Odgovornost za održavanje zajedničke imovine stambene zgrade. Otklanjanje hitnih slučajeva, kvarova i ponovno uspostavljanje sustava za održavanje života. Tekući popravak prilično je kontroverzna definicija

Svakih trideset dana stanari višestambenih zgrada (MKD) dobivaju račun s rubrikom “tekuće održavanje stambenog prostora” i plaćaju te usluge, no malo nas razmišlja o tome što ta rubrika znači.

Ovo važno pitanje treba detaljno ispitati.

Poštovani čitatelji! Naši članci govore o tipičnim načinima rješavanja pravnih problema, ali svaki je slučaj jedinstven.

Ako želite znati kako riješiti točno vaš problem - kontaktirajte obrazac za online konzultant s desne strane ili nazovite donje brojeve. Brzo je i besplatno!

Zakonodavni okvir

Uredba Vlade Ruske Federacije broj 491, koja datira od 13. kolovoza 2006., regulira odnose u vezi s održavanjem imovine u zajedničkoj uporabi od strane vlasnika stambene zgrade.

Ovo osigurava:

1. Održavanje visoke razine sigurnosti i pouzdanosti stambene zgrade;
2. Spremnost tehničke opreme za opsluživanje stanovnika putem komunalnih usluga;
3. Usklađenost sa zakonskim zahtjevima u području energetske učinkovitosti;
4. Poštivanje prava vlasnika koji žive u stambenim zgradama;
5. Dostupnost korištenja zajedničkih stambenih i nestambenih prostorija, kao i lokalnog područja (zemljišta);
6. Sigurnost pojedinaca, zaštita od oštećenja imovine fizičkih i pravnih osoba, kao i one koja pripada državi i općini.

Radni standardi za komunalna poduzeća, kao i uspostavljanje internih tarifa i postupak plaćanja usluga za stanovnike višekatnice, sadržani su u članku 154. Stambenog zakona Ruske Federacije.

Ova pravila zakonodavac je stvorio kako bi regulirao one koji su u zajedničkom vlasništvu.

Pod zajedničkom imovinom u čl. 154 Stambenog zakona RF odnosi se na sljedeće objekte:

• Mjesta zajedničke uporabe i korištenja, kao što su dizalo, podest, potkrovlje i tehnički kat;
• Krov;
• Ograde koje podupiru cjelokupnu strukturu kuće: vrata, rubnjake, nosive zidove;
• Oprema koja se nalazi u kući i izvan nje: tehnička, električna ili mehanička;
• Mjesno područje određeno na temelju katastarske putovnice stanovanja;
• Ostali objekti koji su također vezani uz stambenu zgradu: parkirališta, trafostanice i igrališta za djecu.

Koje su vrste poslova uključene u koncept “kvalitetnog održavanja stanovanja”?

Važno je održavati normalno stanje kuće s estetskog gledišta, kao i obratiti pozornost na njegovu funkcionalnost, otklanjajući nedostatke i probleme u nastajanju u kratkom vremenu.

Svaki od stanovnika razumije da tvrtka za upravljanje mora poduzeti niz mjera kako bi osigurala popravke i visokokvalitetno održavanje stambenog prostora, ali ne znaju svi koje mjere treba poduzeti za to i što je uključeno u popis odgovornosti dodijeljenih od strane država.

Usluge uključene u popravak i upravljanje:

1. Čišćenje zajedničkih prostorija, provodi se u skladu sa svim sanitarnim standardima.
2. Radovi usmjereni na osvjetljavanje imovine koja se odnosi na zajedničku kućnu upotrebu.
3. Izvođenje radova na uređenju prostora uz stambenu zgradu.
4. Izvođenje odvoza otpada, kako vlastitim snagama tako i uz pomoć trećih strana.
5. Osiguranje sigurnosti od požara.
6. Stvaranje ugodne temperature i optimalne razine vlažnosti u prostorijama.
7. Redoviti pregledi prostorija radi mogućih nedostataka, uključujući usklađenost sa standardima i sprječavanje fizičkih ozljeda i nesreća.
8. Priprema za postavljanje i rad imovine namijenjene zajedničkoj uporabi stanara.
9. Priprema i izvođenje popravnih radova.

Ovo su samo osnovne funkcije koje HOA i društvo za upravljanje ne bi smjeli zanemariti.

Želite li doznati tko ima pravo na subvencije pri plaćanju stambenih i komunalnih usluga, savjetujemo vam da pročitate.

Ponekad stanovnici imaju želju za izvođenjem dodatnih radova, što izražavaju u obliku zahtjeva poslanog lokalnom društvu za upravljanje ili HOA.

Zahtjevi za dodatnim farbanjem ulaza u svjetliju nijansu ili tjedno zalijevanje cvijeća na podestu ne mogu se udovoljiti ukoliko tvrtka smatra da je izvođenje takvih radova neprimjereno.

Stanovnici imaju pravo na sastanak s prisutnim predstavnicima HOA na kojem je moguće dogovoriti obavljanje pomoćnih poslova uz nadoplatu.

Popis usluga na računu za stambene i komunalne usluge

Rijetki koji žive u stambenim zgradama prilikom primanja sljedeće uplatnice detaljno proučavaju njezin sadržaj.

Radovi koji se obavljaju u kućama dijele se na:

• Planirani;
• Sezonski;
• Potreban.

Planirani rad uključuje unaprijed dogovorene radnje za koje se dugo pripremalo.

Minimalni broj radova po jednoj stambenoj zgradi određen je Odlukom Državnog odbora za izgradnju Ruske Federacije od 27. rujna 2003. br. 170.

Manji obim radova je zabranjen, a veći se dogovara pojedinačno na skupštini stanara i Društva za upravljanje.

Potrebne mjere uzrokovane su iznenadnim kvarom ili okolnošću koja utječe na rad opreme ili izgled zgrade i zahtijeva hitnu intervenciju.

Pod sezonskim radom podrazumijevaju se poslovi koji se obavljaju jednom godišnje u svrhu pripreme visokogradnje za sezonu grijanja ili njezin završetak.

Uz pružene usluge, koje stanari mjesečno plaćaju svojim računima, dodatno je proširen popis usluga.

Društvo za upravljanje može uključiti sezonski rad u svoje mjesečne troškove.

Takav bi rad trebao uključivati:

1. Čišćenje tavanskih prostora i zamjena odvodnih cijevi;
2. Radovi na obnovi žbuke;
3. Radovi na zamjeni vrata i prozora na kući;
4. Praćenje i zamjena, ako je potrebno, ograda i drugih elemenata ograde;
5. Zamjena krovova i otvora kada su dotrajali;
6. Nadzor i zamjena natpisa na stambenoj zgradi;
7. Provođenje aktivnosti za oplemenjivanje lokalnog područja grmljem i cvjetnim gredicama;
8. Zimi: uklanjanje snijega i leda, kao i tretiranje nogostupa posebnim sredstvima protiv skliskih površina;
9. Održavanje javnih uređaja u ulazu: dizala i mehanizma za odvoz smeća;
10. Sprječavanje rada vodovodne opreme u kući;
11. Čišćenje i mokro čišćenje u stubištima;
12. Provjera rada vezanog uz funkcioniranje sustava grijanja;
13. Poboljšanje stanja površina namijenjenih sportskim aktivnostima.

Formiranje tarifa

Prilikom postavljanja tarifa za usluge, mnoga društva za upravljanje zaobilaze prethodni dogovor sa stanovnicima i određuju vlastite iznose.

Ukoliko se zabilježi slučaj s precijenjenim iznosom, odmah se mora održati glavna skupština na kojoj zaposlenici Društva za upravljanje moraju obrazložiti povećane iznose.

Tarife moraju dogovoriti dvije strane: s jedne strane vlasnici koji imaju prava na stambene prostore, as druge strane Društvo za upravljanje.

Društvu za upravljanje zabranjeno je jednostrano izdavati iznose tarifa.

Sredstva prikupljena mjesečnim uplatama koriste se za popravke, održavanje općeg stambenog fonda i održavanje rada svih uređaja i elemenata zajedničke uporabe.

Za građane koji iznajmljuju stanove u takvim kućama ne bi trebalo biti dodatnih naknada za velike popravke, jer je odgovornost za plaćanje ovog stupca u potpunosti na vlasniku stana.

Važno je napomenuti da je prisutnost u primitku dodatnih stavki koje ukazuju na naknade za uklanjanje otpada i održavanje dizala prekršaj. Ova dva stupca moraju biti uključena u "održavanje kućišta".

Troškove održavanja utvrđene za održavanje stambenih objekata utvrđuje vlasnik stambenog fonda.

U slučajevima kada je kuća u vlasništvu općine ili države, naplaćuje se i najam.

Ako se takve stavke pojave, potrebno je odmah izvršiti preračun prema utvrđenoj tarifi.

Što se može učiniti s novcem prikupljenim za održavanje i popravke u stambenoj zgradi? Stanari su uspostavili dijalog s društvom za upravljanje i zajednički rade na planiranju održavanja stambene zgrade. Pozivamo vas da pogledate video.

Vlasnici nekretnina u stambenim zgradama, prema Zakonu o stanovanju Ruske Federacije, suvlasnici su prostora koji se nalazi izvan praga njihovih stanova i funkcionira kao komunalni prostor, čija je namjena održavanje stambenog prostora (članak 36. stavak 1. Stambenog zakona Ruske Federacije). Takav kućni teritorij naziva se zajedničkom imovinom; u odnosu na njega svi vlasnici obavljaju određene odgovornosti usmjerene na osiguranje njegovog normalnog funkcioniranja. Pravila za održavanje zajedničke imovine stambene zgrade dopuštaju vlasnicima kuća da sami odrede sastav zajedničke imovine.

Što je uključeno u pravila za održavanje zajedničke imovine stambene zgrade

Pravila propisuju da se za visoke zgrade sastavlja i odobrava popis radnji, čiju provedbu preuzima društvo za upravljanje. Uz različite oblike upravljanja moguće su različite mogućnosti odlučivanja. Na primjer, ako stanari preferiraju samoposluživanje, tada izbor akcije ostaje na jednom od vlasnika kuće.

Pravila za održavanje zajedničke imovine stambene zgrade zahtijevaju obveznu potvrdu izvedivosti izvođenja popravaka i drugih vrsta radova. To se radi na nekoliko načina. Najčešće korištena metoda je dokumentarni dokaz: sastavljaju dokumente koji potvrđuju neprikladno stanje kuće i daju druge argumente. Po potrebi se u rad uključuje posebna komisija koja evidentira sve kvarove.

Pravila navode minimalnu količinu posla koji se mora obaviti na zajedničkom teritoriju, ali se popis može prilagoditi dodavanjem novih usluga ili događaja.

Stavke odabrane za izvršenje moraju ispunjavati određene zahtjeve, koji podrazumijevaju prisutnost:

• naznake vremena događaja;
• radni raspored;
• procjene za rad;
• materijalna sredstva.

Kako su uređena pravila održavanja zajedničke imovine stambene zgrade?

Glavni regulatorni dokument koji uređuje Pravila je Vladina Uredba br. 491 od 13. kolovoza 2006., koja je popraćena dopunama i izmjenama.

Prije svega, Rezolucija otkriva značenje pojma „zajednička imovina“ u odnosu na višekatnicu.

Zbirne vrijednosti vlasnika stanova i nekretnina koje pripadaju nestambenom denarskom fondu uključuju:

• krov zgrade;
• mjesta za opću uporabu (opremljena stubišta, tavani i podrumi, okna dizala i same kabine, tehnički kat i drugi prostori koji nisu stambeni, ali su opremljeni komunalnim uslugama i nalaze se na području zgrade). Pokretninu nestambenog fonda mora koristiti više stanova MKD-a;
• nosivi zidovi, pregrade i druge konstrukcije i ograde stambenih zgrada;
• oprema za razne namjene i koja se nalazi na području stambene zgrade (unutar i na otvorenom). Popis uključuje sanitarnu, strojarsku, električnu i drugu opremu namijenjenu opskrbi stanara u dva ili više MKD stanova;
• zemljišna parcela ispod kuće i susjedni teritorij (granice ovog područja određuje državna katastarska komora);
• komunalni sustavi koji se nalaze unutar zgrade (električna, plinska i vodovodna mreža, grijanje);
• televizijske i radijske mreže smještene unutar kuće, koje uključuju i telefonske komunikacijske uređaje, kabelsku televiziju i druge komunikacijsko-informacijske sustave;
• druge stambene zgrade koje služe za pružanje usluga i održavanje stambenih prostorija u ispravnom stanju, olakšavajući rad i utječući na poboljšanje zgrade.

Osobe odgovorne za funkcioniranje stambenih zgrada moraju voditi dokumentaciju za stambenu zgradu i pravodobno je dostaviti (zahtjevi za papirologiju i postupak njihovog prijenosa regulirani su zakonima Ruske Federacije).

Koji su zahtjevi za održavanje stambenog prostora utvrđeni Pravilima za održavanje zajedničke imovine stambene zgrade

Vladina Uredba br. 491 propisuje potrebu održavanja stambenih zgrada i susjednih područja u obliku koji udovoljava zahtjevima regulatornih dokumenata institucija koje reguliraju i kontroliraju održavanje zajedničke imovine. Ovaj postupak obuhvaća njegovo sanitarno, epidemiološko i tehničko stanje, zaštitu potrošača i neke druge aspekte.

Vlasnici imovine klasificirane kao zajednička, temeljem pravila o održavanju zajedničke imovine stambene zgrade, dužni su osigurati pouzdanost zgrade i građevina, jamčiti sigurnost svih stanara i organizirati aktivnosti na način da imovina građana, poduzeća i vlasti je siguran. Osim toga, potrebno je voditi računa o tome da održavanje stambene zgrade u redu nema negativan utjecaj na rad stambenih i nestambenih prostora, odnosno zemljišne čestice u vlasništvu zgrade.

Stanari su dužni pratiti rad komunikacijskih sustava, brojila i drugih uređaja, održavati ih u ispravnom stanju kako bi se osiguralo pravovremeno pružanje komunalnih usluga.

Osim toga, pravila za održavanje zajedničke imovine stambene zgrade obvezuju stanovnike da osiguraju da arhitektonski izgled stambene zgrade odgovara odobrenom projektu.

Usklađenost s utvrđenim propisima zahtijeva od vlasnika sljedeće:

• povremeno pregledavati zajedničku imovinu kako bi se otkrili problemi, kvarovi i nepoštivanje uvjeta regulatorne dokumentacije;
• pravodobno čistiti zajedničke prostorije, poštujući zahtjeve za sanitarno-higijenskim stanjem objekata;
• organizirati redovito prikupljanje i odvoz otpada;
• osigurati usklađenost vlasnika kuća sa zahtjevima zaštite od požara;
• objekti koji pripadaju kategoriji zajedničke imovine moraju se održavati u redu, lokalni prostor mora biti uređen i uređen;
• povremeno provoditi tekuće i veće popravke, pripremati inženjerske i komunikacijske sustave za sezonu grijanja;
• raditi na povećanju energetske učinkovitosti i osiguravanju energetske uštede zajedničkih građevinskih površina (ulazi, tavani i dr.) provođenjem mjera predviđenih regulatornim okvirom;
• ugraditi i pustiti u rad uređaje koji prate zajedničke količine potrošnje resursa (mjerila vode, plina, topline, električne energije), povremeno ih provjeravati i redovito kontrolirati.

Vrste poslova i uvjeti za njihovu provedbu (uključujući materijalnu stranu pitanja) utvrđuju se na sastanku vlasnika nekretnina u stambenoj zgradi.

Odluka o provođenju rutinskih popravaka također se donosi na glavnoj skupštini. Stanovnici se moraju voditi potrebom održavanja kuće u tehnički ispravnom i operativnom stanju. Tekući popravci zajedničke imovine mogu se provoditi u odnosu na pojedinačne objekte kako u preventivne svrhe tako i nakon otkrivanja kvarova i istrošenosti.

Vrata i prozori stambenih zgrada, koji ne pripadaju zajedničkom vlasništvu, koji se nalaze unutar nestambenih i stambenih prostorija, postavljaju se na trošak stanara i popravljaju samostalno.

Odluka o organiziranju i provedbi velikih popravaka zajedničke imovine donosi se na općoj skupštini etažnih vlasnika određene stambene zgrade. Veliki popravci uvelike se razlikuju od tekućih popravaka, tijekom kojih se vraćaju operativne karakteristike ili uklanjaju manji nedostaci/razaranja koja su posljedica dotrajalosti zgrade ili drugih zajedničkih objekata.

Pravila održavanja zajedničke imovine stambene zgrade za stjecanje troškova održavanja

Sve materijalne troškove povezane s osiguranjem brige i održavanja stambenih zgrada u ispravnom stanju snose stanari. Iznosi se određuju na temelju udjela vlasništva nad nekretninom. Izračuni uključuju:

• naknade za održavanje MKD stambenog prostora (ako to čini tvrtka ili vlasnici prostora);
• doprinosi i uplate koje su sastavni dio pri pristupanju stambenom društvu, stambenoj zadruzi ili drugom stambenom društvu koje zadovoljava potrebe stanovnika kuće. Štoviše, stanari koji nisu članovi navedenih organizacija, temeljem čl. 155 stambenih kompleksa Ruske Federacije plaćaju za održavanje stanova.

Troškovi održavanja prostorija izračunavaju se u iznosu koji može osigurati materijalnu osnovu za održavanje kolektivne imovine na razini koju je utvrdila Vlada Rusije u relevantnim zakonima i drugim regulatornim dokumentima.

U siječnju 2017. godine uvedene su izmjene pravila za održavanje zajedničke imovine stambene zgrade. Sada su stavke troškova dopunjene računima za potrošnju vode i energije, kanalizaciju proizvedenu za pružanje usluga koje su potrebne za održavanje života stambene zgrade.

Iznosi koji ulaze u sastav plaćanja za održavanje zajedničke pokretnine i nekretnine iskazuju se na uplatnicama. Svaki od utrošenih resursa evidentira se u posebnom retku obavijesti o vremenskom razgraničenju.

Održavanje zajedničke imovine može se financirati iz sljedećih sredstava:

• dolaze od vlasnika prostora;
• doprinose vlasnici stanova koji ostvaruju pravo na subvenciju prilikom plaćanja stambeno-komunalnih usluga. Stanari mogu plaćati iz svog džepa i koristiti dobivenu subvenciju;
• koji dolaze od vlasnika prostora koji su pojedinci i primaju djelomičnu ili punu naknadu za troškove nastale kao rezultat plaćanja stambenih i komunalnih usluga. Stanovnici mogu osobnim sredstvima i osiguranom naknadom plaćati potrošene usluge.

Pravila za održavanje zajedničke imovine stambene zgrade predviđaju da se iznos naknada raspravlja i usvaja na općoj skupštini stanara - vlasnika nekretnine (ako zgradom upravlja organizacija). Razdoblje važenja tarife obično se utvrđuje na istom sastanku i iznosi najmanje godinu dana. Štoviše, pri određivanju troška moraju se uzeti u obzir prijedlozi društva za upravljanje. Iznos predočen za plaćanje je isti za sve stanare kuće.

Na vlasnicima stanova, iznos plaćanja za održavanje zgrade u kojoj se nalaze stanovi mora biti takav da može pokriti troškove povezane s potrošnjom kvalitetnih usluga i potrebnih radova. Osnova za nagodbu su ugovori koje vlasnici sklapaju s tvrtkama ili organizacijama koje mogu zadovoljiti potrebe stanovnika. Odluka o tome kome će se ova funkcija povjeriti donosi se na skupštini vlasnika nekretnina.

Također, u utvrđeni iznos nisu uključeni troškovi sredstava koja se troše za održavanje zajedničkih sredstava u stambenoj zgradi.

Plaćanje obveznih naknada namijenjeno je pokrivanju troškova povezanih s održavanjem zajedničke imovine članova udruga vlasnika kuća ili druga organizacija koja rješava probleme potrošača stambenih i komunalnih usluga. Pravila za održavanje zajedničke imovine stambene zgrade navode da vlasnici stanova koji nisu sklopili ugovor sa stambenim poduzećima i zadrugama moraju plaćati troškove brige o zajedničkim objektima. Za takve stanovnike visinu doprinosa određuju organizacije za upravljanje. Vremenska razgraničenja se temelje na odobrenoj procjeni prihoda i rashoda za tekuću godinu.

Ova plaćanja, počevši od siječnja 2017., uključuju troškove tvrtki koje pružaju stambene i komunalne usluge stanovništvu (udruge vlasnika stanova, društva za upravljanje, stambene zadruge itd.). Ovaj uvjet sadržan je u Pravilima za održavanje zajedničke imovine stambene zgrade (čl. 29).

Ako vlasnici kuće nije odlučivao o načinu upravljanja, zatim iznos potreban za održavanje zajedničke imovine stambene zgrade utvrđuju lokalne vlasti. A u gradovima federalnog značaja (Moskva, Sankt Peterburg, Sevastopolj), iznos plaćanja određuje državna vlast konstitutivnog entiteta Ruske Federacije (pod uvjetom da se te ovlasti ne prenose na gradske strukture). Određivanje cijena nastaje kao rezultat otvorenog natječaja čiji se rezultati formiraju tarife za održavanje zajedničkih nekretnina. U ugovoru s društvom za upravljanje određen je tako utvrđen trošak koji odgovara troškovima potrebnim za održavanje zgrade.

Ako je dodijeljena ovlast upravljanja MKD organizacija upravljanja, tada su vlasnici stanova koji pripadaju općini ili državi dužni plaćati troškove nastale održavanjem zajedničke imovine zgrade. O tome govore i Pravila za održavanje zajedničke imovine stambene zgrade i Stambeni zakonik Ruske Federacije (članak 155, dio 4). Ako najmoprimci plaćaju iznos koji nije u mogućnosti pokriti sve troškove vezane uz opsluživanje zajedničke imovine, tada nedostajuća sredstva osigurava najmodavac tih prostora. Ovo pitanje mora biti dogovoreno s društvom za upravljanje na način propisan zakonodavstvom Ruske Federacije.

Tko kontrolira poštuju li se pravila održavanja zajedničke imovine stambene zgrade?

• Pravo na informaciju. Nadležna osoba dužna je u roku od 5 dana obavijestiti potrošača o opsegu, vrsti i kvaliteti obavljenih poslova, pruženim uslugama i učestalosti pružanja istih. Štoviše, to se razdoblje može skratiti.
• Pravo na provođenje inspekcijskog nadzora. Stanari stambene zgrade mogu pregledati ne samo obujam, kvalitetu i učestalost pojedinih radova, već i obaviti pregled kojim se može objektivno ocijeniti stanje opće imovine stambene zgrade.
• Pravo na pravodobno otklanjanje problema i nedostataka. Štoviše, ovo pravo je popraćeno određenim radnjama najmoprimaca, a koje se sastoje u tome da najmoprimac želi osigurati ispunjenje ugovornih obveza.

Zakoni Ruske Federacije i pravila za održavanje zajedničke imovine stambene zgrade predviđaju punu odgovornost građana za osiguranje dobrog stanja zajedničke imovine. Stanovnici mogu delegirati ove funkcije poslovnoj organizaciji.

Upravljačka društva i druga komunalna društva odgovorna su za svoj rad odnosno kvalitetu usluge, prije svega, glavnim stanarima. Društva za upravljanje moraju strogo ispunjavati obveze preuzete tijekom pripreme ugovora o pružanju usluga, pri čemu će jedan od uvjeta (ili uputa) biti održavanje zajedničke imovine stambene zgrade u stanju koje je u skladu sa zakonima Ruske Federacije.

Kolika je novčana kazna ako se krše pravila o održavanju zajedničke imovine stambene zgrade?

Do uvođenja licenciranja, inspektori koji nadziru stanje zajedničke imovine rukovodili su se Zakonom o upravnim prekršajima Ruske Federacije. Na temelju članka 7.2 mogli su izreći novčanu kaznu za svaki nedostatak ili nedostatak u radu (loše uklonjen snijeg, razbijene pločice na podu, poplava podruma itd.).

Stambeni inspektori donijeli su dobar prihod u proračun, jer se kršenje pravila za održavanje zajedničke imovine može izjednačiti s nepoštivanjem zahtjeva za licencu, a to se kažnjava mnogo strože.

Inspektori su se počeli rukovoditi:

• Članak 7.23.3 predviđa sankcije za poduzetnike koji se ne pridržavaju pravila za održavanje zajedničke imovine stambene zgrade;
• Članak 14.1.3., koji utvrđuje kazne za upravljanje motornim vozilom bez odgovarajuće dozvole ili za kršenje zahtjeva dozvole (osim u slučajevima opisanim u članku 7.23.1).

Da biste razumjeli razliku u kaznama, predlažemo da se upoznate s tablicom u kojoj su prikazani iznosi za pravne osobe i službene osobe.

Članak 193. Stambenog zakona Ruske Federacije navodi uvjete licenciranja. Međutim, postoji i ovo: "kao i drugi zahtjevi koje je odobrila Vlada Ruske Federacije." Složite se da takva formulacija inspektorima otvara vrlo širok spektar aktivnosti.

Osim toga, Uredbom Vlade Ruske Federacije br. 1110 od 28. listopada 2014. unesene su neke dopune u zahtjeve za licenciranje u Pravilniku o licenciranju djelatnosti poduzetnika. Na primjer:

• u skladu sa zahtjevima članka 161. dijela 2.3. Stambeni zakonik Ruske Federacije (tj. Pravila za održavanje zajedničke imovine stambene zgrade u smislu tehničkih standarda i pružanja komunalnih usluga u skladu sa stupnjem poboljšanja stambene zgrade);
• ispunjavati zahtjeve članka 162., dio 2. Stambenog zakona Ruske Federacije (tj. ispunjavati obveze navedene u ugovoru o upravljanju stambenom zgradom).

Dakle, jasno je da su dodaci zahtjevima za licenciranje omogućili gotovo sve nijanse upravljanja stambenom zgradom. Tijela koja provode kontrolu više se ne rukovode člankom 7.22 Zakonika o upravnim prekršajima Ruske Federacije, prema kojem su MKD-ovi bili odgovorni za nepoštivanje uvjeta za održavanje zajedničke imovine. Inspektori su usvojili čl. 14.1.3 dio 2 Zakonika o upravnim prekršajima Ruske Federacije, a na temelju njega sastavlja se protokol o upravnom prekršaju.

Mišljenje stručnjaka

Što bi Kazneni zakon trebao učiniti nakon što je dobio kaznu?

Popov R. M.,

Šef odvjetničkog društva "Intel-Pravo" (Dubna)

Što je najbolje učiniti ako Vam se ipak izda nalog na temelju čl. 7. 22 Zakonika o upravnim prekršajima Ruske Federacije? Prije svega, nemojte se izgubiti i učinite sljedeće.

Prvo, pripremite dokaze da niste bili neaktivni, već ste poduzeli mjere za sprječavanje kvara koji su otkrili inspektori regulatornog tijela.

Ne zaboravite da svaku pravnu osobu sud može osloboditi ako učini sve da dokaže svoju nevinost. U tom slučaju morate poduzeti mjere za sprječavanje prekršaja.

Sud će trebati dokaze da:

• utvrđeni nedostaci postoje već nekoliko godina (pojavili su se prije nego što ste preuzeli odgovornost za upravljanje i održavanje, ovaj se problem nije mogao riješiti dosta dugo);
• radili ste na tome da se nedostaci uklone;
• stanari ne plaćaju održavanje i popravak zajedničke imovine, iako je u tijeku rad na podizanju potraživanja i potraživanja dužnicima;
• stručnjaci i stručnjaci vaše tvrtke redovito provjeravaju stanje zajedničke imovine i sastavljaju relevantne akte i stručna mišljenja (morate ih predočiti).

Ako vam je, da biste mogli riješiti problem, trebao pristup unutar kuće, ali vam nije bio dopušten. Pokažite da ste to postigli uključivanjem pravosuđa. Također, u ovoj situaciji možete sastaviti „Akt o zabrani pristupa“, koji će potpisati susjedi ili predstavnik vlasnika stana.

Drugo, svoj zahtjev za poništenjem naplate obrazložite neozbiljnošću utvrđenih nedostataka.

Postoji nekoliko načina da se dokaže da pravila za održavanje zajedničke imovine stambene zgrade nisu povrijeđena, a postojeći problemi ne mogu se nazvati ozbiljnim:

• izračunati troškove koji će nastati otklanjanjem razloga za sastavljanje zapisnika;
• dostaviti knjigovodstvenu dokumentaciju koja će u potpunosti prikazati stanje u poduzeću i dokazati da je stanje u poduzeću vrlo žalosno;
• Upoznati sud s podacima koji pokazuju da stanovnici još nisu platili prethodno pružene usluge i duguju vašoj tvrtki.

Ako je nalog poslan na temelju pritužbe vlasnika stana, započnite s upoznavanjem povijesti njegovih plaćanja za stambene i komunalne usluge i dostavite sudu izvod.

Treći, uvjeriti se da nije istekao rok u kojem je kazneni progon moguć.

Prema Zakonu o upravnim prekršajima Ruske Federacije (članak 7.22), ovo razdoblje je jednako dva mjeseca. Ako je to vrijeme prošlo, onda imate sve razloge zahtijevati prekid uredskog rada. Međutim, nemojte zaboraviti da ako se krše pravila za održavanje zajedničke imovine stambene zgrade, stvar može postati trajna.

Pravila za održavanje zajedničke imovine stambene zgrade: sudska praksa

Kršenje Pravila za održavanje MKD-a kažnjivo je u skladu s člankom 7.22 Zakonika o upravnim prekršajima Ruske Federacije. Društvo za upravljanje može podlijegati kaznama u iznosu od 40 do 50 tisuća rubalja.

Najčešće se predstavnici stambene inspekcije pozivaju na Odluku br. 170 od 27. rujna 2003. „O odobrenju Pravila i standarda za rad stambenog fonda”, koja je namijenjena reguliranju aktivnosti organizacija koje upravljaju stambenim zgradama i održavaju zajedničko vlasništvo. Rezolucija, naravno, uređuje pravne odnose, ali ponekad se njezini članci mogu tumačiti vrlo dvosmisleno. To je zbog činjenice da neki pojmovi nemaju jednoznačno tumačenje, budući da sadrže evaluativne koncepte, poput "po potrebi" obavlja se takav i takav posao. Što dovodi do razilaženja u stavovima i mišljenjima tvrtki koje upravljaju stambenim prostorima i inspektora koji provjeravaju njihovo stanje (jednima je „mjera nužde“ već van okvira, dok drugi ne vide nikakve preduvjete za poduzimanje bilo čega). Stoga se takvi sporovi često rješavaju na sudu.

Obično sud stane na stranu inspektora i ne podupire zahtjev za uklanjanje administrativne kazne u obliku novčane kazne, što znači da protokol inspektora ostaje na snazi. Na primjer, sudska odluka br. 4a-224/2016 od 26. srpnja 2016. (Ivanovo).

Društva za upravljanje i druge stambene i komunalne usluge priznaju se kao prava u samo 2% slučajeva.

Najčešće sudovi staju na stranu tužiteljstva iz jednostavne želje da ne riskiraju osporavanje položaja državnih dužnosnika.

Međutim, postoje slučajevi kada se izdavanje rješenja o upravnoj odgovornosti smatra nezakonitim. Na primjer, tijekom jednog suđenja održanog u Sankt Peterburgu, dokazano je da društvo za upravljanje nije prekršilo pravila za održavanje zajedničke imovine stambene zgrade, pa je papirologija započela na temelju čl. 7.22 Zakonika o upravnim prekršajima Ruske Federacije, prekinut je (Odluka u predmetu br. 12–15/2016 od 14. siječnja 2016. Okružnog suda u Puškinu).

Primjer. Rješenje Šestog arbitražnog suda u predmetu broj: 06AP-4078/2009 od 22. listopada 2009. godine.

Razlozi za kazneni progon. Pregled stambene zgrade koja se nalazi u Khabarovsk, ul. Vladivostokskaya, br. 35, pokazalo je da je došlo do poplave prostorija koje pripadaju zajedničkom vlasništvu (podrum, prostor ispred stepenica). Posljedica poplave je slijeganje tla ispred ulaza u ulaz i uništenje kućnog slijepog prostora. Inspektori su došli do zaključka da se društvo za upravljanje nije pridržavalo pravila održavanja zajedničke imovine stambene zgrade te su, kako se i očekivalo, izdali rješenje.

Argumenti obrane. Društvo za upravljanje je svoje poslove započelo krajem listopada 2008. godine, a kršenje pravila dokumentirano je krajem travnja 2009. godine. Uočeni problemi redovito su mučili stanare posljednjih 10 godina. Tako su izvijestili vlasnici stanova u ovoj zgradi kada su napisali prigovor, koji je postao temelj za izvanredni inspekcijski nadzor.

Tijekom istrage podignuta je dokumentacija Vodokanala Khabarovsk (izvješća o inspekciji od 04/02/2008 i 04/03/2008), upoznavanje s kojima je pokazalo: inženjerski i tehnički sustav je u dobrom stanju i nije uzrok povremenih poplava i oštećenja zajedničke imovine. Riječ je o izlijevanju podzemnih voda o čemu je sastavljen odgovarajući akt 19. veljače 2008. godine.

Upravljačka tvrtka izvela je niz radova, uslijed kojih je zamijenjena drenažna obloga kod oštećenog ulaza. O čemu je, opet, 5. studenog 2008. godine sastavljen akt. Registar izvedenih radova pokazao je da je Upravljačka tvrtka poduzela sve kako bi otklonila ovaj problem (postavila pumpe u podrumu za ispumpavanje vode).

Argumenti tužiteljstva. Stanje zgrade daje razloga za vjerovanje da se ne poštuju pravila održavanja zajedničke imovine stambene zgrade.

Sudački položaj. Argumenti vlasti smatraju se značajnim i odluka je donesena zakonito. Međutim, uvidom u knjigovodstvenu dokumentaciju pokazalo se da stanari kuće ne plaćaju uvijek rad tvrtke, zbog čega imaju značajno zaduženje na ovoj rashodnoj stavci.

Sud je uzeo u obzir sve argumente tužiteljstva i zaključio da uzročno-posljedična veza nije dokazana (prekršaji nisu nastali neradom gospodarskog društva).

Odluka suda. Ukidanje rješenja o odgovornosti društva za upravljanje.

Ruski stambeni zakonik navodi da su svi stanovnici stambene zgrade dužni održavati u ispravnom redu ne samo one prostorije čiji su vlasnici. Oni su također odgovorni za održavanje zajedničke imovine. Stoga je svaki od njih dužan potpisati ugovor o upravljanju.

Održavanje koje zajedničke imovine u stambenoj zgradi je odgovornost vlasnika?

Prema uvjetima pravnih normi koje su važeće u Rusiji, zajednička imovina zajednički je resurs vlasnika stanova koji se nalaze u imovini. Glavne komponente ove infrastrukture mogu biti različite.

Što je uključeno u održavanje zajedničke imovine? Spoj zajednička imovina se formira:

• tijela državne vlasti koja vrše nadzor nad održavanjem zajedničke imovine;
• lokalne vlasti - za pripremu, kao i izravno održavanje otvorenog natječaja, na kojem se odvija odabir društva za upravljanje (dio 4. članka 161. Stambenog zakona Ruske Federacije);
• stanari - snose i obveze održavanja zajedničke imovine.

Članak 36. Ruskog stambenog zakona govori o tome koja se specifična imovina priznaje zajednička kuća:

1. prostori koji ne pripadaju vlasnicima stanova; usmjereni su na zadovoljavanje društvenih i svakodnevnih potreba vlasnika stanova i stanara. Među njima su prostori za dječje stvaralaštvo, aktivnosti u slobodno vrijeme, kulturni razvoj, sport i tjelesni odgoj i druga takva događanja;
2. prostorije koje su dio kuće, ali ne pripadaju stanovima. Oni su potrebni za servisiranje više od jedne sobe u stambenoj zgradi. Ove vrste prostorija uključuju:

• slijetanje;
• ljestve;
• tehnički podovi;
• okna dizala (i dr.);
• podrum i tavani;
• hodnici;

1. zemljišnu česticu prema MKD-u (ovi uvjeti uključuju i zemljišnu česticu na kojoj je izvršeno ozelenjavanje i ozelenjavanje). U takvoj situaciji, područje mjesta i njegove granice mogu se odrediti normama urbanističkog i zemljišnog zakona Ruske Federacije;
2. krovovi stambenih zgrada, kao i ograde nosive konstrukcije, električna, mehanička, vodovodna oprema (može se nalaziti iu samoj kući i izvan nje, ali u svakom slučaju koristi se za potrebe stambenih zgrada);
3. drugi objekti koji su namijenjeni za korištenje, kao i poboljšanje i održavanje stambenih zgrada (to mogu biti toplinske točke i garaže, kao i sportska i dječja igrališta, parkirališta i transformatorske stanice koje se nalaze na zemljišnoj čestici koja pripada kući).

Osim toga, zajednička imovina uključuje:

• struktura grijanja unutar kuće. Sastoji se od:
• komponente grijanja;
• usponi;
• uređaji za skupno mjerenje toplinske energije;
• ventili za zatvaranje i upravljanje;
• ostala oprema;
• kućni sustav napajanja. Sastoji se od:
• uređaji za distribuciju ulaza;
• ulazni ormarići;
• uređaji za skupno mjerenje električne energije;
• oprema za nadzor, zaštitu i kontrolu;
• rasvjetne instalacije za zajedničke prostorije;
• ploče i ormari na podovima;
• automatski protupožarni sustavi;
• unutarnja protupožarna opskrba vodom;
• električne instalacije sustava za uklanjanje dima;
• automatski uređaji za zaključavanje ulaznih vrata;
• razne vrste dizala (osobna, protupožarna, teretna);
• kabeli;
• električna oprema na komunalnim mrežama;
• unutarnje inženjerske sustave opskrbe plinom, kao i opskrbu toplom i hladnom vodom. Sastoje se od:
• usponi;
• grane od njih do prvog uređaja za isključivanje;
• sami uređaji za isključivanje;
• prvi zaporni i regulacijski ventili na granama ožičenja unutar stana;
• vodomjeri (topla i hladna);
• razne vrste opreme (električne, vodoinstalaterske, mehaničke itd.).

Vanjska granica različitih vrsta mreža (toplinske, električne, vodoopskrbne i kanalizacijske, informacijske i telekomunikacijske), koje su dio zajedničke imovine, vanjska je granica zida kuće (osim ako nije drugačije navedeno u zakonodavnim normama Ruske Federacije Federacija). Informacijske i telekomunikacijske mreže uključuju kabelsku televiziju, žično radiodifuziju i optička vlakna. Granica duž koje prolazi operativna odgovornost u slučaju kada je kuća opremljena zbirnim mjernim uređajem za pripadajuće komunalno sredstvo je mjesto gdje je takav uređaj priključen na odgovarajuću komunalnu mrežu stambene zgrade. Vanjska granica plinoopskrbnih mreža koje ulaze u zajedničku imovinu je mjesto spajanja prvog zapornog uređaja na vanjsku plinsku distribucijsku mrežu.

Glavni zakonski akti koji uređuju pravne odnose u ovoj oblasti su Zakon o stanovanju, a također - Vladin dekret br. 491 od 13. kolovoza 2006. U općim situacijama morate slijediti norme Ruskog stambenog zakona. Za pitanja u vezi s održavanjem relevantnih objekata, pogledajte gore navedenu rezoluciju. Zajednička imovina ima mnogo suptilnosti u pogledu održavanja i korištenja.

3 načina održavanja zajedničke imovine

Jesti tri načina upravljanje zajedničkom imovinom.

1. Zajedničkom imovinom upravlja zajednica vlasnika stanova (ili stambena zadruga). Za provedbu ove metode upravljanja potrebno je donijeti odluku o formiranju HOA. Može postojati jedan HOA. U ovoj situaciji formirana struktura će se pobrinuti za razinu održavanja zajedničkih objekata zgrade. Može se provesti samostalno ili uz pomoć tvrtki trećih strana. S njima se sklapa ugovor o održavanju zajedničke imovine stambene zgrade. Ova metoda upravljanja ponekad rezultira zlouporabama HOA. Oni mogu komunicirati s "prikladnim" tvrtkama s povećanim cijenama za pružanje usluga.
2. Upravljanje imovinom provode sami vlasnici prostora u stambenoj zgradi. Stanovnici potpisuju ugovore o uslugama s tvrtkama koje pružaju relevantne usluge. Ugovori za opskrbu odvodnjom, električnom energijom i plinom također se sklapaju s isporučiteljima usluga u svoje ime. Ova metoda ozbiljno štedi novac stanovnika. Ali informacije o mogućnostima ove metode kontrole nisu raširene.
3. Zajedničkom imovinom upravlja društvo za upravljanje. U ovom slučaju provodi se profesionalni pristup upravljanju. Međutim, stanari ne mogu utjecati na odluke koje donosi društvo za upravljanje u vezi sa zajedničkom imovinom. U tom pogledu tvrtka može prekoračiti svoja prava. Možete napustiti moć organizacije koja ne zadovoljava potrebe stanovnika uz pomoć općeg sastanka zgrade. Ono ili donosi odluku o promjeni načina upravljanja ili bira drugo društvo za upravljanje.

Odabir metode kontrole određuje se sljedećim čimbenicima: u kojoj su mjeri stanari disciplinirani i solventni, koliko se stanova nalazi u zgradi, kakvi su odnosi uspostavljeni s poduzećima za opskrbu resursima, jesu li mjerenja po stanovima i opća kuća instalirani uređaji, koja društva za upravljanje djeluju na tržištu stambenih i komunalnih usluga itd.

Ljudi sami biraju određeni način upravljanja MKD-om, na temelju određenih pokazatelja ovisno o trenutnoj situaciji.

Pod izravnom kontrolom U stambenoj zgradi stanovnici se susreću s različitim načinima interakcije s tvrtkama koje se bave komunalnim i stambenim uslugama.

1. Ugovori za popravak i održavanje zajedničke imovine sklapaju se s većinom ili svim vlasnicima prostorija u kući. U ovoj situaciji, većina ili svi vlasnici su jedna strana u dokumentu.
2. U interesu svih stanovnika, na temelju odluke skupštine, jedan od stanara može nastupiti u odnosima s trećim osobama po punomoći ostalih.
3. Ugovori o opskrbi komunalnim uslugama (kanalizacija, opskrba toplom i hladnom vodom, opskrba plinom, grijanje, struja) potpisuju se sa svakim stanarom osobno.

Kod izravnog upravljanja svaki zakupac potpisuje ugovore o opskrbi resursima u svoje ime. Sve probleme vezane uz korištenje komunalija i stanovanje u ovoj kući rješava sam. U ovoj situaciji vlasnik stana gotovo da ne ovisi o tome koliko su njegovi susjedi odgovorni u pogledu plaćanja. Ali pitanja upravljanja zajedničkom imovinom još uvijek su slabo razrađena. Ova metoda je prikladna za jednokatne stambene zgrade u kojima ima nekoliko stanova.

Ako vrijedi udruga vlasnika kuća, može potpisati (prema normama ruskih zakona) ugovor o upravljanju stambenim zgradama, kao i ugovore o pružanju komunalnih usluga, o popravku i održavanju zajedničke imovine, kao i sve druge dokumente u interesu vlasnici prostora.

Kao rezultat toga, moguće su dvije sheme prema kojima se grade ugovorni odnosi između tvrtki koje pružaju usluge i stanovnika u slučaju da kućom upravljaju tijela HOA.

1. Stanovnici prenose pravo potpisivanja dokumenata za opskrbu stambenim i komunalnim uslugama na HOA, a on zauzvrat sklapa ugovor o upravljanju s društvom za upravljanje. Tvrtka traži pružatelje usluga i s njima potpisuje dokumente u ime HOA.
2. Vlasnici prostorija u kući prenose pravo na potpisivanje ugovora o pružanju usluga na HOA. Ovaj prijenos može se zabilježiti u statutu HOA, u ugovoru o upravljanju ili u odluci glavne skupštine.

Ako se kućom upravlja društvo za upravljanje, postoji profesionalno pružanje stambenih i komunalnih usluga. Provodi se kompetentan izračun financijskih sredstava potrebnih za popravak i održavanje zajedničke imovine, uređenje okoliša itd. Društvo za upravljanje potpisuje ugovore sa svim tvrtkama dobavljačima. Pruža cijeli niz stambenih i komunalnih usluga. Ova metoda se često koristi u upravljanju velikom stambenom zgradom iz sljedećeg razloga: veliki broj sudionika.

Popis poslova održavanja zajedničke imovine

Vlasnici prostora koriste ih u skladu s normama saveznog zakonodavstva Rusije. Promjena veličine zajedničke imovine dopuštena je samo uz suglasnost svih vlasnika ove infrastrukture. Između ostalog, moguće je prenijeti vlasništvo predmetnih prostorija na druge osobe. Međutim, pri provođenju takvih mjera mora se poštivati ​​sljedeći kriterij: zajednička imovina može se koristiti samo ako se time ne povrijeđuju interesi i prava poduzeća i pojedinaca.

Zemljišne čestice na kojima se nalaze stambene nekretnine mogu se prenijeti trećim osobama za ograničeno korištenje. Budući da je prije donošenja zakona koji definiraju pravila korištenja zajedničkih kućnih resursa te površine netko već zauzeo, pristup im se ne može uskratiti. Novi teret na nekretnini počinje od trenutka sklapanja sporazuma između vlasnika stana i onih koji to mjesto žele koristiti. Eventualne nesuglasice u ovakvom odnosu rješavaju se na sudu.

Pravila za održavanje zajedničke imovine(odobreni su dekretom Vlade Rusije br. 491 od 13. kolovoza 2006.) kažu da se zajednička imovina mora održavati u skladu sa standardima. Propisani su u raznim zakonodavnim aktima, koji također sadrže informacije o zaštiti prava potrošača, tehničkim propisima te sanitarnoj i epidemiološkoj sigurnosti stanovništva. Pravila uključuju popis popravaka zajedničke imovine.

Prema Pravilima za održavanje zajedničke imovine u stambenoj zgradi, stanje zajedničke imovine mora osigurati:

• pokazatelji sigurnosti i pouzdanosti MKD: imovina pravnih i fizičkih osoba (kao i općinskih, državnih i drugih) mora biti očuvana; očuvanje arhitekture stambene zgrade predviđene projektnom dokumentacijom (koja je izrađena za izgradnju ili rekonstrukciju); odsutnost prijetnji zdravlju i životu;
• spremnost zajedničkih uređaja za mjerenje potrošnje zgrade, inženjerskih sustava i druge zajedničke opreme zgrade za pružanje komunalnih usluga stanovnicima;
• dostupnost korištenja nestambenog/stambenog prostora, parcele (dodijeljene kući), zajedničkih prostorija;
• osiguranje svih legitimnih interesa i prava vlasnika stanova i drugih zainteresiranih strana.

Specifično popis događaja vezano za održavanje zajedničkih kućnih resursa određeno je svojstvima stambene nekretnine, kao i klimatskim uvjetima u kojima se nalazi. Najčešće se kaže:

• održavanje radnog stanja sustava napajanja;
• nadzor imovine koji provode građani i druge odgovorne osobe radi utvrđivanja nedostataka u strukturi predmetnih objekata;
• uklanjanje otpada i smeća nakupljenog kao rezultat djelatnosti poduzeća;
• sanitarni i higijenski tretman i čišćenje prostorija, kao i zemljišta na kojem se nalazi kuća;
• briga o biljkama zasađenim na zemljištu uz kuću;
• korištenje mjera zaštite od požara propisanih ruskim zakonima;
• obavljanje rutinskih popravaka objekata, njihovo osposobljavanje za korištenje u određenoj sezoni;
• provedba mjera za poboljšanje energetske učinkovitosti doma;
• vodeći računa o elementima krajobraza koji se nalaze na relevantnom području.

Ovaj popis je samo osnovna komponenta usluga koje su dužne pružiti stanovnicima višestambenih zgrada u skladu s člankom plaćanja za održavanje stana. Potpuni popis usluga, kao i njegovi podstavci, sadržan je u članku 154. Stambenog zakona Rusije.

Popis usluga za održavanje zajedničke imovine može se dopuniti/promijeniti. Ova korekcija se odvija na općoj skupštini stanara stambene zgrade. Prisutni su i predstavnici Kaznenog zakona. Kako bi popis pruženih usluga dobio pravnu snagu, morat ćete sastaviti protokol. Potpisuju ga predstavnici društva za upravljanje i stanari, koji su u ovoj situaciji dvije strane u pravnom odnosu.

Popravak i održavanje zajedničke imovine nije uključeno:

• izolacija balkona;
• osiguranje ispravnosti vrata u stanovima u vlasništvu stanara (unutarnjih i vanjskih), kao i prozora;
• briga o zemljišnim česticama koje nisu dio zajedničke imovine (također nije uključena sadnja biljaka na takvim parcelama);
• zamjena stakla.

Stanovnici sami odlučuju o ovim pitanjima.

Održavanje i popravak zajedničke imovine

Među osnovnim mjerama koje se provode u pogledu korištenja zajedničke imovine je popravak. Može biti kapitalna ili tekuća.

Rutinski popravci su neophodni kako bi se spriječilo propadanje kuće. Omogućuje funkcionalnost specifičnih objekata.

Rad povezan s rutinskim popravcima i održavanjem stambenih prostorija reguliran je Vladinom uredbom br. 491 od 13. kolovoza 2006. Prema uvjetima ovog dokumenta, društvo za upravljanje ili HOA, dok nadzire popravak i održavanje stambenog prostora, dužni su obavljati sljedeće aktivnosti:

1. čišćenje zajedničkih prostorija u skladu sa sanitarnim standardima;
2. rad na rasvjeti zajedničke imovine;
3. prikupljanje kućnog otpada, njegov odvoz (sami ili uz sudjelovanje odgovarajućih tvrtki);
4. zemljani radovi u područjima uz kuću (uređenje okoliša);
5. održavanje temperature u prostorijama propisane standardima, kao i postotka vlažnosti;
6. osiguranje mjera zaštite od požara;
7. pravovremena provedba planiranih i rutinskih popravaka;
8. priprema zajedničke imovine za korištenje;
9. nadzor zajedničkih prostorija radi utvrđivanja kršenja standarda ili uvjeta koji ugrožavaju zdravlje, udobnost i život ljudi.

Stanovnici mogu održati sastanak. Tamo će se od predstavnika društva za upravljanje tražiti da preuzmu odgovornost za određene radnje. Upravljačka tvrtka će ih provesti kao i obično, a stanari će to platiti.

Ako velika većina stanovnika glasa "za" takvu ideju, bit će moguće sastaviti dodatni ugovor s društvom za upravljanje ili HOA. Ovaj dokument će sadržavati navedene uvjete rada, kao i podatke o plaćanjima.

Kada su stanovnici u početku akumulirali dodatne zahtjeve, objavljene na općoj skupštini (gdje je odabran način upravljanja kućom i glasovanje za određenu tvrtku za upravljanje), takve se točke mogu odmah spomenuti u sporazumu između tvrtke i vlasnika stanova.

Velika adaptacija zajedničke imovine podrazumijeva rekonstrukciju/zamjenu pojedinih dijelova stambene infrastrukture. Također se provodi kada istekne rok korištenja bilo kojeg predmeta.

Prema uvjetima Ruskog stambenog zakonika, kapitalnim popravcima smatraju se oni koji se provode na:

• oprema za dizala;
• inženjerski sustavi;
• podrum;
• krovište;
• temelj;
• fasada.

Kod izvođenja velikog remonta govorimo samo o potpunoj zamjeni pokvarenih komponenti i sustava. Ako je naveden samo dio opreme, to se smatra tekućim popravcima.

Recimo da je veliki remont potpuna zamjena sustava za opskrbu hladnom vodom (uključujući unutarnje dijelove) ili krova. Naravno, dizala se mogu mijenjati jedno po jedno. To je određeno visokom cijenom rada ove vrste. Obnova cjelokupne opreme dizala koja je odslužila svoj vijek trajanja provodi se kad god je to moguće.

Remont fasade uključuje nekoliko velikih događaja odjednom:

• slika;
• izolacija;
• popravak balkonskih ploča;
• zamjena ulaznih prozora.

Regionalne vlasti imaju pravo dopuniti popis kapitalnih radova. Ova stavka rashoda može se vezati uz uređenje dječjeg igrališta ili zamjenu asfaltnog kolnika na lokalitetu.

Svaki subjekt Ruske Federacije samostalno promišlja dodatne popise poslova. Informacije o postojećem popisu i njegovom sadržaju mogu se dobiti od organa lokalne samouprave.

Remont zajedničke imovine moguć je samo ako postoji odluka skupštine stanara. Na ovom događaju se radi na načinu formiranja fonda za kapitalne popravke i redoslijedu njegovih vrsta.

Mišljenje stručnjaka

Tekući popravak prilično je kontroverzna definicija

V.A. Ghassoul,

dr.sc. ekon. znanosti, počasni graditelj Rusije, St

Najteži zadatak je razjasniti popis radova koji se mogu izvesti kao rutinski popravci.

Državni odbor za izgradnju Rusije, u pismu od 12. prosinca 2015. br. 44010-OG/04, rekao je: najopćenitiji popis postupaka za redovne popravke sadržan je u Pravilima i standardima za tehnički rad stambenog fonda. Odobreni su Dekretom Državnog odbora za izgradnju Ruske Federacije od 27. rujna 2003. br. 170. Ukratko ćemo ovaj dokument nazvati Rezolucija br. 170.

Nije zakonodavne prirode. Ovaj dokument se koristi kao preporuka. Proučavanjem Rezolucije br. 170 mogu se izvući određeni zaključci.

1. Radovi vezani uz tekuće popravke nisu navedeni.

Za svaki inženjerski sustav ili strukturnu komponentu zgrade postoji zahtjev za vraćanjem operativnosti ili uklanjanjem grešaka.

Recimo, s obzirom na tekuću sanaciju temelja, možemo govoriti o obnovi i ojačanju oštećenih dijelova, te otklanjanju lokalnih deformacija. Vezano uz sanaciju sustava grijanja i vodoopskrbe, navodi se da je potrebno vratiti u radno stanje pojedine komponente sustava.

1. Nisu identificirani znakovi prema kojima se jedan ili drugi rad može klasificirati kao tekući popravak.

Iz tog razloga morate se pozvati na "Metodološki priručnik za održavanje i popravak stambenog fonda" koji je odobrio Gosstroy Rusije, MDK 2-04.2004. Nazvat ćemo ga jednostavno Metodički priručnik. Govori o jednom od ključnih kriterija za klasificiranje radova kao rutinskih popravaka: moraju biti planirani.

Tekući popravci definirani su na sljedeći način: to su popravci koji se izvode prema planu. Njegov cilj je vratiti radno stanje (upotrebljivost) stambene zgrade i djelomično obnoviti njezin resurs. To se postiže popravkom ili zamjenom njegovih komponenti ograničenog raspona (predviđeno je tehničkim dokumentima).

Ova je definicija u potpunosti u skladu s praktičnim preporukama za rutinske popravke i održavanje zajedničke imovine.

Raspodjela troškova održavanja zajedničke imovine između stanara

Prema odredbama zakona koji uređuju stambeno pitanje, građani solidarno snose troškove rješavanja ovog problema. Trošak pojedinog stanovnika izračunava se na temelju udjela koji građanin posjeduje u zajedničkoj imovini.

Dio 1 članka 37 Ruskog stambenog zakonika navodi da udio u zajedničkim imovinskim pravima za zajedničku imovinu je u izravnom razmjeru s veličinom ukupne površine prostora u vlasništvu osobe. Udio u zajedničkoj imovini određen je površinom stana. Pravo vlasništva u ovom slučaju potvrđuje se dokumentima.

Da bi se utvrdio udio određenog građanina, potrebno je površinu njegove nekretnine podijeliti s ukupnom površinom svih denarskih nekretnina, isključujući zajedničku. 100% (ili 1) je ukupni udio vlasnika nekretnine u kući, kao i konačni broj glasova koje imaju (kao što je navedeno u 3. dijelu članka 48. Stambenog zakona Rusije).

Recimo da kuća ima 8 soba. Od toga su 4 nestambene, a preostale 4 su stambene (ne smatraju se zajedničkim zgradama). Površina svake sobe je 50 četvornih metara. m.

Ukupna površina svih prostorija je 400 m2. m. Da biste pronašli udio vlasnika zasebne sobe, morate napraviti sljedeći izračun: podijelite površinu njegovog doma s ukupnom površinom - 50/400 = 0,125 (12,5% ili 125/1000) .

Udio u zajedničkoj imovini je omjer površine prostorija građanina prema ukupnoj površini prostorija svih stanara. Ako se izračunava udio stanara u vlasništvu, ne uzimaju se u obzir one površine prostorija koje su zajedničke u zgradi.

Ne postoje dodatni koeficijenti koji se temelje na površini zajedničkih prostorija: potkrovlja, hodnika, stubišta itd. Izračuni ne uključuju: dimenzije inženjerskih sustava, površinu zemljišta itd. Sve to rezultira samo činjenica da ukupni zbroj udjela vlasnika prostora prestaje biti jednak 1 (100%).

Obračun održavanja zajedničke imovine u 2017. godini

Od 01.01.2017., naknadi za održavanje stambenog prostora dodaju se sljedeći troškovi:

• drenaža;
• električna energija za održavanje zajedničke imovine;
• voda (i topla i hladna).

Kako bi se novi algoritam naplate mogao primijeniti u stvarnom životu, Vlada je izradila Rezoluciju br. 1498 od 26. prosinca 2016. Zove se "O pitanjima pružanja komunalnih usluga i održavanja zajedničke imovine u stambenim zgradama".

Ovim normativnim aktom izmijenjeno je:

• Pravila za pružanje javnih usluga (odobrena Uredbom Vlade br. 354 od 05.06.2001.);
• Pravila za održavanje zajedničke imovine u stambenim zgradama (Vladina Uredba br. 491 od 13. kolovoza 2006.);
• Pravila za utvrđivanje i utvrđivanje standarda potrošnje komunalnih usluga (Rješenje br. 306 od 23. svibnja 2006.);
• Pravila su obvezna kada organizacija za upravljanje ili HOA ili stambeni kompleks ili drugo specijalizirano računalo sklapa ugovore s organizacijama za opskrbu resursima (Rezolucija br. 124 od 14. veljače 2012.).

Nove promjene uključuju:

• situacije i algoritam u kojem i prema kojem se obračunavaju uplate režija za opće kućne potrebe;
• novi standardi za kupnju od organizacija za opskrbu resursima (RSO) komunalnih resursa koje koriste udruge vlasnika stanova, društva za upravljanje, stambene zadruge, stambeni kompleksi za održavanje zajedničke imovine;
• situacije i algoritam u kojem i prema kojem se režije povezane s održavanjem zajedničke imovine dodaju plaćanju za održavanje stambenih prostora.

Od 01.01.2017., voda (i topla i hladna), odvodnja otpadnih voda, kao i električna energija koja se koristi za održavanje zajedničke imovine su:

• ili komunalije u jednoj ulici;
• ili komunalna sredstva za održavanje zajedničke imovine.

Koja će klauzula biti na snazi ​​ovisi o načinu upravljanja kućom. Ako govorimo o HOA, društvima za upravljanje, stambenim zadrugama, stambenim kompleksima, to su komunalna sredstva za održavanje zajedničke imovine. Od 01.01.2017., plaćanje za njih, prema općim standardima, odnosi se na plaćanje za održavanje stambenih prostora.

Opcija s komunalijama u jednoj ulici funkcionira kada stanovnici:

• nije ga proveo;
• Za sebe su odabrali neposredno upravljanje kućom.

U sve tri opcije plaćanje sredstava za održavanje zajedničke imovine uključeno je u plaćanje komunalnih usluga.

Grijanje je u svakom slučaju javna usluga. Bez obzira na to kako se kuća vodi, plaća se kolektivno. Nema podjele: novac se plaća za potrošnju u stambenom/nestambenom prostoru ili je grijanje korišteno za održavanje zajedničke imovine.

Ljudi plaćaju komunalne račune za održavanje zajedničke imovine kada plaćaju i za održavanje stambenih prostorija. Dodatna plaćanja u prvim fazama ne bi trebala biti veća od normi za potrošnju komunalnih usluga u jednoj sobi (ove su norme razvili sastavni entiteti Ruske Federacije, uzimaju se od 1. studenog 2016.).

Da bi došlo do prvog uključenja, nije potrebno organizirati glavnu skupštinu i na njoj donijeti odgovarajuću odluku. Nakon prve uporabe, iznos potrošnje komunalnih resursa mora se izračunati na temelju normi njihove potrošnje. Moraju ih odobriti nadležna tijela konstitutivnog entiteta Rusije prema algoritmu određenom regionalnim zakonima. Rok za odobrenje je do 01.06.2017. Do ovog trenutka morate se oslanjati na standarde potrošnje komunalnih usluga za jednosmjernu uslugu, usvojene od strane konstitutivnih entiteta Rusije od 01.11.2016.

Standarde za održavanje zajedničke imovine treba usvojiti na temelju količine sredstava potrebnih za minimalni popis usluga i radova koji su povezani s pravilnim održavanjem zajedničke imovine. Registar takvih događaja odobren je Uredbom Vlade br. 290 od 3. travnja 2013. godine.

Ako popis usluga i radova za održavanje zajedničke imovine ne zadovoljava minimum i prelazi njegove granice, stanovnici imaju pravo donijeti odluku: uključiti u plaćanja za održavanje stambenih prostora troškove kupnje komunalnih sredstava koja ići izvan normi.

Kako bi se uskladio iznos komunalnih troškova namijenjenih održavanju zajedničke imovine, stanari će morati organizirati sastanak na kojem će se donijeti opća odluka.

Ako je standard razvio konstitutivni entitet Ruske Federacije i njegova vrijednost odgovara stanovnicima, nema pritužbi, potrebno je uzeti u obzir troškove komunalnih usluga:

• u iznosu standarda mjerodavnog na dan kada je naknada izdana;
• bez prilagođavanja iznosa plaćanja za održavanje zajedničke imovine;
• u plaćanjima za održavanje stambenih prostorija.

Na kraju će se uskladiti udio troškova za održavanje zajedničke imovine.

Ako stambena zgrada ima ODPU, iznos komunalnog resursa koji se mora platiti mora se odrediti prema podacima ODPU-a, oduzimajući količinu potrošenu u nestambenim prostorijama prema izravnim ugovorima s RSO-om.

Ako kuća nije opremljena stambenom zgradom, ovaj se volumen mora izračunati pomoću formule navedene u podstavku "c" stavka 21. Pravila br. 124. To se radi na temelju standarda potrošnje za održavanje zajedničke imovine .

Ako izvođač ne mora platiti komunalno sredstvo u cijelosti, dužan je platiti komunalno sredstvo za održavanje zajedničke stvari:

• u iznosu razlike nastale između podataka ODPU-a i ukupne količine koju potrošači moraju platiti, odn
• u iznosu norme potrošnje ako nema TDPU.

Takve se opcije pojavljuju, na primjer, kada:

• RSO je iskoristio pravo da jednostrano odbije ugovor s izvođačem (točka 30 Pravilnika br. 124);
• stanovnici su odlučili napustiti prethodno postojeće načelo pružanja i plaćanja komunalnih usluga prilikom promjene izravnog upravljanja (18. dio članka 12. Zakona br. 176-FZ).

Ako kućom upravlja HOA, društvo za upravljanje, stambena zadruga ili stambeni kompleks, potrošač plaća komunalne usluge koje se koriste u nestambenim/stambenim prostorijama. Nema obračuna za ONE. Režije za održavanje zajedničke imovine plaćaju se zajedno s održavanjem stambenih prostorija.

Zasebno od komunalnih usluga potrošene u stambenim/nestambenim prostorijama, ljudi plaćaju usluge na ODN-u ako:

• nije se odlučio ni za jednu metodu upravljanja;
• nije implementirao metodu;
• izabran

Mišljenje stručnjaka

Izračun ODN standarda ima slabosti

M.A. Bulkin,

Predsjednik odbora Udruge vlasnika stanova "ZhSK-65", Kovrov

Standarde odobrava konstitutivni entitet Ruske Federacije. Istodobno se oslanja na Vladinu uredbu br. 306 od 23. svibnja 2005. Međutim, ovaj dokument ne uzima u obzir nijanse različitih kategorija kuća. A tu je sve više suptilnosti.

Glavni pokazatelj u izračunima je površina zajedničkih prostorija. Ispalo je najnerazumljivije sa stajališta zdravog razuma. Ovaj parametar nije naveden u dokumentaciji velike većine kuća. Na popis stambenog fonda možete potrošiti mnogo novca, ali to ne jamči da će se razjasniti zašto je zakonodavac odredio izravnu povezanost troškova stanovanja za jednu osobu. I da li lođe i balkoni spadaju u zajedničke prostorije? Prema Odluci Vlade Rusije od 13. kolovoza 2006. br. 491, lođe i balkoni smatraju se zajedničkom imovinom. Međutim, prema uknjižbenim dokumentima, oni su vlasništvo stanovnika. I ljudi ih koriste sami. Nedavno su situacije postale sve češće u kojima su tvrtke za upravljanje prisiljene izvršiti popravke na balkonima pojedinih stanova na račun drugih građana.

Održavanje zajedničke imovine i nadzor nad njezinom provedbom

Državni nadzor nad održavanjem zajedničke imovine u nadležnosti je izvršne vlasti: njezinih saveznih i područnih tijela. Oni to rade u okviru svojih nadležnosti, oslanjajući se na zakone Rusije.

Vlasnici prostora, u skladu s klauzulama sporazuma ili konstituirajuće dokumentacije HOA, stambene zadruge, stambenog kompleksa ili druge specijalizirane potrošačke zadruge, imaju pravo:

• provjeravati kvalitetu, učestalost i obujam rada i usluga (uključujući i vještačenjem);
• zahtijevati od odgovornih struktura da uklone uočene nedostatke;
• provjeriti pravovremenost i potpunost takve likvidacije;
• najkasnije u roku od 5 radnih dana od dana podnošenja prijave od nadležnih struktura zaprimiti informacije o obujmu, popisu, učestalosti i kvaliteti obavljenih radova i/ili pruženih usluga. Ovo se razdoblje može skratiti u ugovoru.

Vlasnici prostorija odgovorni su za pravilno održavanje zajedničke imovine u skladu s odredbama ruskih zakonodavnih akata.

Društva za upravljanje, kao i ona koja obavljaju poslove i pružaju usluge u slučaju neposrednog upravljanja kućom, odgovaraju stanarima za povredu svojih obveza. Odgovorni su za nepravilno održavanje zajedničke imovine.

Društva za upravljanje su u biti izvođači radova koje angažiraju vlasnici stanova. Prema ugovoru o upravljanju, oni su odgovorni za osiguranje pripravnosti:

• električna, vodovodna, strojarska i druga oprema koja se nalazi u stambenim prostorijama stambene zgrade i namijenjena je za pružanje komunalnih usluga;
• na pružanje komunalnih usluga za unutarnje inženjerske sustave uključene u zajedničku imovinu.

Upravljačke organizacije koje obavljaju poslove i pružaju usluge u slučaju neposrednog upravljanja višestambenim zgradama odgovaraju vlasnicima stanova za povredu svojih obveza. Oni su odgovorni za pravilno održavanje zajedničke imovine prema uvjetima zakona Rusije i prema ugovoru.

Vladina Uredba br. 491 od 13. kolovoza 2006. također je odobrila Pravila za promjenu iznosa naknada za održavanje i popravak stambenih prostorija u slučaju pružanja usluga i obavljanja poslova upravljanja, održavanja i popravka zajedničke imovine neodgovarajuće kvalitete i/ili s prekidima dužim od utvrđenog trajanja (ukratko – Pravila za promjenu visine naknade). U točki 3. ovih Pravila stoji: radovi i usluge su neodgovarajuće kvalitete ako ne ispunjavaju uvjete:

• Pravila za pružanje javnih usluga građanima;
• Pravila sadržaja;
• drugi uvjeti ruskih zakona i klauzule ugovora.

Utvrđeno trajanje prekida u obavljanju poslova i pružanju usluga je njihovo maksimalno trajanje. Određuje se u skladu sa zahtjevima Pravilnika. Istodobno, ugovorom o upravljanju višestambenim zgradama može se ugovoriti i kraće trajanje stanke. Međutim, to ne bi trebao postati razlog za smanjenje kvalitete popravaka i održavanja zajedničke imovine.

Odgovornost za nepravilno održavanje zajedničke imovine

Društvo za upravljanje i osobe koje obavljaju poslove i pružaju usluge pod neposrednim upravljanjem višestambenim zgradama odgovaraju stanarima za zanemarivanje svojih obveza. Odgovorni su za nepravilno održavanje zajedničke imovine. To je navedeno u zakonima Rusije iu ugovoru o upravljanju MKD-om. Pravila uspostavljaju državni nadzor nad održavanjem zajedničke imovine. Provodi ga izvršna vlast preko svojih saveznih i područnih organa. To se radi u granicama relevantne nadležnosti u skladu sa zakonima Ruske Federacije.

Državna stambena inspekcija je ovlašteno izvršno tijelo koje je nadležno za regionalni državni stambeni nadzor. Njegova briga je otkrivanje, suzbijanje i sprječavanje kršenja različitih zahtjeva. Mogu ih provoditi jedinice lokalne samouprave, tijela državne vlasti, samostalni poduzetnici, građani i pravne osobe. Tijela Državne stambene inspekcije imaju pravo provoditi inspekcije.

Inspekcija na temelju rezultata inspekcije:

• sastavlja protokole o upravnim prekršajima koji su povezani s zanemarivanjem obveznih zahtjeva;
• razmatra slučajeve takvih prekršaja;
• poduzima mjere za sprječavanje takvih incidenata;
• šalje materijale u vezi s kršenjem obveznih zahtjeva nadležnim tijelima radi rješavanja pitanja pokretanja kaznenih predmeta na temelju kaznenih djela;
• izdaje naloge za zaustavljanje kršenja obveznih zahtjeva, otklanjanje uočenih nedostataka i organiziranje mjera za osiguranje usklađenosti s obveznim zahtjevima.

Ukoliko se tijekom nadzora utvrde nepravilnosti odgovornima se izdaju nalozi za njihovo otklanjanje. Prema odredbama članka 23.55 Zakonika o upravnim prekršajima Rusije, tijela Državne stambene inspekcije razmatraju slučajeve upravnih prekršaja koji su propisani u člancima 7.21-7.23. To uključuje kršenja u pružanju javnih komunalnih usluga stanovništvu, zanemarivanje pravila za popravak i održavanje stambenih zgrada i / ili prostorija.

Odgovornost nastaje kada:

• utvrđivanje niske kvalitete rada;
• nakon pojave negativnih posljedica rekonstrukcije, značajno pogoršavajući uvjete korištenja stambenih prostorija;
• otkrivanje činjenica zanemarivanja zahtjeva postupka izdavanja dozvola za rekonstrukciju, standarda kvalitete građenja i drugih usluga.

Zakoni Ruske Federacije predviđaju upravnu odgovornost za nepošteno održavanje zajedničke imovine.

Između ostalog, članak 7.22 Zakonika o upravnim prekršajima govori o upravnoj odgovornosti u obliku novčane kazne. Službenici će morati platiti 4-5 tisuća rubalja, pravne osobe - 40-50 tisuća rubalja.

Državna stambena inspekcija ima pravo podnijeti prijedloge za suspenziju ili poništenje dozvole za rad društva za upravljanje. To se događa ako fizičke i pravne osobe u obavljanju svoje profesionalne djelatnosti ozbiljno krše stambeno zakonodavstvo u pogledu održavanja, popravka i korištenja stambenog fonda.

Još jedna točka: prema uvjetima stavka 8.2 članka 162. Zakona o stanovanju, stanovnici, na temelju odluke sastanka, mogu jednostrano odbiti ispuniti ugovor o upravljanju stambenim zgradama. To je moguće kada društvo za upravljanje zanemari uvjete ovog dokumenta.

UREDBA VLADE RF OD 13.08.2006 N 491. O ODOBRAVANJU PRAVILA ZA ODRŽAVANJE ZAJEDNIČKE IMOVINE U STAMBENOJ ZGRADI I PRAVILA ZA PROMJENU IZNOSA NAKNADE ZA ODRŽAVANJE I POPRAVAK RAZDJELJENIH PROSTORIJA U SLUČAJ PRUŽANJA USLUGA I IZVOĐENJA RADOVA UPRAVLJANJA, ODRŽAVANJA I POPRAVKA ZAJEDNIČKE IMOVINE U STAMBENOJ ZGRADI LOŠE KVALITETE I/ILI S PREKIDIMA PREKO UTVRĐENOG TRAJANJA

(ur. od 05.06.2011.)

VLADA RUSKE FEDERACIJE

O DOBAVANJU PRAVILNIKA
ODRŽAVANJE ZAJEDNIČKE IMOVINE U STAMBENOJ ZGRADI
I PRAVILA ZA PROMJENU VISINE NAKNADE ZA ODRŽAVANJE I POPRAVKE
STAMBENI PROSTOR U SLUČAJU USLUGA I IZVEDBE
POSLOVI NA UPRAVLJANJU, ODRŽAVANJU I POPRAVKU OPĆ
IMOVINA U STAMBENOJ ZGRADI JE NEISPRAVNA
KVALITETNO I/ILI SA PREKIDIMA
POSTAVITE TRAJANJE

Predsjednik Vlade
Ruska Federacija
M.FRADKOV

Odobreno
Uredbom Vlade
Ruska Federacija
od 13. kolovoza 2006. N 491