично и противоречиво одновременно утверждать, что недвижимость возникает с момента регистрации.

Во-вторых, концепция юридического понятия недвижимости приводит к ослаблению начал формальности оборота недвижимости. По мнению Ломидзе О.Г., «даже если строительство недвижимого имущества (например, здания) фактически завершено, до момента регистрации такое здание не является единым объектом права собственности, равно как и любого иного граж­данского права. До момента регистрации строительные материалы, использованные при строительстве здания, существуют как отдельные объекты права соб­ственности.»64. По логике Ломидзе О.Г. можно сделать вывод, что здание может быть, например, продано как совокупность строительных материалов по правилам оборота движимого имущества. Безусловно, данный вывод, к которому неминуемо должны прийти сто­ронники юридического понятия недвижимости, противоречит идее госу­дарственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции 1997 г. и судебная практика относят незавершенное строительство к объ­ектам недвижимости65.

Таким образом, обоснована правовая позиция, в соответствии с которой представляется более правильным считать, что государственная регистрация права на недвижимое имущество не признак, а последствие отнесе­ния имущества к недвижимости.

К недвижимым вещам относятся (п. 1 ст. 130 ГК РФ):

• земельные участки;
• участки недр;
• здания;
• объекты незавершенного строительства;
• жилые и нежилые помещения;
• машино-места;
• воздушные суда и др.

Список не является закрытым, к недвижимости могут относиться и другие вещи, обладающие соответствующими признаками.

В юридической литературе перечисляются такие признаки недвижимого имущества, как:

• его материальность;
• индивидуальная определенность;
• удовлетворение каких-либо человеческих потребностей;
• незаменимость;
• наличие государственной регистрации в отношении этого имущества.

В п. 1 ст. 130 ГК РФ содержится формулировка «невозможность перемещения объектов без несоразмерного ущерба их назначению». Это тоже можно отнести к признакам недвижимости, хотя среди ученых-правоведов ведутся споры относительно этого утверждения.

К примеру, профессор Е. А. Суханов утверждает, что недвижимость представляет собой юридическую, а не физическую категорию. Поскольку современная техника сможет сдвинуть практически любой объект, в т. ч. саму землю, а вот самовольно построенное здание, не имеющее госрегистрации, объектом гражданских правоотношений быть не может в силу ст. 222 ГК РФ.

Второй формулировкой — признаком недвижимости из ст. 130 ГК РФ является ее неразрывная связь с землей. Отметим, что под такой связью имеется в виду и физическая, и юридическая.

Виды недвижимого имущества по ГК РФ

Итак, в ст. 130 ГК РФ содержится понятие и виды недвижимого имущества. Последние можно классифицировать следующим образом:

1. Недвижимость по природе. В основу этой классификации положен фактический критерий — тесная связь с землей. Сюда относятся земельные участки, жилые дома, здания, леса, обособленные водные объекты, машино-места (последние — с июля 2016 года) и др.
2. Недвижимость в силу закона. Движимые в естественно физическом смысле объекты, но считающиеся недвижимыми в силу специального указания закона. Это воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

В зарубежном праве понятие недвижимости несколько отличается от отечественного.

Так, в Германии (стране той же правовой семьи, что и Россия) к недвижимости относят:

• земельные участки;
• права, связанные с правом собственности на земельный участок.

Квартиры, дома и т. д. недвижимостью в германском праве не считаются.

Правовой режим земельных участков

Земельный участок — первый в списке объектов недвижимости и, пожалуй, самый главный из всех других перечисленных. К объектам недвижимости его относит п. 3 ст. 6 Земельного кодекса РФ.

Правовой режим земли (содержание прав на земельный участок) устанавливается в зависимости:

1. От вида собственности: она может принадлежать государству (РФ, субъекту, муниципалитету), юридическому лицу, гражданину.
2. Целевого назначения, определяемого согласно ст. 7 Земельного кодекса РФ: земли населенных пунктов, лесного, водного фонда и т. д.

1. Вида разрешенного использования, установленного классификатором (является приложением к приказу Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540).

Особенностям земельного участка как объекта можно посвятить отдельный материал, т. к. они крайне разнообразны и установлены не только ЗК РФ, но и специальными федеральными (например, законами «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ, «О морских портах в Российской Федерации…» от 08.11.2007 № 261-ФЗ), а также региональными законами.

Что является жилой недвижимостью

В абз. 3 п. 1 ст. 130 ГК РФ содержится формулировка «к недвижимости относятся жилые и нежилые помещения…».

Что такое жилое помещение, можно узнать из ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ: это изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания.

Пригодность для постоянного проживания, как указано в той же норме, определяется соответствием санитарным и техническим нормам и другим требованиям законодательства.

Что может быть жилым помещением (ст. 16 ЖК РФ):

• жилой дом или его часть;
• квартира или ее часть;
• комната.

Легального определения понятия «нежилое помещение» не имеется, но, очевидно, что таковым является противоположное помещению жилому — непригодное для постоянного проживания, не жилой дом, не квартира и не комната.

Предприятие как объект недвижимости

Отдельно рассмотрим такой объект недвижимости, как предприятие.

Понятие «предприятие» в действующем законодательстве используется и в качестве субъекта гражданского права, и в качестве объекта:

1. Предприятие (субъект гражданского права) — это юридическое лицо, права и обязанности которого установлены в параграфе 4 главы 4 ГК РФ.
2. Предприятие (объект ГП) — это имущественный комплекс (здание, участки земли, оборудование, инвентарь, товарный знак, право требования, клиентелла и т. п.), используемый для предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ).

Как имущественный комплекс предприятие считается недвижимостью.

Предприятие может быть объектом любых сделок как в виде целого имущественного комплекса, так и в его части.

Предприятие может не обладать недвижимостью по природе, а иметь только права, обязанности и другие нематериальные объекты. Но оно все равно будет считаться недвижимостью в силу прямого указания закона.

Кондоминиум — это недвижимость?

Понятие кондоминиума содержалось в законе «О товариществах…» от 15.06.1996 № 72-ФЗ. Под ним понимался единый комплекс недвижимого имущества, куда входят земельный участок и стоящее на нем здание, отдельные части которого находятся в собственности граждан (организаций и т. д.), а общее имущество — в общей долевой собственности.

Указанный закон утратил силу, а действующий Жилищный кодекс РФ понятие кондоминиума не содержит.

Однако в судебной практике термин «кондоминиум» продолжает применяться и сейчас, в том же значении, что содержалось в утратившим силу законе № 72-ФЗ, — единый комплекс недвижимого имущества (см., например, решение Королевского городского суда Московской области от 20.12.2017 по делу № 2-3428/2017).

Единый недвижимый комплекс: понятие и особенности

Относительно новое понятие, появившееся в ГК РФ, — единый недвижимый комплекс (ЕНК). Это совокупность зданий, сооружений и иных вещей, объединенных единым назначением и связанных между собой физически (технологически).

В качестве примеров можно назвать:

• сетевые объекты (железные дороги, в которые входят пути, стрелочные переводы, платформы; канализационные сети, включающие насосные станции и трубопроводы, и т. п.);
• автозаправочные станции (включая здания, навесы, резервуары для топлива).

Совокупность всех этих вещей считается за одну единицу недвижимости (ст. 133.1 ГК РФ).

Части ЕНК могут находиться на разных земельных участках, и это не может быть основанием для отказа ФНС в регистрации недвижимости (п. 39 ППВС РФ от 23.06.2015 № 25).

К ЕНК применяются положения ст. 133 ГК РФ — правила о неделимых вещах. Поэтому его составные части самостоятельными объектами недвижимости не являются (п. 1 Обзора № 4, утв. Президиумом ВС РФ 20.12.2016), и самостоятельным объектом гражданских правоотношений они быть не могут, пока закон или суд не установит возможность их выдела из составной части (п. 3 ст. 133 ГК РФ).

Государственная регистрация прав на недвижимость

Особенностью правового режима недвижимых вещей является их обязательная государственная регистрация.

Порядок совершения такой регистрации установлен по отдельному виду или сразу группе объектов недвижимости.

Например, согласно ч. 6 ст. 1 закона «О госрегистрации...» от 13.07.2015 № 218-ФЗ госрегистрации подлежит право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, а также сделки с ним. Этот закон регулирует отношения по поводу недвижимости по природе (это, напомним, участки, здания, машино-места и т. д.).

Другим примером можно назвать ч. 3 ст. 1 закона «О госрегистрации…» от 14.03.2009 № 31-ФЗ, согласно которой единственным доказательством существования права на воздушное судно является наличие госрегистрации прав на него. Действие этого закона распространяется только на воздушные, беспилотные и пилотируемые гражданские суда, а также на государственные суда, используемые для коммерции.

Таким образом, госрегистрация прав на недвижимость является обязательным элементом. В его отсутствие недвижимость перестает быть недвижимостью.

Свойства недвижимых вещей как экономических объектов

Недвижимость можно рассматривать не только как объект гражданских прав, но и как экономическую единицу, товар. В этом случае она характеризуется:

• высокой стоимостью;
• ограниченным количеством;
• ролью инвестиций, т. е. потенциальным источником дохода;
• уникальностью — обладанием индивидуальными характеристиками;
• наличием издержек по содержанию (начиная с налога на имущество и т. д.);
• пользующаяся спросом только в условиях устойчивой экономики (в условиях кризиса, как известно, спрос на дорогостоящее имущество падает);
• капиталовложением, поскольку это долговечный товар, не теряющий стоимости или теряющей ее постепенно.

Ликвидность у недвижимости низкая, поскольку сделки с ней проводятся сложнее и дольше, чем с движимыми вещами.

Определение понятия недвижимого имущества и его признаков вкратце дается в ст. 130 ГК РФ, подробно раскрывается в юридической литературе. Среди правоведов нет однозначного мнения, что можно относить к недвижимости и какие свойства ей присущи.

Кроме общих видов недвижимости законодатель выделил специфические, объединяющие несколько вещей в одну — предприятие и ЕНК. О том, как совершать сделки с недвижимостью можно прочитать в статьях

Актуальность темы исследования. В соответствии со ст. 130, 132, ГК РФ все объекты недвижимости могут быть разделены на три группы:

Сложившаяся правовая доктрина и судебная практика показывают, что определение, на первый взгляд, понятное, вызывает множество вопросов, особенно в части выявления признаков недвижимого имущества у третьей группы объектов.

В частности остается неясным, являются ли недвижимым имуществом, например, резервуары, асфальтные площадки, железнодорожные пути и прочие, аналогичные им сооружения.
Из указанной нормы закона следует, что основными критериями отнесения вещей к недвижимости являются, прочная связь с землей и невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Современный уровень развития науки и техники позволяет перемещать с места на место практически любой объект, за исключением разве что участков земли или участков недр (мосты, жилые и нежилые здания и т.п.). Однако, будучи перенесенными, такие объекты могут быть квалифицированны как движимые вещи только при восстановлении и сохранении их неразрывной физической и юридической связи с землей.
Судебной практикой выработан также ряд дополнительных критериев отнесения объектов к недвижимому имуществу. Так, в постановлении Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации выделены следующие признаки недвижимого имущества:

• Монтаж имущества на специально возведенном для него фундаменте;
• Подведение к нему стационарных коммуникаций (электро-, тепло- и водоснабжения);
• Принадлежность строения к капитальным;
• Характер работ по привязке фундамента к местности по изготовлению фундамента и монтажу, свидетельствующий о возведении сооружения, прочно связанного с землей (недвижимого имущества).

Указанные выше необходимые признаки отнесения имущества к недвижимости устанавливаются на основе технических документов на объект (технический паспорт, руководство по эксплуатации, акты сдачи-приемки работ).

Однако следует учитывать, что прохождение объектов технической инвентаризации и изготовление технического паспорта не является бесспорным основанием признания объекта недвижимым имуществом.

Настоящая методика определения признаков недвижимого имущества разработана на основе действующего законодательства, сложившейся судебно-арбитражной практике, научных трудов и нормативно-технической документации, основываясь при этом на специальных познаниях в области строительной и оценочной деятельности, ранее проведенных экспертизах, в целях повышения производства экспертиз.

Цели и задачи экспертного исследования. Целью методики является разработка модели решения задачи определения принадлежности объекта исследования к недвижимому имуществу. В соответствии с поставленной целью необходимо решить следующие задачи:

• Разработать общие принципы решения задачи, определения принадлежности объекта к недвижимому имуществу;
• Сформулировать критерии наличия у объекта экспертного исследования признаков недвижимого имущества;
• Рассмотреть и обосновать подходы и методы оценки имущества в целях определения возможности его перемещения без несоразмерного ущерба назначению.

Объекты исследования: строение, технический паспорт на строение, проектная и иная техническая документация на строение и коммуникации.

Исследуемое оборудование, инструменты и материалы:

1.Измерительный инструмент:

• лазерный прибор;
• мерная лента (рулетка) с ценой деления 1мм, длиной 10м;

2.Фиксирующие инструменты и материалы:

• цифровой фотоаппарат;

3.Оборудование:

• персональный компьютер с установленной операционной системой Windows 7;
• сметная программа Smeta WIZARD 3,5;
• многофункциональное устройство с функцией лазерного принтера «hp».

Используемые научные методы.

При производстве экспертиз по определению признаков недвижимого имущества необходимо применять следующие научные методы:

• документально-описательный;
• органолептический;
• расчетный;
• синтезирующий;
• идентификационный;
• классификационный;
• атрибутивный (в целях установления свойств объекта);
• нормативистский (установления соответствия или несоответствия чего-либо специальным правилам);
• актуалистический (в ходе которых устанавливается действительное положение вещей);
• оценочный.

Нормативная, техническая, справочная, методическая литература, используемая при проведении исследования.

• Гражданский кодекс Российской Федерации.
• Земельный кодекс Российской Федерации.
• Градостроительный кодекс Российской Федерации.
• Жилищный кодекс Российской Федерации.
• Закон «О техническом регулировании» № 184-ФЗ от 27.12.2002 г.
• Закон «О государственной регистрации прав на недвижиое имущество и сделок» № 122-ФЗ от 21.07.1997 г.
• Закон «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» ,N" 73-фз от 31.05.2001 г.
• Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-фз от 26.07.1998 г.
• Закон «Об архитектурной деятельности» от 01.01.96 г. М., 1996.
• Федеральные стандарты оценки (ФСО № 1; ФСО № 2; ФСО № 3), утвержденные приказом Минэкономразвития № 255 от 20.07.2007 г.
• Земляные сооружения, основания и фундаменты: СНиП 3.02.01-87. М., 2002.
• Постановление Правительства РФ № 921 от 04.12.2000 г. «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства».
• Приказ Минэкономразвития № 244 от 17.08.2006 г. «Об утверждении формы технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства и порядка его оформления организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества».
• Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003.
• Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001.
• Общественные здания административного назначения. СНиП 3105-2003.
• Стоянки автомобильные СНиП 21-02-99.
• Производственные здания СНиП 31 −03-2001.
• Животноводческие, птицеводческие и звероводческие здания и помещения. СНиП 2.10.03-84.

20.Стоянки автомобилей. СНиП 21-02-99

• Предприятия, здания и сооружения по хранению и переработке зерна. СНиП 2.10.05-85.
• Котельные установки. СНиП 11-35-76.
• Конструкции и изделия из железобетона. ГОСТ 17625-83
• ГОСТ 25957-83 «Здания и сооружения мобильные (инвентарные). Классификация, термины и определения».
• ГОСТ 22853-86 «Здания и сооружения мобильные (инвентарные)».
• Методика определения физического износа гражданских зданий. Утв. 01.07.78. М" 1978.
• Методика проведения обследования зданий и сооружений при их реконструкции и планировке. МРР 2.2.07-98. Введ. 03.11.98. М., 1998.
• Несущие и ограждающие конструкции: СНиП 3.03.01-87. Введ. 01.07.88. М, 2002.
• Основания зданий и сооружений. СНиП 2.02.01-83.
• Общий классификатор основных фондов, утвержденный Постановлением Госстандарта РФ № 359 ОТ 26.12.1994.
• Сооружения промышленных предприятий. Нормы проектирования: СНиП 2.09.03-85.
• Правила ведения единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, утвержденные приказом Госстроя России № 120 от 31.05.2001.
• Т.В. Аверьянова. Судебная экспертиза. Курс общей теории. М" 2006.
• А.Ю. Бутырин. Теория и практика судебной строительно- технической экспертизы. М., 2006.
• В.П. Гринев. Жилищное и градостроительное законодательство. М., 2006.
• А.Б. Голышев, Вл.И. Колчунов, В.И. Колчунов. Архитектурно-строительная энциклопедия. Справочник-словарь. М., 2006.
• С.А. Зинченко, В.В. Галов. Собственность и производные вещные права: теория и практика. Ростов н/Д., 2007.
• Л. Наумова. Критерии квалификации недвижимого имущества. «ЭЖ-Юрист», № 4, 2005.
• Недвижимость. Энциклопедический словарь. М., 2005.
• Ю.К.Орлов. Судебная экспертиза как средство доказывания в уголовном судопроизводстве. М., 2005.
• В.А. Прорвич. Судебно-оценочная экспертиза. М., 2007.
• Е.Р. Российская. Судебная экспертиза в гражданском, арбитражном, административном и уголовном процессе. М., 2005.
• Словарь основных терминов судебных экспертиз. М., 2007.
• Н.Е. Симионова. Методы оценки имущества: бизнес, недвижимость, земля, машины, оборудование и транспортные средства. Ростов н/Д., 2006.
• С.А. Степанов. Недвижимое имущество в гражданском праве. «Статут», 2004.
• Терминологический словарь-справочник судебного эксперта. Санкт-Петербург. 2007.
• Научно-практическое пособие по назначению экспертиз для судей, следователей, экспертов. Ростов н/Д., 2008 г.
• С.П. Гришаев. Правовой режим недвижимого имущества. Система Гарант. 2007 г.
• Постановление Президиума ВАС РФ № 2061 \99 от 12.10.1999 г.
• Постановление ФАС Волго-Вятского окру га отЗО.09.2002 г. (дело № А29-1380\02-2э).
• Постановление ФАС СЗО от 14.11.2000 г. (дело № а56- 6166\2000).
• Постановление ФАС СКО от 13.03.2003 г. (дело № ф08- 679V2003).
• Постановление ФАС от 31.08.2000 г. (Ф04\2131 −185\А81 — 2000).
• Постановление ФАС Волго-Вятского округа oт 30.02.20021. (дело № А29-1380\02).
• Постановление ФАС СЗО от 15.01.2001 г. (дело А56- 25258Ю0).
• Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.01.2002 г. (дело № 1170\5К).
• Постановление ФАС Поволжского округа от 12.03.2002 г. (А65-14296Y2001 -СГ’2-6).
• Постановление ФАС Дальневосточного округа от 31.05.2002 г. (дело № Ф03-А51\02-1\879).
• Постановление ФАС Уральского округа от 15.04.2002 г. (дело Ф09-702\02).
• Постановление ФАС Вол го-Вятского округа от 17.04.2002 г. (дело № А43-3005\01-21-60).
• Постановление ФАС Волго-Вятского округа от22.01.2002 г. (дело № А29-4609\01-2э).
• Постановление ФАС МО от 27.01.2003 г. (дело № КГ- А40\8701-02).
• Постановление ФАС МО от 23.11.2001 г. (дело № КГ- А40\5997-01).
• Постановление ФАС Уральского округа от 21.05.2003 г. (дело № Ф09-1265\03-ГК).
• Постановление ФАС СЗО от 14.11.2000 г. (дело № 56- 6166X2000).
• Постановление ФАС СЗО от 09.07.2002 г. (дело № Ф004\2391 −702\А27-2002).

Примечание: законодательные и нормативно-техническая акта использованы с изменения и дополнениями на момент разработки настоящей Методики.

Вопрос, выносимый на разрешение экспертов.

— Обладает ли строение, литер «__», расположенное по адресу: ....... признаками недвижимого имущества?

Общие принципы методики. Процесс экспертного исследования (последовательность действий экспертов).

• Документальное исследование.

В качестве документов для производства экспертизы должны быть представлены: технический паспорт строения; если имеется проектная и техническая документация на строение.

В ходе документального исследования выясняют: наличие и вид фундамента; из какого материала изготовлены стены, год постройки строения и т.д.

• Органолептическое исследование.

В ходе органолептического исследования устанавливают:

• Лиц, присутствующих на осмотре, их Ф.И.О., должностное и процессуальное положение;
• Фактические исходные данные:

• Объект исследования;
• Арифметически-геометрические размеры земельного участка, на котором расположено исследуемое строение по периметру;
• Расстояние от исследуемого строения до границ земельного участка и до соседних строений;
• Количество этажей строения;
• Материал наружных стен здания;
• Материал внутренних стен (перегородок);
• Материал перекрытия;
• Фундамент;
• Материал кровли;
• Архитектурно-планировочные и эксплуатационные показатели;
• Благоустройство и площади здания (отопление, ванные и души, горячее водоснабжение, газоснабжение, мусоропровод, лифты, телефоны;

• Оценка, обоснование и формулирование выводов по поставленным вопросам.
• Составление письменного заключения экспертов по форме и содержанию, установленному ст. 25 ФЗ от 31.05.2001г № 73-фз «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Критерии классификации недвижимого имущества.

Экспертное исследование производится по результатам системного анализа квалификации имущества по трем группам (ст. 130 ГК РФ).

• Объекты недвижимости, которые недвижимы по своей природе (земля, участки недр, обособленные водные объекты);
• Объекты, которые по своей физической природе являются движимыми, но законодатель отнес их к недвижимости (космические аппараты, суда и т.д.);
• Объекты, которые прочно связаны с землей и их перемещение влечет несоразмерный ущерб их назначению.

Объекты всех трех групп имеют исходные общие признаки: экономическую ценность и социальную значимость.

При установлении того, что исследуемые объекты относятся к первой и второй группе, выявление обстоятельств обладания ими признаков недвижимого имущества, не требуется.

Для рассмотрения третьей группы в контексте прочной связи объекта с землей и его перемещения, влекущего несоразмерный ущерб его первоначальному назначению, выделяются три критерия:

• юридический — исходящий из правовой связи земельного участка и объекта недвижимости, квалификации данного объекта в нормативно-правовых актах и т.д.
• оценочный — исходящий из оценки стоимости (сравнительной стоимости объекта до и после перемещения, стоимости объекта и расходов по его перемещению). При этом следует учитывать то, что расходы по перемещению объекта и стоимость новых элементов не должны быть больше 40-50% рыночной стоимости объекта до его перемещения.
• технический — исходящий из связанности объекта с землей в аспекте технических характеристик объекта.

Юридический критерий — определяется по правоустанавливающим документам.

В соответствии с анализом судебно-арбитражной практики, п.8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» № 66 от 20.12.2006г. и п. 11 Постановления Пленума Верховного суда СССР «О судебной экспертизе по уголовным делам» № экспертизе по уголовным делам" № 1 от 16.03.1971 г. «вопросы права и правовых последствий оценки доказательств относятся к исключительной компетенции суда», в связи с чем, в рамках производства строительно-технического исследовании юридических критерий не рассматривается.

Оценочные критерии

Оценочные критерии отнесения имущества к недвижимости (в случае их переноса) могут базироваться на норме закона «о невозможности перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению» (ст.131 ГК РФ), т.е. на оценке ущерба стоимости объекта в результате его перемещения.

Оценка ущерба может проводиться путем сравнения рыночной стоимости объекта «до» и «после» перемещения с учетом расходов на перемещение (включая расходы на демонтаж, транспортировку, установку и ремонт).

При этом следует учитывать то, что технические и практические данные свидетельствуют о целесообразности перенесения объектов имущества, если расходы на перемещение менее 50% рыночной стоимости объекта до перемещения.

В соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.98 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости»; ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке» утвержденными приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. при оценке рыночной стоимости объекта оценщик обязан использовать (или обосновать отказ от использования) доходный, сравнительный, затратный подходы к оценке.

• Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.
• Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
• Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки (п. 18 Стандартов).

Рабочая гипотеза: объект оценки относится к объектам недвижимого имущества*.

* Примечание: гипотеза отвергается в случае оценки величины ущерба в размере, превышающем 50% рыночной стоимости объекта до его перемещения.

Расчет рыночной стоимости недвижимости в рамках затратного подхода предполагает следующую последовательность этапов:

1. Расчет рыночной стоимости земельного участка.

2. Расчет суммы затрат на создание улучшений, аналогичных (идентичных) улучшениям объекта оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом прибыли инвестора.

3. Определение накопленного износа улучшений.

4. Расчет стоимости воспроизводства (замещения).

5. Расчет рыночной стоимости объекта оценки как суммы стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) улучшений.

Оценку полной стоимости воспроизводства (замещения) объектов недвижимости рекомендуется рассчитывать одним из трех стандартных методов:

• Метод сравнительной единицы. Стоимость оцениваемого объекта недвижимости определяется умножением количества выбранных единиц измерения (единицами измерения могут быть 1 м3, 1 м2, 1 км, 1 шт. и т.д.) оцениваемого объекта на стоимость одной единицы измерения на дату оценки. Стоимости единиц измерения типовых объектов известны и содержатся в Сборниках УПВС или Ко-Инвест).
• Метод разбивки по компонентам (поэлементный метод). Этот метод оценки недвижимости заключается в суммировании затрат на возведение и установку отдельных компонентов здания, исходя из затрат на материалы, рабочую силу, на производство земляных, монтажных, отделочных работ и т.д.
• Метод количественного анализа (сметный метод). Этот метод требует детального подсчета всех издержек на возведение или установку нового объекта недвижимости, косвенных издержек (разрешение на строительство, топосъемка, отвод земли, накладные расходы, включая страхование и налоги, прибыль застройщика и т. д.), а также прямых расходов. Для применения этого метода вначале необходимо составить количественный перечень всех материалов и оборудования, необходимых для строительства и сделать расчет трудозатрат, необходимых для установки каждого элемента. К этим затратам необходимо добавить косвенные и накладные расходы, также прибыль застройщика.

Накопленный износ зданий и сооружений характеризуется как потеря ими стоимости в результате воздействия физического, функционального (морального) и экономического (внешнего) из- носов. Для оценки накопленного износа в зависимости от наличия достоверной информации могут применяться следующие методы экономического возраста, разбивки по компонентам износа.

В рамках сравнительного подхода наиболее предпочтительным является использование метода сравнения продаж. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости методом сравнения продаж предполагает следующую последовательность действий:

1. Исследование рынка и отбор достоверной информации о сопоставимых объектах-аналогах.

2. Выбор единицы сравнения;

3. Выбор элементов сравнения (ценообразующих факторов).

4. Вносятся поправки в цены продаж сопоставимых объектов.

5. Согласовываются скорректированные цены объектов- аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

В оценочной практике принято выделять несколько обязательных элементов сравнения:

состав передаваемых прав па объект (как на улучшения, так и на земельный участок);

условия финансирования (оплата в рассрочку, ипотечный кредит, ссуда, государственное финансирование и т.п.);

условия продажи.(купля-продажа, сдача в аренду, имущественный наем, мена, дарение, ипотека, долевое строительство, расторжение договора и т.п.);

время продажи (дата предложения);

местоположение (учитывая привлекательность локального местоположения, транспортную доступность (близость железной дороги, автомагистрали), близость областного центра и т.п.);

физические характеристики (встроенное помещение или отдельно стоящее здание, площадь, состав площадей для многофункциональных объектов и т.д.);

технические характеристики (состояние основных конструкций, уровень внутренней отделки, состав и наличие коммуникаций и т.п.)

Сначала последовательно вносятся поправки по первым четырем элементам сравнения (состав передаваемых прав, условия финансирования, условия продажи, время продажи), далее порядок внесения корректировок выбирается специалистом оценщика в зависимости от выбранных элементов сравнения. Полный перечень элементов сравнения в каждом случае должен быть связан с типом оцениваемой недвижимости.

Как правило, для определения размера поправок используются метод, основанный на анализе парных продаж, метод корреляционно-регрессионного анализа, экспертный метод.

Определение рыночной стоимости объекта оценки в рамках данного метода производится с учетом количества и размера введенных поправок, а также принимая во внимание значимость элементов сравнения, по которым вводились поправки.

Реализация доходного подхода предполагает следующие этапы оценки:

1. Прогноз будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения.

2. Определяется чистый операционный доход.

3. Определяется рыночная стоимость объекта оценки путем пересчета спрогнозированных доходов в текущую стоимость посредством одного из двух общепринятых методов: прямой капитализации или методом дисконтирования денежного потока.

Метод капитализации дохода рекомендуется использовать для таких объектов оценки, для которых вариант их наиболее эффективного использования предполагает получение в будущем денежных потоков, равных по величине либо изменяющихся с одинаковыми темпами. В остальных случаях используется метод дисконтированных денежных потоков.

В общем случае определение чистого операционного дохода (ЧОД) предполагает следующую последовательность действий:

Определение потенциального валового дохода (ПВД), представляющего собой максимальный годовой доход, который способен приносить объект оценки, при ЮО-% загрузке площадей без учета всех потерь и расходов.

Определение на основе анализа рынка потерь от недоиспользования и площадей и потерь при сборе арендной платы, расчет действительного валового дохода (ДВД).

Определение эксплуатационных расходов, связанных с функционированием объекта оценки, который основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном сегменте рынка, в том числе: условно- постоянные; условно-переменные; расходы на замещение.

Определение чистого операционного дохода путем вычитания из действительного валового дохода величины эксплуатационных расходов.

Обобщение результатов оценки, полученных с использованием сравнительного, доходного и затратного подходов, выполняется с учетом следующих факторов:

соответствие типу и характеру использования объекта оценки;

соответствие целям оценки и используемому определению (стандарту) стоимости;

надежность и достаточность информации, используемой в расчетах.

Все обстоятельства, повлиявшие на мнение эксперта относительно значимости результатов оценки, полученных каждым из подходов, должны получить отражение в отчете об оценке. Значительное расхождение результатов, полученных в каждом из подходов к оценке, должно сопровождаться комментариями относительно возможных причин расхождения.

Обоснование итоговой стоимости обычно проводится путём взвешивания относительной важности или приемлемости каждого оценочного метода, приводящего к тому или иному значению искомой оценки. При взвешивании разных оценок, полученных в конкретном исследовании, для выведения общего окончательного показателя искомой оценки: подход, основанный на математическом взвешивании или на субъективном взвешивании.

Технический критерий

Техническими критериями отнесения объекта к недвижимости являются:

1. Критерий технической (физической) связности с землей.

2. Критерий технического предназначения объекта.

3. Невозможность функционирования данного объекта по прежнему назначению после его перемещения.

Признаки неразрывной связи с землей

1. Наличие фундамента

2. Характер фундамента

3. Материал, из которого изготовлен объект.

4. Наличие подведенных к объекту коммуникаций

5. Невозможность отделения спорных объектов от фундамента без причинения несоразмерного ущерба их назначению.

6. Отнесение объекта к капитальным.

7. Невозможность функционирования спорных объектов в соответствии с их целевым назначением после их переноса (воссоздание объекта из тех же материалов на том же месте. При этом использование новых материалов (крепежей, цемента и т.д.) не должно превышать 10% от общей стоимости объекта)

8. Пространственная индивидуальность.

По фундаментам и его характеру

Само по себе наличие фундаментов не свидетельствует о возведении недвижимости — оно является лишь одним из признаков объекта недвижимости. В данной ситуации необходимо исходить из характера фундамента.

По материалам, из которого изготовлен объект

Удельный вес подвергающихся разрушению конструктивных элементов по отношению к общему строению.

По невозможности отделения спорных объектов от фундамента без причинения несоразмерного ущерба их назначению.

По сроку эксплуатации.

Наличие подведенных к объекту коммуникаций

По капитальности строения

Но возможности функционирования объекта по прежнему назначению после перемещения

Пространственная индивидуальность

Для недвижимых вещей перемещение влечет за собой утрату индивидуальных характеристик в такой степени, что объект никогда не будет прежним и подлежит восприятию как новый объект (Место расположения, площадь, кадастровый номер минимальный набор черт, который каждому объекту придает уникальность).

Объекты недвижимости определяются индивидуальными признаками. Индивидуализируются они, в первую очередь, своим местонахождением на определенном земельном участке с присвоением им адреса в соответствии с законом от 18.12.1997 г. № 152- ФЗ «О наименовании географических объектов» и Постановления Правительства РФ от 20.05.99 г № 554 «О мерах по реализации федерального закона „О наименованиях географических объектов“».

Если спорный объект имеет географический адрес, геометрически-объемную конфигурацию, отличающего его от других объектов, то это свойственно недвижимому имуществу.

Таким образом, если при проведении судебной экспертизы будет установлено большинство признаков обладания объекта вышеназванными техническими и оценочными критериями, можно говорить об отнесении его к недвижимому имуществу. При отсутствии такого в большинстве признаков выводы эксперта формируются об отсутствии признаков, характеризующих объект, как недвижимое имущество. Формулирование вывода о невозможности дачи заключения по поставленному вопросу не допускается.

Большинство признаков характеризуется по качественной их значимости, характеризующие их неразрывную связь с землей и невозможность их переноса без несоразмерного причинения ущерба имуществу, с учетом оценочного критерия- стоимость переноса имущества в другое место будет больше, нежели рыночная стоимость имущества до его переноса.

Полный текст ст. 130 ГК РФ с комментариями. Новая действующая редакция с дополнениями на 2019 год. Консультации юристов по статье 130 ГК РФ.

1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Комментарий к статье 130 ГК РФ

1. Под недвижимостью (недвижимым имуществом, недвижимыми вещами) следует понимать объекты гражданских прав, перемещение в пространстве которых невозможно без причинения ущерба. К таким объектам относятся:
1) земельные участки - части земной поверхности, границы которых определены в соответствии с федеральными законами;
2) участки недр - участки земной коры, ниже почвенного слоя, а также ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения;
3) здания - результаты строительства, представляющие собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных;
4) сооружения - результаты строительства, представляющие собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов;
5) объекты незавершенного строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено. Относительно данных объектов в материалах судебной практики имеется точка зрения о том, что к объектам, не завершенным строительством, относятся объекты, строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено и которые не являются предметом действующего договора строительного подряда (см. постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2012 N 09АП-17326/2012-ГК РФ по делу N А40-79924/11-11-664);
6) все иные объекты, подпадающие по характеристикам, к числу объектов недвижимого имущества.

В материалах судебной практики содержатся выводы судебных органов, касающиеся общих характеристик объектов недвижимости. Так, например, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд при рассмотрении дела отметил, что объект недвижимого имущества должен иметь тесную связь с землей, обладать полезными свойствами, которые могут быть использованы собственником независимо от земельного участка, на котором он находится, а также от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иного недвижимого имущества.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд отметил, что главным отличительным признаком объектов недвижимого имущества является неразрывная связь с землей и невозможность перемещения объекта без нанесения несоразмерного ущерба их назначению; к физическим (природным) признакам относятся естественные свойства вещей, характерные только для недвижимого имущества, такие как прочность, долговечность, стационарность, фундаментальность, индивидуальная определенность, обусловленная в том числе и адресностью (местом нахождения) недвижимой вещи, и т.д.

Кроме того, недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может быть признан единый имущественный комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных объектов, неразрывно связанных физически или технологически (включая линейные объекты: железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы, автомобильные и железные дороги и др.).

К объектам недвижимости также относятся объекты гражданских прав, подлежащие государственной регистрации. Ими являются:
1) воздушные суда - летательные аппараты, поддерживаемые в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отличного от взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или воды;
2) морские суда - самоходные или несамоходные плавучие сооружения, используемые в целях мореплавания;
3) суда внутреннего плавания - суда, предназначенные для эксплуатации на внутренних водных путях;
4) космические объекты - объекты космической инфраструктуры и объекты космической техники, которые используются в целях проведения работ по исследованию и использованию космического пространства, включая Луну и другие небесные тела;
5) иные объекты, которые в соответствии с законодательством являются недвижимым имуществом.

2. Объекты гражданских прав, которые не отнесены к объектам недвижимого имущества, являются движимым имуществом. К такому виду имущества относятся, в частности, деньги и ценные бумаги.

По общему правилу, регистрация вещей, относящихся к движимому имуществу, не требуется. Однако федеральным законодательством могут быть установлены случаи обязательной регистрации таких объектов гражданских прав. Так, например, обязательной регистрации подлежат транспортные средства, предназначенные для участия в дорожном движении на территории РФ.

3. Применимое законодательство:
- ЗК РФ;
- ГрК РФ;
- КТМ РФ;
- ВзК РФ;
- ФЗ от 10.12.95 N 196-ФЗ "О безопасности дорожного движения";
- Закон РФ от 21.02.92 N 2395-1 "О недрах";
- ФЗ от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений";
- Закон РФ от 20.08.93 N 5663-1 "О космической деятельности";
- СанПиН 2.5.2-703-98. 2.5.2. Водный транспорт. Суда внутреннего и смешанного (река-море) плавания. Санитарные правила и нормы.

4. Судебная практика:
- постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.01.2014 по делу N А63-2179/2013;
- постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2012 N 09АП-17326/2012-ГК РФ по делу N А40-79924/11-11-664.

Консультации и комментарии юристов по ст 130 ГК РФ

Если у вас остались вопросы по статье 130 ГК РФ и вы хотите быть уверены в актуальности представленной информации, вы можете проконсультироваться у юристов нашего сайта.

Задать вопрос можно по телефону или на сайте. Первичные консультации проводятся бесплатно с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.