Инвестиционный анализ при оценке недвижимости. Ипотечно-инвестиционный анализ. анализа инвестиционной привлекательности организации. Актуальным является не только изучение перечисленных приемов и методов инвестиционного анализа, но и умение применить их н

В связи с тем, что темой данной работы является ипотечное кредитование банковской сферой, в работе будут рассматриваться и анализироваться показатели, связанные только с кредитно-расчетными операциями банка с физическими лицами по ипотеке.

Проанализируем структуру ссудной задолженности физических лиц по целевому использованию.

Таблица 7. Анализ структуры ссудной задолженности физических лиц ОАО «Сбербанка России» за 2010 – 2011 гг.

Показатель					Отклонение показателя 2010 г. к 2011 г.
	Сумма, тыс.руб.		Сумма, тыс.руб.
Потребительские кредиты
Автокредиты
Ипотечные кредиты

Из таблицы 7 видим, что доля ипотечных кредитов в 2010 году составляла 32 %, но за 2011 год данный показатель снизился до уровня 28 %.

Проанализируем состав ссудной задолженности банка, сформированной ипотечными кредитами.

Таблица8. Анализ структуры ссудной задолженности ОАО «Сбербанка России» сформированной ипотечными кредитами за 2010 – 2011 гг.

Программа ипотечного кредитования					Отклонение показателя 2010 г. к 2011 г.
	Сумма, тыс.руб.		Сумма, тыс.руб.
«Кредит на недвижимость»
«Ипотечный кредит»
Кредит «Ипотечный +»
«Молодая семья»
Ипотечные кредиты итого

Анализ таблицы 8 позволяет увидеть, что проанализированная структура ипотечных кредитов - неоднородна. За 2010 год наибольшая доля ипотечных кредитов выдана по программе «Ипотечный кредит», наименьшая в размере 13 % - «кредит на недвижимость». По итогам 2011 года ситуация в банке изменилась, наибольшая доля кредитов выдана по программе «кредит ипотечный +», а наименьшая – по программе «молодая семья».

Покажем динамику ссудной задолженности по программам ипотечного кредитования на рисунке 2

Рисунок 2. Динамика ссудной задолженности ОАО «Сбербанка России», сформированной программами ипотечного кредитования за 2010-2011 гг.

Из рисунка 2 видим, что наибольшее отклонение произошло по программе ипотечного кредитования «Ипотечный +», к 2011 году ссудная задолженности увеличена на 157 % до 2081598 тыс.руб. Ссудная задолженность по программе «Молодая семья» напротив снижена на 74 % до с 736322 тыс.руб. до 192741 тыс.руб.

Проанализируем ссудную задолженность по ипотечным кредитам по сроку кредитования в таблице 2.9

Таблица 9. Анализ ссудной задолженности ОАО «Сбербанка России», сформированной ипотечными кредитами по сроку кредитования за 2010 – 2011 гг.

Срок ипотечного кредитования					Отклонение показателя 2010 г. к 2011 г.
	Сумма, тыс.руб.		Сумма, тыс.руб.
от 3 до 6 лет
от 6 до 10 лет
свыше 10 лет
Ипотечные кредиты итого

Анализ ипотечных кредитов проведен по срокам до 3 лет, от 3 до 6 лет, от 6 до 10 лет и свыше 10 лет.

Анализ таблицы 9 позволяет заключить, что наибольшая доля ипотечных кредитов в 2010 году в размере 65 % выдана на срок от 6 до 10 лет, в 2011 году данный показатель снизился до 52 %, но остался основным. Наименьшая доля кредитов – долгосрочные кредиты на срок свыше 10 лет. Анализ показал, что за 2011 год доля ипотечных кредитов на срок свыше 10 лет увеличена на 8 п.п. до 16 %.

Рисунок 3 - Динамика ипотечных кредитов по сроку кредитования ОАО «Сбербанка России» за 2010 – 2011 гг.

Анализ рисунка позволяет заключить, что ипотечные кредиты, выданные на срок до 3 лет снижены от 17 % до 10 % на 7. Ипотечные кредиты от 3 до 6 лет изменились более значительно с 10 % до 22 % к 01.01.2012 г., менее значительное изменение произошло по кредитам, предоставленным от 6 до 10 лет и на срок свыше 10 лет.

Решив оформить ипотечный кредит на покупку жилья или иной недвижимости (дома, квартиры, дачи, земельного участка и т.д.), заемщик начинает подыскивать подходящего кредитора. Одну из лидирующих позиций среди них уверенно занимает ОАО «Сбербанк России». Он предлагает клиентам несколько жилищных программ:

Кредит на недвижимость,

Ипотечный кредит,

Кредит «Ипотечный +»

«Молодая семья».

Но предоставление ссуд на выгодных условиях предъявляет определенные требования и к самим заемщикам, поэтому не все желающие могут воспользоваться ипотекой ОАО «Сбербанк России». Рассмотрим ее особенности более детально.

Основными критериями всех ипотечных кредитов ОАО «Сбербанка России» являются: максимальный срок и минимальный первоначальный взнос. Процентная ставка определяющей роли здесь не играет (пределы ее колебаний в различных банках составляют порядка 2 %), гораздо важнее способ погашения ипотеки.

ОАО «Сбербанк России» предоставляет ипотеку гражданам, достигшим 21 года, а погашена она должна быть до достижения заемщиком 75 лет. При этом максимальный срок, на который может быть оформлена ссуда – 30 лет (для сравнения: в некоторых банках максимальный срок выдачи кредита – 15 лет, а погасить его нужно до того, как получателю исполнится 60 лет). Размер минимального первоначального взноса при ипотеке в банке равен 10 % от стоимости приобретаемой недвижимости (или даже 5 % по программе «Молодая семья»), тогда как в большинстве банков – от 15 % и выше. Основные требования к заемщику и описание программ представлено в приложении №1.

При проведении анализа программ выявлено, что главной особенностью ипотеки ОАО «Сбербанка России» является дифференцированный способ ее погашения, когда размер ежемесячного платежа меняется каждый раз в сторону уменьшения (за счет равномерного списания основного долга, а соответственно и уменьшения процентов). Сегодня многие банки прибегают к другой схеме погашения ипотечных кредитов – аннуитетной, подразумевающей внесение равных по сумме

платежей в течение всего срока действия договора. Эта схема внешне более проста и удобна, но на деле обходится заемщику значительно дороже, чем дифференцированная.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что ипотека ОАО «Сбербанка России» безусловно выгодна для заемщика, но при этом не стоит забывать, что каждый банк старается извлечь из любой сделки и собственную выгоду, так как получение прибыли – основная цель любого банка.

Еще одна программа – «Программа ипотеки молодая семья, доступное жилье, социальная ипотека», которую необходимо проанализировать как с точки зрения банка, так и с точки зрения решения данной жилищной проблемы, заключающейся в приобретении недвижимости молодыми семьями.

Каждая молодая семья нуждается в собственном жилье. Сегодня данная жилищная проблема является актуальной и острой для многих молодых семей нашей страны.

В настоящее время цены на жилье очень высокие и имеют тенденцию к постоянному увеличению. Большинство молодых семей не способны на начальном этапе совместной жизни сразу приобрести квартиру или дом. Как же решить сложившуюся проблему, и как купить квартиру молодой семье?

Сегодня у молодых семей России есть возможность приобрести себе доступное жилье. Это стало возможным благодаря специальным программ социальной ипотеки, которые были разработаны российским правительством. Примером таких программ является довольно распространенная программа «Молодая семья», позволяющая приобрести молодой семье доступное жилье с помощью специального ипотечного кредитования Сбербанка.

Ипотека для молодой семьи входит в состав программы «Доступное жилье» и обеспечивает доступное жилье молодым семьям. Программа заключается в предоставлении молодой семье субсидии для покупки жилья.

Если возраст хотя бы одного из супругов не более 30 лет и у них нет детей, то размер субсидии будет составлять 35 %, если у семьи есть один или более детей, то размер субсидии увеличивается до 40 % от стоимости жилья. Размер субсидии зависит от количества детей в семье и от стоимости квадратного метра приобретаемого жилья. Кроме того, кредит для молодой семьи может получить неполная семья, в которой мать (отец) не достигли еще 30-ти летнего возраста.

По такой программе существует определенный размер жилплощади, на который будет выдаваться субсидия. Размер жилплощади для молодой семьи из двух человек равен 42 квадратным метрам, если в семье больше 2-х человек, то еще по 18 метров на каждого члена семьи.

Для того чтобы участвовать в данной ипотечной программе ОАО «Сбербанка России», семья должна быть признана нуждающейся в улучшении своих жилищных условий. Молодым семьям, которые участвуют в проекте должно быть выдано специальное удостоверение, по мере того, как поступают бюджетные деньги. Семья должна иметь доход или другие денежные средства, которых хватит для оплаты стоимости жилья в части, которая будет больше размера субсидии.

При решении вступать, в программу национального проекта доступного жилья молодым при участии ОАО «Сбербанка России», или нет, семья сталкивается с различными вопросами. Например, боязнь покупать жилье даже при государственной поддержке; некоторые семьи, планируя завести детей, боятся временно потерять платежеспособность по кредиту. Однако в проекте ипотеки молодой семьи это предусмотрено. Например, при рождении ребенка, родители получают от государства дополнительную субсидию, которая берется из регионального бюджета, а ее размер составляет не менее 5 % от стоимости приобретенного жилья. Кроме того, если молодая семья не может временно вносить платежи по кредиту, то происходит приостановка выплат (до 3-х лет). Приостановление выплат может быть связано не только с рождением ребенка, но и со строительством жилья.

Еще одним большим плюсом жилищной ипотечной программы при участии Сбербанка для молодых семей является то, что можно внести небольшой первый взнос. Срок для ипотечного кредитования в основном составляет до 20 лет. Максимальная сумма, которая может быть выдана, определяется с учетом платежеспособности заемщика, стоимости жилья и т.д. Кредит, выдаваемый по программе ипотеки для молодых семей, может составлять до 90 % стоимости приобретаемого жилья. Если у семьи есть дети, то сумма кредита может доходить до 95 % стоимости жилья. Процентная ставка по такому кредиту составляет около 16 % в национальной валюте (рубли) и 11 % в иностранной валюте (доллары США, евро).

Кроме молодых семей еще много жителей России нуждаются в улучшении жилищных условий, однако не могут приобрести его по условиям обычной ипотеке, из-за низкого уровня доходов. что является еще одной проблемой при приобретении жилья. Для решения данной жилищной проблемы Сбербанком предлагается программа социальной ипотеки.

Такой вид социальной ипотеки поможет людям, которые несколько лет простояли в очереди на выдачу бесплатного жилья и так и не получили никаких результатов. С помощью этой программы заемщик может приобрести жилье по себестоимости строительства, а не по рыночной цене, что является значительно более дешевым вариантом.

Кроме того, если заемщик стоит на очереди на улучшение жилищных условий или приобретение отдельной собственной жилплощади, то государство предоставляет квартиру, за которую заемщику надо будет заплатить только разницу между старой жилплощадью и новой.

Сразу после того, как заемщик производит полную оплату за жилье своими и кредитными средствами, он становится ее собственником, может зарегистрироваться в ней вместе с членами своей семьи. Однако пока заемщик полностью не погасит кредит, жилье находится в залоге банка.

Несмотря на большие успехи в разработке социальных программ ипотечного кредитования банк продолжает работать над социальным кредитованием, и прилагает массу усилий для увеличения доступности таких программ для российских граждан. Таким образом, люди должны понимать, что даже при относительно не высоком уровне доходов они могут получить собственное жилье, не выжидая при этом несколько лет в очередях.

На сегодняшний день Сбербанк, а также другие предоставляют кредит без начального взноса. К примеру, такая программа ипотеки Сбербанка выглядит следующим образом. Банк предоставляет кредит под залог имеющейся у Вас квартиры, с помощью которого можно приобрести новое жилье. Срок выплаты кредита составляет от 5 до 15 лет, а процентные ставки могут быть от 11% в долларах США и от 14% в российских рублях.

Сравним программу Сбербанка с программой другого банка. Абсолют-Банк использует другую схему кредитования: заемщик получает сразу два кредита. Первый составляет до 90% стоимости жилья, а второй кредит, сроком на 3 года и под залоговое жилье клиента выделяется на уплату первоначального взноса. Заемщик платит сначала проценты по второму кредиту, а оставшийся основной долг выплачивает в конце срока по кредиту либо после продажи жилья. «Городской клиентский» банк имеет свою оригинальную программу ипотечного кредитования без первоначального взноса. Банк предоставляет кредиты при наличии залоговой недвижимости не только у заемщика, но и у родителей, которые таким образом помогают детям решить жилищный вопрос. Такой кредит удобен для тех, кто имеет высокий и стабильный семейный доход, но не может накопить денег на первоначальный взнос.

Ипотечное кредитование без первоначального взноса является достаточно рискованным и для заемщика, и для банка-кредитора. Именно поэтому условия при этом виде кредитования намного жестче, а процентные ставки по кредиту – выше. Существует опасная для банка возможность невозвращения клиентом кредита. Она может возникнуть в связи с тем, что заемщик не вкладывал собственные средства в виде первоначального взноса и у него отсутствует чувство ответственности перед банком-кредитором. Однако банки защищают себя от возможных рисков с помощью обязательной процедуры страхования ипотечных кредитов, а также наличию залогового имущества, которое представляет собой сам объект жилья. Возрастающая между банками конкуренция способствует увеличению количества банков, которые ипотечное кредитование без первоначального взноса включают в свои кредитные программы.

Сегодня развивается и пользуется спросом программа ипотечного кредитования Сбербанка с использованием материнского капитала.

При поддержке Сбербанка осуществляется кредитование при использовании материнского капитала, что является еще одной особенностью ипотечных программ банка.

Материнский капитал – это одна из форм государственной помощи, предусмотренная Федеральным законом «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 26 декабря 2006 г. № 256-ФЗ. Материнский капитал полагается при рождении (усыновлении) второго или последующего ребенка. Общая сумма материнского капитала изначально приравнивалась к 250 тыс. рублей. Сегодня это чуть больше 400 тыс. рублей. В России высокий уровень инфляции, и чтобы родители ничего не теряли, эта цифра индексируется несколько раз в год. Получить материнские деньги можно за ребенка рожденного не раньше 1 января 2007 года. Получить материнский капитал можно только один раз, то есть деньги предусмотрены только за одного ребенка.

Законом строго оговорены цели, на которые материнский капитал может быть потрачен:

Получение образования ребенком;

Улучшение жилищных условий семьи;

Формирование накопительной части трудовой пенсии матери.

Использовать материнский капитал возможно только при достижении ребенком трехлетнего возраста. Однако согласно поправкам в статью 7 ФЗ РФ от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ, распорядиться положенными деньгами можно уже сейчас, вне зависимости от возраста малыша, в том случае, если средства от материнского капитала используются для погашения ипотечного займа.

Таким образом, Сбербанк способствует решению жилищной проблемы при получении семьей материнского капитала.

Жилищный вопрос волнует многие молодые, является остро стоящей проблемой. И потому возможность, предоставляемая Сбербанком, направить материнский капитал на решения этой проблемы является актуальной.

Согласно условиям ипотечного кредитования Сбербанка с использованием материнского капитала, материнский капитал может быть использован как для погашения долга по полученному ранее ипотечному займу, так и в качество первого взноса.

Отметим, что с помощью материнского капитала погашение ипотечного кредита происходит не самостоятельно, Пенсионным фондом.

Проведенные анализ позволил выявить, что Пенсионный фонд рассматривает заявку на погашение кредита через Сбербанк и направляет деньги в банк. На этом его работа фонда заканчивается. Дальнейшая судьба денег зависит от банка.

Для выдачи любого из вышеперечисленных кредитов в ОАО «Сбербанк России» необходимо предоставить определенный перечень документов (Приложение №2), заполнить анкету заемщика (Приложение №3). Для определения суммы кредита на приобретение недвижимости в Сбербанке есть критерии, исходя из дохода семьи (Приложение №4).

Следовательно, учитывая, что банк ОАО «Сбербанк России» является одним из лидеров в нашей стране, он входит в 10 крупнейших и надежных банков, то его участие в ипотечном кредитовании оправдано и может быть предложено в качестве направления по развитию для данного банка на прогнозный период.

Московский автомобильно-дорожный институт

(Государственный технический университет)

КАФЕДРА ЭКОНОМИКИ АВТОМОБИЛЬНОГО ТРАНСПОРТА

Дисциплина «Экономика недвижимости»

«Основы инвестиционно-ипотечного анализа»

Москва 2009

Введение

1. Понятие ипотечного кредитования

3. Условия финансирования

Литература

Введение

непосредственная, прочная связь объекта недвижимости с землей;

объект недвижимости не может быть перемещен с отрывом от земельного участка без существенного ущерба его назначению;

недвижимость относится к категории финансовых активов;

операции с недвижимостью осуществляются на рынке недвижимости - специфическом сегменте (секторе) финансового рынка;

рынок недвижимости - сфера вложения капитала (инвестиционная сфера), а также система экономических взаимоотношений между участниками финансового рынка по поводу операций с недвижимостью; купля-продажа объектов недвижимости связана с движением капитала или стоимости, приносящей доход;

приобретение объекта недвижимости означает вложение капитала в этот объект, который приносит доход его собственнику в процессе эксплуатации или сдачи его в аренду, а также после его перепродажи по более высокой цене;

в силу специфичности недвижимости как финансовой категории и ее высокой стоимости государство предъявляет высокие требования к соблюдению законности операций с недвижимостью, поэтому почти все сделки на рынке недвижимости должны пройти государственную регистрацию;

спрос на объекты недвижимости невзаимозаменяем, поэтому даже при превышении предложения над спросом он (спрос) часто остается неудовлетворенным;

величина спроса на объекты недвижимости определяется географическими и историческими факторами, а также состоянием инфраструктуры в районе расположения объекта недвижимости.

Следует отметить, что основным элементом или атрибутом недвижимости является земля.

В силу высокой динамики цен на все объекты финансового, впрочем как и всех других рынков, а также отсутствия более или менее дееспособной информационной базы по объектам недвижимости настоящий рынок недвижимости не может существовать без оценки его объектов. Под оценкой недвижимости понимается, прежде всего, оценка прав собственности на недвижимость и самой недвижимости.

Практически все сделки по покупке недвижимости совершаются с привлечением ипотечных кредитов, или кредитов под залог недвижимости. В таких условиях стоимость недвижимости определяется как сумма ипотечного кредита, приведенной стоимости дохода от использования недвижимости и выручки от перепродажи недвижимости. В общем виде оценка стоимости недвижимости обремененной или приобретенной с привлечением ипотечного кредита осуществляется с применением ипотечно-инвестиционного анализа. В данной работе будут рассмотрены вопросы, связанные с ипотечным кредитованием и основы инвестиционно-ипотечного анализа.

1. Понятие ипотечного кредитования

Ипотека - залог недвижимости как способ обеспечения обязательств. Наличие системы ипотечного кредитования - неотъемлемая составная часть любой развитой системы частного права. Роль ипотеки особенно возрастает, когда состояние экономики является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная ипотечная система, с одной стороны, способствует снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой - помогает решать социальные и экономические проблемы.

Часто под термином «ипотека» подразумевают ипотечное кредитование, однако «ипотека» имеет самостоятельное значение - залог недвижимости как способ обеспечения обязательств.

Недвижимость является неотъемлемым элементом большинства экономических процессов. Однако в силу своих особенностей она относится к объектам, оптимальным для кредитования. К наиболее важным особенностям можно отнести следующие.

1. Стоимость недвижимости как единицы товара очень высокая и требует от инвестора значительного капитала.

2. Недвижимость, прежде всего, - это земельный участок, на котором возводятся некоторые улучшения, обеспечивающие ее доходность; процесс использования приносящей доход недвижимости может осуществляться только на месте ее первоначального создания, так как она не подлежит транспортировке.

3. Право на недвижимость как товар подлежит обязательной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном федеральным законом.

4. Недвижимость имеет достаточно крупные физические размеры, физическое и экономическое старение недвижимости происходит в течение длительного времени.

5. В течение экономической жизни недвижимости возможно проведение мероприятий капитального характера, влияющих на величину дохода, и, следовательно, она может быть стабильной, уменьшаться и расти со временем.

6. Инвестиции в недвижимость в меньшей степени обесцениваются, так как изменение стоимости недвижимости обычно компенсирует инфляционные процессы.

Целесообразность использования заемных средств при совершении операций с недвижимостью существует как для заемщика, так и для кредитора.

Преимущества привлечения заемных средств для покупки недвижимости позволяет инвестору (заемщику):

1. Приобрести более дорогой объект по сравнению с собственным капиталом, которым он располагает на момент совершения сделки.

2. Диверсифицировать портфель недвижимости за счет вложения высвобождающихся собственных средств при кредитовании в другие объекты.

3. Покупка приносящей доход недвижимости в рассрочку дает возможность собственнику выплачивать кредитору долг с процентами из дохода, приносимого этим же объектом недвижимости.

4. Увеличивать ставку дохода на собственный капитал за счет выбора оптимальных условий финансирования.

Рассматривая положительные стороны использования инвестором заемных средств, необходимо отметить недостатки.

1. Возвращаемая кредитору сумма превышает полученный заем, так как инвестор должен уплатить проценты.

2. Ипотечный кредит – это заемный источник, требующий своевременного и полного возврата.

3. Изменение условий займа, заложенных в первоначальном кредитном договоре, падение в процессе эксплуатации недвижимости величины чистого операционного дохода недвижимости может привести к отрицательному финансовому левереджу.

4. Нарушение графика погашения кредита дает кредитору право обращения взыскания на заложенное имущество. В этом случае недвижимость продается, и из продажной цены погашается задолженность. Остаток вырученной от продажи недвижимости суммы, причитающийся собственнику, может быть меньше величины погашенного кредита.

Кредитор принимает решение о предоставлении заемных средств на долгосрочной основе под залог недвижимости на основе анализа следующих факторов:

1. Кредитуемый объект в силу физических, экономических и юридических особенностей в течение всего срока погашения задолженности может контролироваться кредитором.

2. Обязательная государственная регистрация прав на недвижимость, а также сделок с ней, включая ипотеку, служит юридической гарантией исполнения договорных обязательств заемщиком.

3. Длительная физическая и экономическая жизнь недвижимости является основой возврата не только суммы основного долга, но и причитающихся процентов.

4. Гибкая система составления кредитного договора, возможность включения в него особых условий дают возможность кредитору учитывать изменение рыночной доходности кредитных ресурсов, финансовой устойчивости заемщика, влиять на процесс перепродажи кредитуемой недвижимости в течение срока погашения долга.

5. Оформление «закладной» по предоставленным ипотечным кредитам позволяет ипотечному банку пускать закладные в обращение и пополнять свои кредитные ресурсы.

Рассмотренные особенности недвижимости привели к тому, что в странах с развитой рыночной экономикой объекты недвижимости приобретаются с участием ипотечного кредита. Ипотечный кредит - это разновидность кредита, для которой характерно: предоставление денежных средств на длительное время, кредитование сделки по приобретению недвижимости, в качестве залога выступает приобретаемая недвижимость.

Таким образом, отличительной чертой ипотечного кредита является совмещение объекта залога и приобретаемого объекта.

В течение всего срока кредитования заемщик (залогодатель) и кредитор (залогодержатель) не обладают полным правом на заложенное имущество. Сохраняя права владения и пользования, они не могут распоряжаться имуществом. При этом заемщик должен эксплуатировать недвижимость таким образом, чтобы получаемый доход позволил погасить основной долг, заплатить начисленные проценты, налоги, страховые взносы, проводить своевременный ремонт для поддержания объекта в надлежащем состоянии, а также получать доход на вложенный собственный капитал.

2. Виды кредитов и залоговое законодательство

В настоящее время существует множество схем ипотечного кредитования, которые отличаются в основном по условиям получения кредитов, схемам процентных платежей и амортизации основной суммы долга. Наиболее распространены следующие виды кредитов:

с шаровым платежом;

самоамортизирующиеся;

с переменной ставкой процента;

канадский ролл-овер;

завершающая ипотека;

совместное участие;

кредит с дисконтными пунктами.

Кредиты с шаровым платежом предусматривают платеж и процент к основной сумме долга в конце срока кредита. Бывают промежуточные варианты, например периодические выплаты процентов и погашение суммы долга в конце кредитного периода. Шаровые кредиты наиболее характерны для инвесторов, которые стремятся минимизировать расходы за время развития проекта и в конце этого срока выполняют долговые обязательства после продажи своих активов.

Самоамортизирующийся кредит предусматривает равновеликие периодические платежи, включающие падающие по мере амортизации долга процентные платежи и растущие платежи по амортизации кредита. Эти кредиты выдаются в размере, составляющем часть стоимости недвижимости, в основном в зависимости от представлений кредитора о ликвидности инвестируемого актива. Самоамортизирующийся ипотечный кредит наиболее удобен при анализе структуры инвестиций и экономических характеристик доходной недвижимости, поэтому в дальнейшем при рассмотрении методов ипотечно-инвестиционного анализа будем использовать кредит именно этого типа.

Кредит с переменной ставкой процента обычно применяется, когда инвесторы и кредиторы стремятся учесть быстро изменяющуюся ценовую ситуацию на рынке капиталов и ресурсов. При этом процентная ставка может изменяться или непосредственно, или через изменение размеров платежей или сроков амортизации.

Канадский ролл-овер - форма кредита с переменной ставкой, когда корректировка процентной ставки происходит через заранее установленные временные интервалы (обычно несколько лет).

Завершающая ипотека предоставляется третьей стороной или владельцем первой закладной, образуя при этом младшую закладную. Владелец завершающего залогового права берет на себя обязательства по остатку первого кредита, требуя более высоких процентных платежей с суммы завершающего кредита, включающей остаток старого и собственный кредит. Таким образом, новый кредитор использует финансовый рычаг для собственного кредита.

Совместное участие - в этом случае кредитор участвует в распределении прибыли от дохода и (или) увеличения стоимости активов помимо процентных платежей, предоставляя кредит под более льготный процент.

Кредит с дисконтными пунктами означает, что заемщик реально получает сумму меньшую, чем та, которая указана в кредитном соглашении. Однако процентные и амортизационные платежи должны выплачиваться со всей долговой суммы. Инвестор соглашается на скидку с суммы кредита взамен низкого процента, в то время как кредитор, предоставляя кредит а скидкой, увеличивает конечную отдачу относительно реального займа. Скидка с договорной суммы измеряется в дисконтных пунктах. Один дисконтный пункт равен одному проценту контрактной долговой суммы.

На практике применяются еще несколько видов ипотечного кредита, но все они являются модификациями вышеуказанных.

Анализ ипотечных обязательств как составной части инвестиционного проекта создает необходимую базу для определения денежных потоков, текущей стоимости активов и собственного капитала. Оценщику необходимо знать текущие интересы и предпочтения собственников и кредиторов, а также сложившиеся условия на рынке капиталов, чтобы грамотно скорректировать номинальную стоимость заемных обязательств как составной части текущей стоимости собственности.

В России ипотека применяется относительно недавно (Федеральный Закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ принят 16.07.1998г.) Однако мы уже можем сказать, что институт ипотечного кредитования в России (до мирового финансового кризиса) развивался достаточно быстро. Ниже излагаются некоторые положения Федерального закона "Об ипотеке (залог недвижимости)", на которые целесообразно ориентироваться практикующему оценщику недвижимости.

Основание возникновения ипотеки. Основанием возникновения ипотеки может являться закон либо договор. По договору залогодатель (в том числе и не являющийся должником) добровольно отдает в залог любое принадлежащее ему недвижимое имущество, гарантируя тем самым удовлетворение требований кредитора в случае неисполнения обязательства, обеспеченного залогом. Договор является основной формой возникновения ипотеки. В ряде случаев ипотека может возникнуть на основании норм закона.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Имущество, которое может быть предметом ипотеки. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Правом залога может быть обременено имущество, которое принадлежит залогодателю на правах собственности или на праве хозяйственного ведения.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения.

Ипотека подлежит государственной регистрации органами юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Отчуждение заложенного имущества. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.

Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

Последующая ипотека. Возможно заключение другого ипотечного обязательства (последующая ипотека) относительно имущества, уже предназначенного по договору об ипотеке в обеспечение предыдущего обязательства (предшествующая ипотека), если это не запрещено предшествующей ипотекой. Последующая ипотека не допускается, если предшествующая удостоверена закладной. Удовлетворение требований залогодержателя по предшествующей ипотеке имеет приоритет перед удовлетворением требований залогодержателя по последующей ипотеке. Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки.

Права по ипотечному договору , если он не удостоверен закладной, могут быть проданы залогодержателем другому лицу, если это не запрещено договором. Лицо, которому переданы права по ипотечному договору, получает и права по основному обязательству, обеспеченному ипотекой.

Закладная может быть передана другому лицу с передачей прав по обеспеченному ипотекой обязательству, а также заложена другому лицу в соответствии с обязательством по кредитному договору между этим лицом и залогодержателем. При передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме. При передаче прав на закладную лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце, если иное не установлено Федеральным законом. Передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности.

Судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

В решении суда об обращении взыскания на заложенное по ипотеке имущество должна быть указана начальная продажная цена имущества для его реализации на публичных торгах.

Ипотека земельных участков. Предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Решения об ипотеке земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, принимаются органами местного самоуправления. Решения об ипотеке земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые указаны в пункте 1 ст. 130 ГК РФ, принимаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, наделенными полномочиями на распоряжение указанными земельными участками в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир допускается, если они находятся в частной собственности, и не допускается, если эти объекты находятся в государственной или муниципальной собственности

3. Условия финансирования

Многообразие форм взаимоотношения заемщика и кредитора приводит к существованию различных условий финансирования. К условиям финансирования обычно относят способ погашения долга, уплаты процентов, порядок изменения процентных ставок, сроков кредитования, возможность включения в кредитный договор дополнительных пунктов, влияющих на риск сторон кредитного договора.

Особые условия предполагают включение в кредитный договор пунктов, касающихся прав кредитора и заемщика на досрочное погашение займа, наличия оправдывающих обязательств, возможности продажи объекта до истечения срока кредитования, определения принципа субординации. Наличие или отсутствие указанных условий, а также их конкретное содержание влияют на результаты оценки рыночной стоимости недвижимости.

1. Оправдывающее обстоятельство. Наличие этого пункта в кредитном договоре означает, что в случае нарушения заемщиком условий кредитного договора банк может рассчитывать на возмещение долга только за счет заложенного объекта. Другая собственность, принадлежащая заемщику, не может использоваться для этих целей. Если данный пункт отсутствует, заемщик должен отвечать всем принадлежащим ему имуществом.

2. Право на досрочное взыскание долга. В соответствии с этим условием заемщик получает право на погашение долга до истечения срока кредитования. Наличие такого права важно в том случае, если инвестор не исключает возможность перепродажи объекта раньше, чем будет погашен долг. Западная практика предусматривает в таких случаях уплату заемщиком штрафов в пользу банка. Уровень штрафа снижается по мере приближения даты окончательного погашения долга. В некоторых случаях кредиты «запираются» на определенный срок, запрещающий досрочное погашение.

3. Право кредитора на досрочный возврат долга. Наличие такого права предусматривает досрочное погашение остатка долга («шаровой» платеж) независимо от того, нарушал ли заемщик условия кредитного договора. Возможная дата досрочного погашения устанавливается в момент заключения кредитного договора. При ее наступлении кредитор может рассчитывать на получение остатка долга либо на пересмотр таких позиций, как процентная ставка, остаточный срок погашения долга. Наличие такого права выгодно банку.

4. Право на продажу недвижимости вместе с долгом. Это право позволяет заемщику продать недвижимость до погашения кредита, причем остаток задолженности будет погашать новый собственник, кредитор остается прежним. Наличие такого права увеличивает риск кредитора, поэтому банк оставляет за собой право давать разрешение на продажу недвижимости конкретному покупателю либо право на увеличение процентной ставки. Следует отметить, что в этом случае продавец несет исключительную ответственность в том случае, если новый собственник получил оправдывающее обстоятельство.

5. Принцип субординации. Данный пункт предполагает возможность изменения приоритета ипотечного кредита. Если инвестор приобретает недвижимость с участием ипотечного кредита и при этом предполагает впоследствии использовать ее в составе инвестиционного проекта, который будет финансироваться за счет заемных средств, то ему необходимо заранее оговорить возможность снижения приоритета первого кредита. Отсутствие данного пункта осложнит получение нового кредита под залог этого же объекта недвижимости.

Конкретные условия финансирования обязательно должны учитываться оценщиком, который сравнивает их с так называемым типичным финансированием. Типичным финансированием называют величину кредита, которая может быть предоставлена инвестору, и устанавливаемую процентную ставку.

Классическая теория оценки различает понятия «цена» и «стоимость» объекта недвижимости. Стоимость отражает гипотетическую сумму денег, на которую можно обменять оцениваемый объект с учетом конкретных условий. Стоимость определяется потенциальной доходностью недвижимости. Стоимость зависит от величины дохода, приносимого недвижимостью, а также от возможного изменения ее стоимости за период владения. Чистый операционный доход зависит от:

физических параметров объекта;

рыночных ставок арендной платы;

спроса на данную недвижимость;

качества управления;

величины эксплуатационных расходов.

Все перечисленные факторы относятся к сфере использования оцениваемого объекта. Поскольку расходы по обслуживанию долга относят к затратам, связанным с финансированием, их величина, наличие или отсутствие не оказывают влияния на сумму чистого операционного дохода.

Цена - это сумма денег, которую уплатят за недвижимость в процессе фактической сделки. Цена часто складывается в результате переговоров продавца и покупателя.

Инвестор будет готов заплатить более высокую цену за приобретаемый объект, если он получает заем по ставке ниже рыночной, либо будет иметь положительный финансовый леверидж за счет увеличения срока кредитования, либо продавец оплачивает дисконтные пункты по ипотечному кредиту, получаемому покупателем. Оценщик, сравнивая конкретные условия финансирования с типичным финансированием, особенно если заем предоставляется не третьей стороной, а непосредственно продавцом, может оценивать их как благоприятные. Этот фактор может быть учтен в цене как соответствующая надбавка к стоимости.

Таким образом, условия финансирования не изменяют стоимость недвижимости, но оказывают влияние на ее цену. Ипотечно-инвестиционный анализ представляет совокупность расчетов и аналитических мероприятий, позволяющих провести оценку недвижимости с учетом конкретных условий финансирования.

4. Ипотечно-инвестиционный анализ

Ипотечно-инвестиционный анализ заключается в определении стоимости собственности как суммы стоимостей собственного и заемного капитала. При этом принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимость капитала. Кредит рассматривается как средство увеличения инвестируемых средств, необходимое для завершения сделки. Стоимость собственного капитала рассчитывается путем дисконтирования денежных потоков, поступающих к инвестору собственного капитала от регулярного дохода и от реверсии, стоимость заемного – дисконтированием платежей по обслуживанию долга.

Текущая стоимость собственности определяется в зависимости от норм дисконтирования и характеристик денежных потоков. То есть текущая стоимость зависит от срока проекта, соотношения собственного и заемного капитала, экономических характеристик собственности и соответствующих норм дисконтирования.

Методы ипотечно-инвестиционного анализа

В анализе используются два метода (две техники): традиционный метод и техника Эллвуда. Традиционный метод в явном виде отражает логику инвестиционно-ипотечного анализа. Метод Эллвуда, отражая ту же логику, использует соотношения коэффициентов доходности и долевые соотношения инвестиционных составляющих.

Традиционный метод. В этом методе учитывается, что инвестор и кредитор ожидают получить доход на свои вложенные средства и вернуть их. Эти интересы должны быть обеспечены общим доходом на всю сумму инвестиций и продажей активов в конце срока инвестиционного проекта. Величина необходимых инвестиций определяется как сумма текущей стоимости денежного потока, состоящего из собственного капитала инвестора и текущего остатка долга.

Текущая стоимость денежного потока инвестора состоит из текущей стоимости периодических денежных поступлений, увеличения стоимости активов собственного капитала в результате амортизации кредита. Стоимость текущего остатка долга равна текущей стоимости платежей по обслуживанию кредита за оставшийся срок, дисконтированных по ставке процента.

Расчет стоимости в традиционной технике проводят в три этапа.

Этап 1. Определение текущей стоимости регулярных потоков дохода:

– составляется отчет о доходах и расходах для прогнозного периода, при этом суммы по обслуживанию долга рассчитываются исходя из характеристик кредита – нормы процента, срока полной амортизации и условий погашения, величины кредита и периодичности платежей по погашению кредита;

– определяются денежные потоки собственных средств;

– рассчитывается норма прибыли на вложенный капитал;

– по рассчитанной норме прибыли на собственный капитал определяется текущая стоимость регулярных денежных потоков до налогообложения.

Этап 2. Определение текущей стоимости дохода от реверсии за вычетом невыплаченного остатка кредита:

– определяется доход от реверсии;

– из дохода от реверсии вычитается остаток долга на конец периода владения объектом;

– по рассчитанной на этапе 1 норме прибыли на собственный капитал определяется текущая стоимость этого денежного потока.

Этап 3. Определение стоимости собственности суммированием текущих стоимостей проанализированных денежных потоков.

Математически определение стоимости актива можно представить в виде формулы

где NОI – чистый операционный доход n года проекта;

DS – сумма обслуживания долга в n году проекта;

TG – сумма реверсии без учета расходов на продажу;

UM – невыплаченный остаток кредита в конце срока проекта п;

i – отдача на собственный капитал;

М – первоначальная сумма кредита или текущий остаток основной суммы долга.

Эту формулу можно применять в виде уравнения в следующих случаях:

– если сумму реверсии собственности трудно спрогнозировать, но можно определить тенденции ее изменения по отношению к начальной стоимости, то при расчетах можно использовать величину реверсии, выраженную в долях от начальной стоимости;

– если в условии задачи определена не величина кредита, а только доля кредита.

Рассмотрим основные критерии эффективности инвестиционных проектов.

Чистая настоящая стоимость – критерий, измеряющий превышение выгод от проекта над затратами с учетом текущей стоимости денег

,

где NPV – чистая настоящая стоимость инвестиционного проекта; Со – начальные инвестиции; С i – денежный поток периода t; i, – ставка дисконтирования для периода t.

Положительное значение NPV означает, что денежные поступления от проекта превышают затраты на его реализацию.

Этапы применения правила чистой текущей стоимости:

– прогнозирование денежных потоков от проекта в течение всего ожидаемого срока владения, включая доход от перепродажи в конце этого срока;

– определение альтернативной стоимости капитала на финансовом рынке;

– определение текущей стоимости денежных потоков от проекта путем дисконтирования по норме, соответствующей альтернативной стоимости капитала, и вычитания суммы начальных инвестиций;

– выбор проекта с максимальным значением NPV из нескольких вариантов.

Чем больше NPV, тем больший доход получает инвестор от вложения капитала.

Рассмотрим основные правила принятия инвестиционных решений.

1) Проект следует инвестировать, если значение NPV положительное. Рассмотренный критерий эффективности (NPV) позволяет учесть изменение стоимости денег во времени, зависит только от прогнозируемого денежного потока и альтернативной стоимости капитала. Чистые настоящие стоимости нескольких инвестиционных проектов выражены в сегодняшних деньгах, что позволяет их корректно сопоставлять и складывать.

2) Ставка дисконтирования, используемая при расчете NPV, определяется альтернативной стоимостью капитала, т.е. учитывается доходность проекта при вложении денег с равным риском. На практике доходность проекта может быть выше, чем проекта с альтернативным риском. Поэтому проект следует инвестировать, если норма отдачи выше альтернативной стоимости капитала.

Рассмотренные правила принятия инвестиционных решений могут вступать в противоречие при наличии денежных потоков более чем в двух периодах.

Период окупаемости – время, необходимое для того, чтобы сумма денежных потоков от проекта стала равна сумме начальных инвестиций. Этот измеритель работы инвестиций используется инвесторами, которые хотят узнать, когда произойдет полный возврат вложенного капитала.

Недостаток: не учитываются платежи, следующие за периодом окупаемости.

Техника Эллвуда . Она используется в инвестиционно-ипотечном анализе и дает те же результаты, что и традиционная техника, так как основывается на том же наборе исходных данных и представлениях о взаимоотношении интересов собственного и заемного капиталов за период развития инвестиционного проекта. Отлично техники Эллвуда заключается в том, что он позволяет анализировать собственность относительно ее цены на основе коэффициентов доходности долевых показателей в структуре инвестиций, изменения стоимости всего капитала и достаточно наглядно показывает механизм изменения собственного капитала за инвестиционный период.

Общий вид формулы Эллвуда:

R о =/(l + Δ n a),

где R 0 - общий коэффициент капитализации;

С - ипотечный коэффициент Эллвуда;

Δ - долевое изменение стоимости собственности;

(sff,Y e) - фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал;

Δ n - долевое изменение дохода за прогнозный период;

а -коэффициент стабилизации.

Ипотечный коэффициент Эллвуда:

С = Y e + p(sff, Y e ) -R m,

где р - доля текущего остатка кредита, самортизированного за прогнозный период,

Выражение 1/(1 + Δ n а ) в уравнении - стабилизирующий множитель и используется, когда доход не постоянный, а регулярно изменяется. Обычно задается закон изменения дохода (например, линейный, экспоненциальный, по фактору фонда накопления), в соответствии с которым определяется коэффициент стабилизации а по заранее рассчитанным таблицам. Стоимость определяется делением дохода за год, предшествующий дате оценки, на коэффициент капитализации с учетом стабилизации дохода. В дальнейшем будем рассматривать технику Эллвуда только для постоянных доходов.

Запишем выражение Эллвуда без учета изменения стоимости недвижимости и при постоянном доходе:

R = Y e - т .

Это выражение называется базовым коэффициентом капитализации, который равен ставке конечной отдачи на собственный капитал с корректировкой на условия финансирования и амортизации.

Рассмотрим структуру общего коэффициента капитализации в формуле Эллвуда без учета изменений стоимости собственности, для чего используем технику инвестиционной группы для ставок отдачи. Эта техника взвешивает ставки отдачи на собственный и заемный капитал в соответствующих долях всего инвестированного капитала:

Y 0 =mY m +(1-m)Y e .

Для того чтобы это выражение стало эквивалентным базовому коэффициенту r , необходимо учесть еще два фактора. Первый заключается в том, что инвестор должен периодически отчислять из своего дохода на амортизацию кредита, уменьшая собственный капитал. Следовательно, необходимо скорректировать величину Y 0 в предыдущем выражении путем прибавления периодически выплачиваемой доли всего капитала под процент, равный ставке процента по кредиту. Выражение этой корректировки представляет собой долю заемного капитала т, умноженную на фактор фонда возмещения по ставке процента (sff,Y m ). Величина (sff,)Y m ) равна разности между ипотечной постоянной и ставкой процента, т. е. R m -Y m . Таким образом, с учетом этой поправки:

Y 0 = mY m + (1 -m)Y e + m(R m -Y m ).

Второй корректирующий член должен учесть тот факт, что собственный капитал инвестора в результате реверсии увеличится на величину части кредита, самортизированной за период владения. Чтобы определить эту корректировку, нужно умножить самортизированную сумму в долях от всего первоначального капитала на фактор фонда возмещения по ставке конечной отдачи на собственный капитал (реализация в собственный капитал происходит в конце периода владения). Следовательно, второй корректирующий член имеет вид: mp(sff,Y m ), причем со знаком "минус", так как эта поправка увеличивает стоимость.

Таким образом:

Y 0 = mY m +(1-m)Y e +m(R m -Y m )-mp(sff,Y e ),

и после объединения подобных членов и замены Y 0 на r (не учитываем изменение стоимости собственности):

r = Y 0 -m.

Таким образом, получаем базовый коэффициент капитализации выражения Эллвуда. Последовательный переход от техники инвестиционной группы через учет необходимых корректировок к выражению Эллвуда показывает, что это выражение действительно отражает все элементы трансформации собственных и заемных средств, объединенных в инвестированном капитале, в частности финансовый левередж, амортизацию ипотечного кредита и прирост собственного капитала в результате амортизации кредита.

Литература

А.В. Татарова. Оценка недвижимости и управление собственностью Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003

С.В. Гриненко Экономика недвижимости. Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ , 2004.

А.В. Понукалин ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ. Методические указания к выполнению практических занятий. Издательство Пензенского государственного университета ПЕНЗА 2004

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОБ ИПОТЕКЕ (ЗАЛОГЕ НЕДВИЖИМОСТИ) (в редакциях Федеральных законов от 09.11.2001 № 143-ФЗ, от 11.02.2002 № 18-ФЗ, от 24.12.2002 № 179-ФЗ, от 05.02.2004 № 1-ФЗ, от 29.06.2004 № 58-ФЗ, от 02.11.2004 № 127-ФЗ, от 30.12.2004 № 214-ФЗ, от 30.12.2004 № 216-ФЗ, от 04.12.2006 № 201-ФЗ, от 18.12.2006 № 232-ФЗ, от 26.06.2007 № 118-ФЗ, от 04.12.2007 № 324-ФЗ, от 13.05.2008 № 66-ФЗ, от 22.12.2008 № 264-ФЗ, от 30.12.2008 № 306-ФЗ).

основам организации ипотечного кредитования, анализу мировой практики, прежде всего... . Основными направлениями деятельности на рынке инвестиционного ипотечного кредитования являются: на рынке жилья...

В последнее время практически невозможно представить сделку с недвижимостью, для осуществления которой не привлекался бы ипотечный кредит и без такого процесса, как ипотечно-инвестиционный анализ. В основе данного вопроса лежит прежде всего особенность определения стоимости объектов недвижимости.

Она вычисляется как сумма, складываемая на основе нескольких показателей:

• сам кредит;
• доход в связи с применением объекта по назначению;
• объём выручки после того как имущество перепродано.

Разберемся поподробнее.

Благодаря применению данной модели у многих инвесторов появляется возможность точно оценить цену того или иного капитала. При этом основной упор идёт на соотношение между заёмными и личными средствами. Сам процесс оценки ускоряется и упрощается благодаря применению данных решений.

Такой анализ ещё часто носит название техники остатка. Это означает, что на инвесторах лежит обязанность по перечислению остаточного объёма от первоначальных расходов. Сначала должна быть погашена задолженность у кредиторов и только после этого можно рассчитывать на деньги от реализации, чистую прибыль операционного характера.

Из трёх этапов состоит сам процесс, в котором передаётся право имущества на любой объект:

1. Сначала приобретается сам актив. На этом этапе инвестор должен внести сумму, которая равна остатку стоимости недвижимости. Остаток считается после того, как вычтена сумма ипотечного займа.
2. Далее, переходят к применению самого имущества . Остаточная прибыль от использования имущества идёт к участнику. Из суммы исключаются только общие выплаты, которые направляются на погашение задолженности.
3. Ликвидация. Этот процесс происходит, когда имущество реализуется. Владелец капитала получает весь доход от продажи. Только при этом не учитывается выплата остатков по самой ипотеке.

Описание традиционного метода

В данном случае ожидается, что обе стороны желают вернуть свои вложения, получив доход от использования тех или иных видов имущества. Общий доход на всю сумму инвестиций обеспечивает защиту и соблюдение прав для каждого из участников. В конце срока инвестиционного проекта все активы продаются для того, чтобы добиться наилучшего результата.

Отдельно определяют такую величину, как необходимые инвестиции. Чаще всего речь о сумме, которая определяет цену текущего потока с денежными средствами.

В свою очередь, данный поток определяется как слагаемое из двух частей:

• собственный инвесторский капитал;
• текущий остаток по долгу.

Сама стоимость текущего потока денег определяется тоже несколькими факторами. Её обычно складывают из увеличения стоимости активов в результате амортизации, а также цены периодических поступлений средств, которые организуются в настоящее время. Без определения данного фактора ипотечно инвестиционный анализ невозможен.

Традиционная техника предполагает несколько этапов осуществления расчётов.

Первый этап

Последовательность действий на первом этапе следующая:

• Сначала составляем отчёт по расходам и доходам на период, требующий фиксации и контроля. Характеристики кредита влияют на то, как определяются суммы по обслуживанию долга. Здесь значение приобретают периодичность платежей для погашения долга, величина кредита, срок полной амортизации вместе с условиями погашения, нормы по процентам.
• Потом считают денежные потоки, в которых завязаны собственные средства.
• Норма прибыли по вложенному капиталу считается отдельно.
• Наконец, считают стоимость регулярных потоков с деньгами до того, как применяется налогообложение.

Что на втором этапе?

Нам потребуется текущая стоимость кредита. Из неё вычитают только остаток, который ещё не был оплачен.

1. Начинается всё с дохода от реверсии.
2. Потом вычитают остаток долга на конец периода, когда собственник ещё владел объектом.
3. Используем норму прибыли, которую подсчитали ещё во время первого этапа. И получаем текущую стоимость.

Заключительный этап

Определяется итоговая стоимость, для чего друг с другом складываются результаты операций, проведённых ранее. Это обязательный этап, из которого состоит техника ипотечно инвестиционного анализа.

О субъектах и целях процедуры

Субъекты в смысле анализа инвестиционного характера – те, кто стремится пользоваться аналитической информацией. Либо те, кому интересны результаты деятельности в этой сфере. Интерес бывает прямым или косвенным.

Обычно к данным группам граждан относят:

1. Государство.
2. Кредиторов.
3. Покупателей.
4. Поставщиков.
5. Персонал.
6. Руководителей.
7. Владельцев объектов или предприятий.

Интересы государства обычно представляются налоговыми и другими видами контролирующих органов. Они анализируют информацию, чтобы оценить, насколько верные решения принимаются в той или иной сфере. И насколько эффективны те или иные показатели ипотечно инвестиционного анализа.

Возьмём пример. Есть собственники-инвесторы, которые сделали вложения. Они заинтересованы в том, чтобы дивиденды росли и были стабильны. Потому в анализе для них приоритетными направлениями становятся: устойчивость в плане финансов, а также стабильность.

Что касается поставщиков и покупателей, то им интереснее определить, способен ли партнёр выполнить обязательства, в том числе, долгосрочного характера. Они стараются понять, насколько велика вероятность того, что финансовое положение изменится в ближайшем будущем. И насколько сильны будут изменения, связанные именно с инвестиционной деятельностью.

У инвесторов предприятий свои объекты для такого процесса, как ипотечно-инвестиционный анализ в оценке недвижимости:

• кредитоспособность;
• платёжеспособность;
• ликвидность имеющегося баланса.

Какие ещё характеристики имеют значение?

Персонал любого предприятия заинтересован в увеличении заработной платы. И поощрений, социальных выплат в других формах. Но он тоже анализирует возможные результаты инвестиционной, финансовой деятельности. Эти же результаты деятельности важны для органов, выполняющих контролирующие функции.

Наконец, само предприятие старается проводить всестороннюю оценку активов. Это правило распространяется и на любые операции, проводимые с недвижимостью. Иначе просто невозможно будет принять правильные решения с точки зрения вложения инвестиций.

Внимание! Как уже было сказано, инвестиционный анализ проводится с целью определить стоимость того или иного имущества.

Кроме того, методы ипотечно инвестиционного анализа помогают с выполнением следующих функций:

1. Помощь в принятии компетентных решений в сфере управления финансами и использования .
2. Определение проблем в экологическом и социальном, технологическом, финансовом, организационном плане. Они часто возникают, пока реализуются те или иные разновидности инвестиционных проектов.
3. Оптимизация процесса принятия решения путём поиска подходящих действий.
4. Разработка упорядоченной базы данных. Которая способствует координации любых действий во время выполнения инвестиционных проектов.

Если будет принято решение, что не обеспечивает возврата вложенных средств, то сам проект не будет принят к реализации. При этом нужно оценить и вероятность получения прибыли, обеспечивающей рентабельность средств. Инвесторы отдельно выставляют желаемый уровень для получения такой прибыли.

Традиционная методика имеет множество преимуществ, хотя есть и недостаток – она не учитывает последствия, наступающие в результате налогообложения. Этот метод хорош, когда инвестор принимает на себя долг, существовавший ранее. Способ достаточно гибкий, чтобы учесть большинство условий, способных измениться.

В основе инвестиционно-ипотечного анализа лежит представление о стоимости собственности как о совокупности стоимости собственного капитала и заемных средств. В соответствии с этим максимальная обоснованная цена собственности определяется как сумма текущей стоимости денежных потоков, включая выручку от реверсии, приходящихся на средства инвестора, и величины кредита или его текущего остатка.

При инвестиционно-ипотечном анализе принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимость собственного капитала, а кредит рассматривается как дополнительное средство для завершения сделки и увеличения собственного капитала. В анализе используются два метода (две техники): традиционный метод и техника Эллвуда. Традиционный метод в явном виде отражает логику инвестиционно-ипотечного анализа. Метод Эллвуда, отражая ту же логику, использует соотношения коэффициентов доходности и долевые соотношения инвестиционных составляющих.

Традиционным метод. В этом методе учитывается, что инвестор и кредитор ожидают получить доход на свои вложенные средства и вернуть их. Эти интересы должны быть обеспечены общим доходом на всю сумму инвестиций и продажей активов в конце срока инвестиционного проекта. Величина необходимых инвестиции определяется как сумма текущей стоимости денежного потока, состоящего из собственного капитала инвестора и текущего остатка долга.

Текущая стоимость денежного потока инвестора состоит из текущей стоимости периодических денежных поступлений, увеличения стоимости активов собственного капитала в результате амортизации кредита. Стоимость текущего остатка долга равна текущей стоимости платежей по обслуживанию кредита за оставшийся срок, дисконтированных по ставке процента.

Расчет стоимости в традиционной технике проводят в три этапа.

Этап I. Для принятого прогнозного периода составляется отчет о доходах и расходах и определяется денежный поток до налогообложения, т. е. на собственный капитал. Завершается этап определением текущей стоимости этого потока в соответствии с прогнозным периодом и ожидаемой инвестором конечной отдачей на собственный капитал Y e .

Этап II. Определяется выручка от перепродажи собственности вычитанием из цены перепродажи затрат на совершение сделки и остатка долга на конец прогнозного периода. Оценивается текущая стоимость выручки по той же ставке.

Этап III. Определяется текущая стоимость собственного капитала сложением результатов этапов. Оценивается стоимость собственности как результат суммы стоимости собственного капитала и текущего остатка долга.

Применим традиционную технику к конкретному инвестиционному проекту и используем его как базовый для иллюстрации всех последующих рассмотрений элементов инвестиционно-ипотечного анализа.

1. Исходные данные по проекту.

Недвижимость в течение прогнозного срока, равного пяти годам, будет приносить 70 000 долл. ежегодного дохода. В конце этого срока недвижимость будет продана за 700 000 долл. (за вычетом расходов на продажу). Для приобретения недвижимости используется ипотечный самоамортизирующийся кредит в размере 300 000 долл., взятый на двадцать лет пол I 5 % годовых с ежемесячными платежами. Инвестор требует конечную отдачу на собственный капитал в размере 20% (табл. 8.1).

Определим цену недвижимости по традиционной технике, используя исходные данные и допущения. Сначала определим, какова возможная максимальная цена за недвижимость, приобретаемую без привлечения заемных средств (собственность, свободная от долговых обязательств). В этом случае весь чистый доход и вся цена перепродажи приходятся целиком на собственный капитал инвестора (отсутствуют процентные платежи и амортизация долга).

Таблица 8.1 Расчет текущей стоимости

Таким образом, инвестиции в размере 490 660 долл. (округленно) без привлечения кредита обеспечат инвестору 20%-ю конечную отдачу. Хотя текущая отдача равна

70000/490660= 0,1427(14,27%),

она увеличится до значения конечной отдачи в 20% вследствие увеличения стоимости недвижимости за прогнозный период.

2. Теперь определим обоснованную цену недвижимости, приобретаемой с привлечением кредита. Для решения используем традиционную технику в алгебраической форме.

Алгебраическое выражение для стоимости записывается в такой же трехэтапной логической последовательности:

V = I + II+ МР,

где МР -- текущий остаток основной суммы долга;

(pvaf Y e ,n) -- фактор текущей стоимости единичного аннуитета при конечной отдаче на собственный капитал Y e и сроке n;

NOI -- чистый операционный доход;

DS -- ежегодное обслуживание долга;

(pvfY e ,n) --фактор текущей стоимости единицы (реверсии);

RP -- цена перепродажи недвижимости (реверсия);

OS -- остаток долга в конце срока п.

Подставляем в это выражение исходные данные и значения факторов, определенные выше. Значения DS и OS рассчитываются исходя из известных условий кредита:

V = 2,99 (70 000 - 47 404,4) + 0,4 (700 000 - 282 252,4) + 300 000,

V = 534 660 долл. (округленно).

Рассчитанная обоснованная цена в 534 660 долл. выше, чем цена объекта, приобретаемого без заемных средств. Как было сказано раньше, инвестора интересуют прежде всего цена и рост собственного капитала. Инвестор готов заплатить большую сумму при положительном левередже, как это имеет место в данном случае (отдача на собственный капитал выше, чем ставки процента по кредиту), за возможность значительно увеличить конечную отдачу на собственные средства и уменьшить собственные капиталовложения.

Алгебраическая форма традиционной техники удобна, когда величины текущей задолженности и (или) перепродажи определяются в долях (процентах) от первоначальной цены недвижимости. Запишем общее выражение в алгебраической форме, когда вместо величины кредита известен коэффициент ипотечной задолженности т, а стоимость определена в долях Д от текущей цены V.

V = (pvaf)(N0I-mVDS 1) + [(pvf)(l±Д)V-mVOS 1)] + mV,

где DS 1 -- обслуживание долга при единичном кредите, или ипотечная постоянная;

OS 1 -- невыплаченная доля кредита к концу прогнозного периода, или остаток долга при единичном кредите;

Д -- доля увеличения или уменьшения стоимости недвижимости.

3. Допустим, что вместо величины кредита дан коэффициент ипотечной задолженности т = 60%, а вместо цены перепродажи -- увеличение стоимости за период владения на 25%.

Подставляем численные значения:

V =2,99(70000 -- 0,6V 0,158)+ 0,4 (1,25 V--0,6V 0,938) + 0,6 V,

V = 512 236,91=512 237 долл.

4. Определим с помощью традиционной техники цену недвижимости с существующей закладной. Предположим, что недвижимость в текущем состоянии обременена закладной в обеспечение ипотечного кредита, полученного семь лет назад в размере 300 000 долл. на срок в двадцать лет с ежемесячными платежами 15% годовых. Остальные условия --из базового примера.

Текущий остаток долга составляет

МР = 270 519,95 долл. (из условия кредита).

Остаток долга на момент реверсии:

OS= 166 052,17 долл. (через 7+ 5 = 12 лет).

Подставляем значения:

V = 2,99 (70 000 - 47 404,4) + 0,4 (700 000 - 166 052,17) + 270 519,95,

V =551 660 долл.

5. Определить ставку конечной отдачи на собственный капитал при известных параметрах проекта к текущей цене недвижимости. Такая задача может возникнуть, например, когда оценщик пытается определить требования инвесторов на конкретном рынке, опираясь на недавно проданные аналоги с известными инвестиционными параметрами.

При использовании алгебраической формы для решения этой задачи следует определить факторы (pvaf) и (pvf) при различных ставках отдачи и подставлять их в равенство с известной текущей ценой SP до тех пор, пока это равенство не превратится в тождество.

Задача решается методом приближения и гораздо быстрее с использованием финансового калькулятора, так как конечная отдача на собственный капитал при известной текущей величине собственного капитала равна внутренней норме прибыли IRR для собственного капитала и соответствующего денежного потока.

Воспользуемся данными из предыдущего примера.

Текущая стоимость собственного капитала: 551660-270520 = 281 140 долл.

Доход на собственный капитал: 70 000 - 47 404,4 = 22 595,6 долл./год.

Выручка от продажи: 700 000 - 166 052 = 533 948 долл.

Результат расчета: Y e = IRR 20%.

Получаем значение Y e , при котором стоимость инвестиций в собственный капитал в размере 281 140 долл. соответствует спрогнозированному денежному потоку.

Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа позволяет сделать определенные выводы относительно влияния величины прогнозного периода на результаты оценки. Важным фактором, ограничивающим с точки зрения инвесторов период владения, является уменьшение со временем амортизационных (активы) и процентных вычетов из прибыли для налогообложения. Кроме того, возможно появление более предпочтительных вариантов инвестирования (внешние факторы). С другой стороны, постепенно уменьшается текущее значение коэффициента ипотечной задолженности, что приводит к падению эффективности финансового левереджа. Анализ с помощью традиционной техники вариантов с различными сроками владения показывает очевидное влияние прогнозного периода на величину оцениваемой стоимости. При этом зависимость такова, что при увеличении прогнозируемого срока владения величина оцениваемой стоимости уменьшается при отсутствии изменения стоимости за прогнозные периоды.

Техника Эллвуда. Она используется в инвестиционно-ипотечном анализе и дает те же результаты, что и традиционная техника, так как основывается на том же наборе исходных данных и представлениях о взаимоотношении интересов собственного и заемного капиталов за период развития инвестиционного проекта. Отлично техники Эллвуда заключается в том, что он позволяет анализировать собственность относительно ее цены на основе коэффициентов доходности долевых показателей в структуре инвестиций, изменения стоимости всего капитала и достаточно наглядно показывает механизм изменения собственного капитала за инвестиционный период.

Общий вид формулы Эллвуда:

R о =/(l + Д n a),

где R 0 -- общий коэффициент капитализации;

С -- ипотечный коэффициент Эллвуда;

Д -- долевое изменение стоимости собственности;

(sff,Y e) -- фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал;

Д n -- долевое изменение дохода за прогнозный период;

а --коэффициент стабилизации.

Ипотечный коэффициент Эллвуда:

С = Y e + p(sff, Y e )-R m ,

где р -- доля текущего остатка кредита, самортизированного за прогнозный период,

R m -- ипотечная постоянная относительно текущего остатка долга.

Выражение 1/(1 + Д n а ) в уравнении -- стабилизирующий множитель и используется, когда доход не постоянный, а регулярно изменяется. Обычно задается закон изменения дохода (например, линейный, экспоненциальный, по фактору фонда накопления), в соответствии с которым определяется коэффициент стабилизации а по заранее рассчитанным таблицам. Стоимость определяется делением дохода за год, предшествующий дате оценки, на коэффициент капитализации с учетом стабилизации дохода. В дальнейшем будем рассматривать технику Эллвуда только для постоянных доходов.

Запишем выражение Эллвуда без учета изменения стоимости недвижимости и при постоянном доходе:

R = Y e - т .

Это выражение называется базовым коэффициентом капитализации, который равен ставке конечной отдачи на собственный капитал с корректировкой на условия финансирования и амортизации.

Рассмотрим структуру общего коэффициента капитализации в формуле Эллвуда без учета изменений стоимости собственности, для чего используем технику инвестиционной группы для ставок отдачи. Эта техника взвешивает ставки отдачи на собственный и заемный капитал в соответствующих долях всего инвестированного капитала:

Y 0 =mY m +(1-m)Y e .

Для того чтобы это выражение стало эквивалентным базовому коэффициенту r, необходимо учесть еще два фактора. Первый заключается в том, что инвестор должен периодически отчислять из своего дохода на амортизацию кредита, уменьшая собственный капитал. Следовательно, необходимо скорректировать величину Y 0 в предыдущем выражении путем прибавления периодически выплачиваемой доли всего капитала под процент, равный ставке процента по кредиту. Выражение этой корректировки представляет собой долю заемного капитала т, умноженную на фактор фонда возмещения по ставке процента (sff,Y m). Величина (sff,)Y m) равна разности между ипотечной постоянной и ставкой процента, т. е. R m -Y m . Таким образом, с учетом этой поправки:

Y 0 = mY m + (1 -m)Y e + m(R m -Y m).

Второй корректирующий член должен учесть тот факт, что собственный капитал инвестора в результате реверсии увеличится на величину части кредита, самортизированной за период владения. Чтобы определить эту корректировку, нужно умножить самортизированную сумму в долях от всего первоначального капитала на фактор фонда возмещения по ставке конечной отдачи на собственный капитал (реализация в собственный капитал происходит в конце периода владения). Следовательно, второй корректирующий член имеет вид: mp(sff,Y m), причем со знаком "минус", так как эта поправка увеличивает стоимость.

Таким образом:

Y 0 = mY m +(1-m)Y e +m(R m -Y m)-mp(sff,Y e),

и после объединения подобных членов и замены Y 0 на r (не учитываем изменение стоимости собственности):

r = Y 0 -m.

Таким образом, получаем базовый коэффициент капитализации выражения Эллвуда. Последовательный переход от техники инвестиционной группы через учет необходимых корректировок к выражению Эллвуда показывает, что это выражение действительно отражает все элементы трансформации собственных и заемных средств, объединенных в инвестированном капитале, в частности финансовый левередж, амортизацию ипотечного кредита и прирост собственного капитала в результате амортизации кредита.

1. Оценить свободную от задолженности доходную недвижимость, которая в течение пятилетнего срока владения приносит чистый ежегодный доход 70 000 долл. К концу этого срока стоимость недвижимости увеличится на 30%. Инвестор требует 20%-ю конечную отдачу на собственный капитал.

В этом случае формула будет иметь следующий вид:

R = Y e + Д(sff, Y e),

так как m = 0 по условию задачи.

(sff,Y e 5 лет) = 0,1344.

Подставим значения:

R = 0,2 -0,3 х 0,1344 = 0,1597 ;

V=NOI/R = 70 000/0,1597 = 438 360 долл.

2. Та же недвижимость приобретается с привлечением ипотечного кредита в размере 60% стоимости недвижимости на двадцать лет с ежемесячным платежом 15% годовых. Определить стоимость недвижимости.

Выражение Эллвуда для общей ставки капитализации:

R 0 = Y e -m+ Д(sff, Y e).

После подстановки значений:

R 0 = 0,2-0,6(0,2+ 0,0594x0,1344-0,158)-0,3x0,1344 = 0,1297;

V = NOI /R o = 70 000/0,1297 = 539 707 долл.

Технику Эллвуда можно использовать, если долг и увеличение стоимости недвижимости заданы в денежном выражении. В этом случае коэффициенты и долевые параметры выражаются через стоимость V.

3. Недвижимость (предыдущий пример) приобретается с привлечением кредита в размере 300 000 долл. Ожидается увеличение стоимости недвижимости за пять лет на 160 000 долл. Какова обоснованная максимальная цена недвижимости?

Напишем уравнение Эллвуда, подставив известные и рассчитанные величины и выразив соответствующие параметры через стоимость:

V =532 -195 долл.

В случае оценки недвижимости с существующей закладной необходимо учесть, что величины р, R m и т в формуле Эллвуда представляют собой погашенную за прогнозный период часть долга относительно текущего остатка, ипотечную постоянную, рассчитанную на основе текущего остатка кредита, и текущий коэффициент ипотечной задолженности соответственно.

4. Определим цену недвижимости с существующей закладной по ипотечному кредиту, выданному семь лет назад в размере 60% стоимости на двадцать лет под 15% годовых с ежемесячными платежами без учета изменения стоимости.

R о = r = Y e - M .

Определим текущие значения m, R m и р:

m = 0,5383; R m =0,1761; p = 0,1957.

r= 0,2 - 0,53883 (0,2 + 0,1957 х 0,1344-0,1761) = 0,173;

V = 70 000/0,173 = 404 680 долл.

Уравнение Эллвуда, выраженное через коэффициент покрытия долга. Финансирование проектов, связанных со значительными рисками относительно получения стабильных доходов, может изменить ориентацию кредиторов относительно критерия, определяющего размер заемных средств. Кредитор полагает, что в этой ситуации размер кредита целесообразнее определять не на ценовой основе, а на базе отношения годового чистого дохода инвестора к годовым платежам по заемному обязательству, т. е. кредитор требует гарантий, что величина этого отношения (естественно, больше единицы) не будет меньше некоторого минимального определенного кредитором значения. Это отношение называют коэффициентом покрытия долга: DCR = NOI/DS.

В этом случае коэффициент ипотечной задолженности в уравнении Эллвуда следует выразить через коэффициент покрытия долга DCR:

DCR = NOI/DS = RV/(R m Y m ,)=R/(R m m), или m = R/(DCRR m).

После подстановки этого выражения вместо m получаем уравнение Эллвуда, выраженное через коэффициент покрытия долга:

5. Оценить доходную недвижимость, приносящую чистый ежегодный доход 70 000 долл., срок владения 5 лет. Предполагается, что по истечении этого срока стоимость недвижимости увеличится на 30%. Недвижимость приобретается с привлечением ипотечного кредита под 15% годовых, с ежемесячными платежами, 20-летним сроком и коэффициентом покрытия долга, равным 1,3. Инвестор требует 20%-ю конечную отдачу на собственный капитал.

Подставляем значения и определяем общий коэффициент капитализации:

SP = 70 000/0,1283 = 545 800 долл.

Использование ипотечного кредита в качестве источника финансирования приобретаемой недвижимости вносит некоторые особенности в применение методов доходного подхода при оценке недвижимости по следующим причинам:

Рыночная стоимость актива не совпадает с величиной вложенного в него собственного капитала, т.к. недвижимость частично куплена за счет заемных средств;

Текущая стоимость кредита, предоставляемого заемщиком, зависит от конкретных условий финансирования.

Метод капитализации дохода определяет стоимость оцениваемого объекта недвижимости путем пересчета годового чистого операционного дохода в стоимость при помощи коэффициента капитализации, включающего норму дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Особенность данного метода при оценке кредитуемых объектов состоит в способе расчета коэффициента капитализации.

Если кредит предусматривает погашение основного долга в момент перепродажи недвижимости, то коэффициент капитализации рассчитывается как средневзвешенная величина ставки доходности инвестора, которую он хочет получить на вложенный собственный капитал, и процентной ставки по ипотечному кредиту.

R e – ставка доходности инвестора (на собственный капитал);

R k – процентная ставка по кредиту;

K m – коэффициент ипотечной задолженности.

Если инвестор получает самоамортизирующийся кредит, то коэффициент капитализации рассчитывается с использованием ипотечной постоянной (R m) вместо процентной ставки по кредиту (R k).

Ипотечная постоянная отражает ставку доходности кредитора с учетом возврата долга равномерно аннуитетными платежами.

где R – коэффициент капитализации;

R e – ставка доходности инвестора (на собственный капитал);

R m – ипотечная постоянная;

К m – коэффициент ипотечной задолженности.

Задача № 20 .

Условие: Для приобретения недвижимости, приносящей ежегодно 1870 тыс. руб. чистого операционного дохода, можно получить самоамортизирующийся ипотечный кредит сроком на 32 лет под 14% с коэффициентом ипотечной задолженности – 48%. Оценить недвижимость, если требуемая инвестором ставка дохода на собственный капитал – 12%. Схема погашения кредита предусматривает ежемесячные платежи.

Решение:

1. Коэффициент капитализации

Rm=(iaof, начисление процентов ежемесячно, 20%, 21года.)*12=0,2023

2. Стоимость кредитуемой недвижимости

Метод дисконтирования денежных потоков определяет рыночную стоимость недвижимости как сумму дисконтированных доходов, которые ожидаются от объекта в будущем. данный метод обычно называется традиционной техникой ипотечно-инвестиционного анализа.

Если приобретение недвижимости предусматривает смешанное финансирование, то ее стоимость будет складываться из суммы предоставляемого ипотечного кредита и текущей стоимости собственного капитала. Собственный капитал представляет сумму дисконтированных денежных потоков инвестора за период владения и дисконтированной выручки от предполагаемой продажи объекта в конце периода владения.

Специфика применения традиционной схемы метода дисконтированных денежных потоков проявляется в следующем:

Ставка дисконтирования должна соответствовать требуемой инвестором ставке дохода на собственный капитал;

В качестве текущего дохода за период владения используется не чистый операционный доход, а денежные поступления на собственный капитал, которые представляют остаток после вычитания обязательных платежей банку;

Выручка от предполагаемой продажи недвижимости в конце периода владения является разницей между ценой продажи и остатком ипотечного долга на эту дату.

Задача № 21.

Условие: Определить рыночную стоимость недвижимости, чистый операционный доход которой составит следующие величины: в 1-й год - 160 тыс. руб., во 2-й - 300 тыс. руб., в 3-й – 500 тыс. руб., в 4-й – 800 тыс. руб., в 5-й – 1000 тыс. руб.

Цена продажи объекта в конце 5-ого года ожидается в размере 3100 тыс. руб. Ставка дохода на собственный капитал инвестора – 15%. Инвестор получает в банке кредит в сумме 805 тыс. руб. на 30 лет под 9%. долг погашается ежегодно равными частями с начислением процентов на остаток долга.

Решение:

1. Составление графика погашения кредита в течение анализируемого периода и расчет расходов по обслуживанию долга (табл. 9). Анализируемый период до момента продажи объекта недвижимости составляет 5 лет.

Таблица 9 – Расчет доходов по обслуживанию долга

	Показатель
	Сумма погашаемого кредита, тыс. руб. (925/17)
	Остаток долга на конец года, тыс. руб.
	Сумма начисленных процентов по сумме остатка предыдущего периода (ставка 18%)
	Расходы по обслуживанию долга, тыс. руб.

2. Расчет суммы дисконтированных денежных поступлений (таблица.10). Применяется фактор текущей стоимости денежной единицы (pvf).

Таблица 10 - Расчет суммы дисконтированных денежных поступлений

	Показатель
	Чистый операционный доход, тыс. руб.
	Расходы по обслуживанию долга, тыс. руб.
	Денежные поступления, тыс. руб.
	Фактор текущей стоимости денежной единицы
	Дисконтированные денежные поступления, тыс. руб.
	Сумма дисконтированных поступлений, тыс. руб

3. Расчет текущей стоимости выручки от продажи объекта недвижимости:

Цена продажи = 3100 тыс. руб.

Остаток долга на конец 5-ого года = 670,85 тыс. руб.

Выручка от продажи = 3100-670,85 = 2429,15 тыс. руб.

Текущая стоимость выручки от продажи = 805*0,64993 = 523,2 тыс. руб.

4. Оценка рыночной стоимости собственного капитала инвестора

V e = 1633+523,2 = 2156,2 тыс. руб.

5. Оценка рыночной стоимости недвижимости

V = V m +V e = 805+2156,2= 2961,2 тыс. руб.

Применение традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа позволяет оценивать недвижимость, как на основе стоимостных показателей, так и без их участия, принимая во внимание только сумму чистого операционного дохода.

Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа рассматривается следующим образом:

где V – стоимость недвижимости;

V m - ипотечный кредит;

NOI - чистый операционный доход;

DS - годовые расходы по обслуживанию долга;

pvaf - фактор текущей стоимости аннуитета;

FV B - цена продажи объекта недвижимости в конце анализируемого периода;

V mn - остаток долга по ипотечному кредиту на конец анализируемого периода;

pvf - фактор текущей стоимости денежной единицы;

R e - ставка дохода на собственный капитал;

n - анализируемый период.

Задача № 22 .

Условие: Определить стоимость недвижимости, чистый операционный доход который в течение ближайших 8 лет составит 1420 тыс. руб. В конце 8 года объект планируется продать за 12540 тыс. руб. Инвестор получает ипотечный кредит в сумме 8860 тыс. руб. на 30 лет под 12% с ежемесячным погашением. Требуемая инвестором ставка дохода на вложенный собственный капитал – 19%.

Решение:

1. Ипотечная постоянная

Rm = (12%, 30 лет) *12 = 0,010286*12=0,1234

2. Годовые расходы по обслуживанию долга

DS=V m *R m = 8860*0,1234 = 1093,3 тыс. руб.

3. Остаток долга, наконец, 12-ого года

Ежемесячный платеж РМТ = 8860*0,010286 = 91,1 тыс. руб.;

Остаточный срок кредитования после продажи объекта 30 - 8 = 22 года;

Остаток долга на дату продажи V mn = 91,1*92,76968=8451,3 тыс.руб.

4. Текущая стоимость денежных поступлений

PV 0 = (19%, 8 лет) = (1420-1093,3)*4,48732 = 1466,0 тыс. руб.

5. Текущая стоимость выручки от продажи объекта

РV BO = (12540-8451,3)*0,32690 = 1336,6 тыс. руб.

6. Рыночная стоимость собственного капитала

V е = РV o + РV BO = 1466+1336,6= 2802,6 тыс. руб.

7. Стоимость недвижимости

V=V m +V c = 8860 + 2802,6= 11662,6 тыс. руб.

Ответ : стоимость недвижимости составит 11662,6 тыс. руб.

Оценка недвижимости, обремененной ранее полученным ипотечным кредитом:

где V mo – остаток долга на дату оценки;

V mnk - остаток долга на дату продажи, с учетом срока отделяющего дату получения кредита от даты оценки.

Задача № 23

Условие: Требуется оценить объект недвижимости. Используются условия предыдущей задачи 22. Ипотечный кредит получен за 3 года до даты оценки.

Решение:

1. Остаток задолженности по ипотечному кредиту на дату оценки

V mo = РМТ * (pvaf, ежемес., 12%, 27 лет) = 91,1*96,02007 = 8747,2 тыс. руб.

2. Остаток задолженности на дату продажи

Остаточный срок кредитования после продажи объекта = 30 – 3 – 8 = 19 лет;

Остаток долга на дату продажи V mnk = РМТ*(pvaf, ежемес., 12%, 30 лет) = 91,1*89,65509 = 8167,6 тыс. руб.

3. Текущая стоимость денежных поступлений (не меняется)

РV 0 = (NOI-DS)*(pvaf ежегодно) = (1420-1093,3)*4,48732 = 1466,0 тыс. руб.

4. Текущая стоимость выручки от продажи объекта (с учетом остатка долга)

PV BO = (FV в -V m)*(pvf, ежегодно, 12%, 15 лет) = (12540-8167,6)*0,32690 = 1429,3 тыс. руб.

5. Рыночная стоимость собственного капитала

V e = РV o +РV BO = 1466+1429,3=2895,3 тыс. руб.

6. Стоимость недвижимости (с учетом остатка долга на дату оценки и дату продажи)

V = V m +V e = 8747,2+2895,3=11642,5 тыс. руб.