Проведенное исследование в Ростовской области позволяет отметить некоторые аспекты, на которые необходимо обратить внимание потребителей при заключении договоров с агентствами недвижимости:
1. Особое внимание необходимо обратить на предмет заключаемого договора и размер вознаграждения за оказанные услуги, который может быть в денежной форме или в форме иного встречного предоставления.
Условия и порядок оказания конкретной услуги во многом зависит от того, какой именно договор заключает исполнитель с заказчиком (агентский, поручения или оказания услуг), поскольку от этого зависит объем прав и обязанностей сторон в договоре.
Если из названия договора не следует, к какому виду он относится, то необходимо обратить внимание на обязанности исполнителя.
Многие риелторы не конкретизируют в договоре условие о вознаграждении в четко выраженном виде. Однако наличие четко выраженного условия о вознаграждении может решить ряд проблем, которые могут возникнуть в дальнейшем.
Так, в случае если цена будет не согласована, заказчик должен будет оплатить услуги по цене, обычно взимаемой за аналогичные услуги при сравнимых обстоятельствах (п. 3 ст. 424, ст. ст. 783, 709 ГК РФ). Цена, определенная таким образом, может не соответствовать ожиданиям, которые были у сторон при заключении договора. В результате, заказчик будет обязан заплатить за услуги больше, чем рассчитывал.
2. Необходимо обращать внимание, на то, что условия договора заключаемого с исполнителем, могут в значительной степени ущемлять права потребителей.
Так, в ряде представленных на обозрение договорах, риэлтерские агентства не указывают сроки оказания услуг, в связи с чем, во всех вышеуказанных договорах отсутствуют условия об ответственности исполнителя услуг за его нарушение.
Так же, следует обратить внимание на риски, связанные с полнотой исполнения риэлтерскими агентствами услуг и на условия о подсудности споров.
В договоре, в зависимости от особенностей сделки стороны могут предусмотреть условие о порядке возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением договорных обязательств.
3. Как правило, в стоимость оказываемой риэлтерской услуги по поиску объекта недвижимости для купли-продажи или найма, включается стоимость так называемых сопутствующих услуг по совершению сделки (подготовка документов, консультации и т.д.), но исполнители могут прямо не прописывать, что именно они обязаны сделать в интересах заказчика, кроме поиска объекта недвижимости.
Таким образом, Заказчику необходимо обращать особое внимание на предмет заключаемого договора и объем прав и обязанностей исполнителя, т.е., что именно в рамках заключаемого договора обязан совершить исполнитель.
Потребитель должен помнить, что согласно п. 3 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей», исполнитель не вправе без согласия потребителя выполнять дополнительные платные работы, услуги. Потребитель вправе отказаться от их оплаты, а если они оплачены, потребовать от исполнителя возврата уплаченных за такие работы (услуги) сумм.
В данной норме речь идет об услугах (работах), которые не являются предметом договора и стоимость которых включена в его цену (например, подготовка договора, если предметом договора является только услуга по поиску объекта недвижимости).
4. Не редко риэлтерские агентств закрепляют в договорах условие о рассмотрении споров по договору в суде по месту нахождения ответчика, что может существенно затруднить и даже сделать невозможным судебный порядок защиты своих интересов клиентом. У потребителя существует право требования изменить данное условие договора на оказание риэлтерских услуг, так как законодательством РФ предусмотрена альтернативная подсудность по выбору истца, следовательно, включение риэлтерскими агентствами в договор положения о подсудности спора только по месту нахождения ответчика может рассматриваться как ущемляющее установленные законом права потребителя.
5. Прямым нарушением прав потребителей услуг является размер штрафных санкций, устанавливаемых риэлтерскими агентствами в договорах. Указанные в договорах размеры неустойки в несколько раз превышают допустимый, Законом «О защите прав потребителей»,
размер неустойки. В данном случае, можно рекомендовать потребителям требовать уменьшения штрафных санкций до допустимого Законом размера.
Так же, является нарушением и требование риэлтерских агентств в установлении ответственности Заказчика в виде штрафных санкций за разглашение «конфиденциальной информации» полученной от исполнителя, третьим лицам, поскольку для признания информации конфиденциальной она должна отвечать ряду признакам предусмотренным Законом «О коммерческой тайне», одним из которых является определения перечня информации, составляющего коммерческую тайну, а так же ограничение доступа к информации, составляющей коммерческую тайну, путем установления порядка обращения с этой информацией и контроля за соблюдением такого порядка, в том числе и доступа третьих лиц.
6. Статьёй 32 Закона «О защите прав потребителей» предусмотрена возможность расторжения потребителем договора на оказание риэлтерских услуг в одностороннем порядке в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.
Установление запретов или ограничений в реализации данного права является незаконным и противоречит норме права предусмотренной
7. На момент заключения договора на оказание риэлтерских услуг, необходимо ознакомиться с документами, содержащими сведения об исполнителе услуг (риэлтерского агентства). При этом следует обратить внимание, чтобы информация об оказываемых услугах (перечень услуг, вид услуг, стоимость услуг, обязанности и ответственность сторон) были четко и полно прописаны в договоре.
Следует учесть, что договор на оказание риэлтерских услуг является подвидом договора на возмездное оказание услуг (поручения, агентского договора) и должен соответствовать требованиям Гражданского кодекса РФ, установленным, для данного вида договоров, сообщает
Агентства недвижимости могут заключать с клиентами договоры четырех основных типов, в зависимости от задач, которые ставит заказчик.
1. Договор возмездного оказания услуг.
Он подписывается в том случае, если клиент заказывает агентству оказание информационных, консультационных, экспертных и других услуг. По этому договору услуг исполнитель (агентство недвижимости) обязуется по заданию заказчика оказать услуги и совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить их. В соответствии со ст. 779 ГК РФ по такому договору оказываются услуги связи, а также медицинские, ветеринарные, аудиторские, консультационные, информационные, услуги по обучению, туристическому обслуживанию, бухгалтерские, гостиничные, пансионные, услуги массажистов, народных целителей и т.д. Заказчиком (клиентом) по договору могут быть как юридические лица, так и граждане. Исполнителем могут быть фирмы, граждане, индивидуальные предприниматели. Этот договор, как правило, заключается в письменной форме. Существенными условиями договора оказания услуг, наряду с его предметом, являются условия о сроке, о порядке оплаты, а также другие условия, стороны или закон считают существенными. Если иное не предусмотрено договором, заказчик обязан оплатить услуги лично. Плата должна быть внесена в сроки, определенные в договоре; очень важно, чтобы в тексте договора был я порядок оплаты услуг, если этот порядок отличается от общепринятого. Исходя из общего правила и текста закона (ст.781 ГК РФ) оплата производится уже после оказания услуг. Если по вине заказчика таковые не могут быть исполнены в полном объеме, заказчик обязан оплатить оговоренные услуги полностью. Если услуги невозможно было оказать по обстоятельствам, за которые отвечает исполнитель, или по вине третьих лиц либо вследствие непреодолимой силы, то вышеупомянутое правило не действует. Если оказание услуг стало невозможным вследствие обстоятельств, за которые ни исполнитель, ни заказчик не отвечают, то заказчик обязан уплатить исполнителю фактические понесенные исполнителем расходы.
2. Договор поручения.
Он заключается между доверителем (клиентом) и поверенным (агентством недвижимости) на проведение поверенным определенных юридических действий и некоторых дополнительных фактических шагов, без которых невозможно выполнить юридические действия, являющиеся предметом договора поручения. Дополнительные действия, которые необходимо провести поверенному, могут быть очень разнообразными, а именно: организация и просмотр или показ подобранных вариантов; ведение переговоров с партнерами по сделке; разработка текстов договоров; получение для доверителя какой-либо информации и т.п. Это единственный договор, который по соглашению сторон может быть безвозмездным и может заключаться в устной форме. Но обязательным условием заключения этого договора является выдача доверителем поверенному доверенности на совершение определенных действий и полномочий при совершении юридических действий самого широкого характера, например представительства в судах. Поэтому считается, что лицо, предъявившее доверенность на совершение определенных юридических и связанных с ними фактических действий, заключило с доверителем устный договор-поручение. Поверенный всегда совершает все свои действия за счет доверителя.
3. Агентский договор.
Существует наиболее распространенный договор, а именно агентский, который очень часто заключается риэлтерскими фирмами со своими клиентами. Особенностью этого соглашения является прежде всего то, что по нему при наличии доверенности от принципала (клиента) агент (риэлтерская фирма) вправе самостоятельно решать - от имени клиента или своего собственного он выступает а гражданском обороте и представительстве перед третьими лицами. Этот договор определяет наступление последствий, как положительных, так и отрицательных, либо для фирмы, если она выступала от своего имени в силу данного договора, либо для принципала (клиента), если агентство выступало от его имени по доверенности. Этот договор всегда возмездный и предполагает проведение действий агентом за счет принципала.
4. Договор об оказании риэлтерских услуг.
Если Вы выбрали риэлтерскую фирму и обратились к ней, Вам придется (почти принудительно) подписать тот договор, который разработан в этой фирме. Какие-либо изменения в типовое для данной фирмы соглашение вносятся крайне редко и неохотно.
Агентство недвижимости редко предлагает заключить договор, предусмотренный законом «в чистом виде», а предлагает заключить смешанное соглашение, содержащее элементы договоров возмездного оказания услуг и агентского, обозначив его в заголовке «Договор оказания риэлтерских услуг», так как эта деятельность весьма разнообразна: информационные, консультационные услуги, юридические действия дополняются многочисленными фактическими шагами по подготовке гражданско-правовых сделок, их проведению и контролю за исполнением обязательств сторон.
Для стабильности и бесконфликтности отношений между клиентом и агентством недвижимости договор должен содержать очень подробный, по возможности исчерпывающий перечень взаимных прав и обязанностей, порядок изменения условий, способы разрешения споров и конфликтов, порядок исполнения обязательств по договору.
Дополнительные соглашения и приложения обязательно должны содержать ссылку на основной договор с клиентом, чтобы можно было при возникновении каких-либо трений безусловно доказать правоту действий той или иной стороны.
Любое изменение, согласие или отказ oт чего-либо по договору или в предлагаемых вариантах проведения сделки должно оформляться в письменной форме. Этот принцип построения взаимоотношений сторон и их отношений с третьими лицами должен быть основополагающим, так как в случае, когда нет письменного подтверждения каких-либо моментов по договору, отсутствия такой записи при наличии устного согласия или отказа может быть использовано недобросовестным субъектом в злонамеренных целях. А этого не должно быть.
ДОГОВОР ОБ ОКАЗАНИИ УСЛУГ
(общая форма)
от « » 20 года
(фамилия, имя, отчество),
действующий на основании гражданского законодательства РФ, именуемый далее "ЗАКАЗЧИК», с одной стороны, и
(наименование организации),
(фамилия, имя, отчество)
действующего на основании Устава, с другой стороны, именуемые далее «СТОРОНЫ», заключили настоящий Договор о следуюшем:
I. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. «ЗАКАЗЧИК» поручает, а «ИСПОЛНИТЕЛЬ» принимает на себя обязательства по оказанию комплекса информационно-консультационных услуг для юридически законного совершения сделки покупки/продажи ОБЪЕКТА недвижимости (далее «ОБЪЕКТ»), представляющего собой:
(краткая характеристика «ОБЪЕКТА» недвижимости)
1.2. «ЗАКАЗЧИК» обязуется принять и оплатить эти услуги.
2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ «СТОРОН»
2.1. «ЗАКАЗЧИК» обязуется:
При продаже:
2.1.1. Предоставить «ИСПОЛНИТЕЛЮ» достоверные сведения об ОБЪЕКТЕ», о Правах Заказчика на «ОБЪЕКТ», а также при необходимости другие документы и материалы, относящиеся к «ОБЪЕКТУ».
Гарантировать, что «ОБЪЕКТ» не заложен, в споре и под арестом не состоит и на него отсутствуют права третьи лиц.
2.1.2. Предоставить «ИСПОЛНИТЕЛЮ» в течение действия настоящего Договора исключительное права на информирование о потенциальных покупателях «ОБЪЕКТА».
2.1.3 Не изменять продажную стоимость «ОБЪЕКТА» в сторону
увеличения.
2.1.4 После подписания с Покупателем «ОБЪЕКТА» договора купли-продажи осуществить выписку и фактически освободить «ОБЪЕКТ»
на условиях и в сроки, дополнительно согласованные с Покупателем
"ОБЪЕКТА».
При покупке:
2.1.1 Предоставить «ИСПОЛНИТЕЛЮ» точные сведения о потребительских качествах «ОБЪЕКТА», которые должны быть оформлены в
Приложении к настоящему Договору.
2.1.2 Не изменять требования к подбираемому для покупки «ОБЪЕКТУ» в течение действия настоящего Договора.
2.1.3 Вступать в контакте Продавцом «ОБЪЕКТА» или его представителем и вносить аванс (Задаток) только в присутствии или с письменного согласия «ИСПОЛНИТЕЛЯ».
2.1.4. Не вступать ни в какие контакты с частными маклерами или Риэлтерскими фирмами по вопросам, относящимся к предмету настоящего Договора, в течение всего срока действия настоящего Договора.
2.1.5. Оплатить услуги «ИСПОЛНИТЕЛЯ» в порядке и сроки, предустренные настоящим Договором.
2.1.6. Подписать Акт о выполнении услуг «ИСПОЛНИТЕЛЯ".
2.2. .ИСПОЛНИТЕЛЬ* обязуется:
При продаже:
2.2.1.. Информировать потенциальных покупателей на «ОБЪЕКТ», указанный в п. 1.1 настоящего Договора, и оказать "ЗАКАЗЧИКУ" комплекс информационно-консультационных услуг для юридически законного совершения сделки и безопасного получения «ЗАКАЗЧИКОМ» денежной суммы, равной продажной стоимости «ОБЪЕКТА».
При покупке:
2.2.1. Обеспечить информацию «ЗАКАЗЧИКА» обо всех выставлении продажу квартирах, соответствующих требованиям «ЗАКАЗЧИКА» изложенным в Приложении к настоящему Договору, предоставлять на рассмотрение «ЗАКАЗЧИКУ», консультировать «ЗАКАЗЧИКА» при переговорах, уточнять характеристики объектов, представляющих реальный интерес, согласовывать и организовывать их просмотры для «ЗАКАЗЧИКА» за отдельную плату.
2.2.2. Предоставить «ЗАКАЗЧИКУ» необходимые консультации по правовым и маркетинговым вопросам, связанным с предметом настоящего Договора,
2.2.3. Участвовать в подготовке проекта договора купли-продажи, сопровождать «ЗАКАЗЧИКА» при нотариальном удостоверении договора и его государственной регистрации на предмет юридического сопровождения гражданско-правовой сделки.
2.2.4 Скоординировать условия и порядок окончательного расчета между «ЗАКАЗЧИКОМ» и «ПРОДАВЦОМ»/»ПОКУПАТЕЛЕМ», а также организовать проведение указанного расчета.
2.2.5 «СТОРОНЫ» обязуются соблюдать строгую конфиденциальность в отношении информации и документации, полученной по настоящему Договору.
2.3. «ЗАКАЗЧИК» имеет право:
во всякое время проверять ход и качество работы, выполняемой «ИСПОЛНИТЕЛЕМ», не вмешиваясь в его деятельность;
отказаться от исполнения настоящего Договора в любое время до подписания Акта приема-передачи услуг, уплатив «ИСПОЛНИТЕЛЮ» часть установленной цены пропорционально части оказанных услуг, выполненной до получения извещения об отказе «ЗАКАЗЧИКА» от исполнения настоящего Договора, а также возместить «ИСПОЛНИТЕЛЮ» затраты, понесенные им при исполнении данного Договора.
3. ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ
3.1 Платежи и расчеты по настоящему Договору производятся на основании Дополнительного соглашения между «ИСПОЛНИТЕЛЕМ» и «ЗАКАЗЧИКОМ» в момент исполнения договора.
3.2 «ИСПОЛНИТЕЛЬ» приступает к работе после получения аванса от «ЗАКАЗЧИКА».
4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ «СТОРОН»
4.1 В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения взятых на себя обязательств по настоящему договору «СТОРОНЫ» несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.
4.2 За нарушение срока оказания услуг, указанного в п. 5.1 настоящего Договора, «ИСПОЛНИТЕЛЬ» уплачивает «ЗАКАЗЧИКУ» пени из расчета 0,1% от суммы договора, указанной в п. 3.1 настоящего Договора, за каждый день просрочки.
Уплата неустойки не освобождает «ИСПОЛНИТЕЛЯ» от исполнения лежащих на нем обязательств или устранения нарушений.
4.3. В случае нарушения «ЗАКАЗЧИКОМ» пп. 2.1.4 и 2.1.5 настоящего Договора и самостоятельного совершения сделки даже по истечении срока действия настоящего соглашения с каким-либо «ПРОДАВЦОМ»/«ПОКУПATEЛЕМ» из числа представленных «ИСПОЛНИТЕЛЕМ» (сокрытие сделки) «ЗАКАЗЧИК» обязуется выплатить «ИСПОЛНИТЕЛЮ» всю сумму, указанную в Дополнительном соглашении к настоящему Договору.
4.4.В случае одностороннего расторжения настоящего Договора «ЗАКАЗЧИКОМ» сумма внесенного им аванса остается в собственности у ИСПОЛНИТЕЛЯ» в качестве штрафа с зачетом аванса.
В случае, если в течение срока действия настоящего Договора сделка купли-продажи «ОБЪЕКТА» не состоялась по вине «ИСПОЛНИТЕЛЯ», сумма внесенного аванса полностью возвращается «ЗАКАЗЧИКУ», за вычетом понесенных «ИСПОЛНИТЕЛЕМ» расходов.
4.5. «СТОРОНЫ» освобождаются от ответственности за частичное и полное неисполнение своих обязательств по настоящему Договору, если таковое явилось следствием непреодолимой силы, а именно пожара, наводнения, других стихийных бедствий, военных действий, изменения законодательных и подзаконных актов, действий должностных лиц государственных органов.
4.6. Срок исполнения обязательств по настоящему Договору в таком случae продлевается соразмерно времени, в течение которого действовала непреодолимая сила и ее последствия.
4.7. В соответствии с условиями настоящего Договора «ИСПОЛНИТЕЛЬ» несет ответственность за сохранность подлинников документов, принятых на хранение у «ЗАКАЗЧИКА», а также материальных ценностей и денежных средств, предоставленных «ЗАКАЗЧИКОМ» во исполнение настоящего Договора, в пределах, установленных действующим законодательством и настоящим договором.
5. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
5.1.Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания «СТОРОНАМИ» и действует до « » 20 г.
По соглашению «СТОРОН» срок по настоящему Договору может быть пролонгирован.
5.2. Любая договоренность между «СТОРОНАМИ», влекущая за собой новые обстоятельства, не предусмотренные настоящим Договором, считается действительной, если она подтверждена «СТОРОНАМИ» в письменном виде.
5.3.Все спорные вопросы, которые могут возникнуть в период действия настоящего Договора, «СТОРОНЫ» условились разрешать в рабочем порядке путем взаимных консультаций и переговоров, а в случае недостижения консенсуса - в судебном порядке.
5.4. Настоящий договор составлен на ….. листах в 2-х экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой «СТОРОНЫ».
ПОДПИСИ «СТОРОН»:
Что Вы думаете по поводу статьи «Типы договоров на оказание риэлтерских услуг»? Прокомментируйте ее, пожалуйста!
Процесс взаимоотношений клиентов с риэлторами зачастую вызывает немало вопросов. С кем именно заключать договор - со специалистом, который будет проводить сделку, или с агентством, где он работает? За что именно отвечает риэлтор? Наконец, можно ли рассчитывать на компенсацию, если вам оказали некачественную услугу? Попробуем разобраться.
Обратная сторона закона
БН уже рассказывал своим читателям, как выбрать агента по недвижимости и зачем нужен такой специалист. Имеет смысл подробней остановиться на юридических особенностях взаимоотношений риэлторов и их клиентов. С 2002 года в России отменено обязательное лицензирование риэлторской деятельности. С тех пор государство фактически не контролирует профессию: нет определения риэлторской услуги, общепринятых требований к работе агентств и их сотрудников. А единственным документом, который регулирует отношения профессиональных операторов этого рынка с клиентами, является заключаемый между ними договор. Обязательные требования к нему, опять же, отсутствуют.
Агентства предлагают клиентам различные виды соглашений: договор комиссии, агентирования, возмездного оказания услуг. Все они предусмотрены Гражданским кодексом РФ и вполне законны. Выбор конкретной формы соглашения зависит от особенностей проводимой сделки и объема оказываемых агентством услуг.
Если работа будет вестись по эксклюзивному договору, то здесь соглашение необходимо заключать с агентством недвижимости, поскольку именно оно гарантирует исполнение обязательств по сделке. В том числе - отвечает за действия агента перед клиентом. Со стороны агентства подпись под договором ставит генеральный директор либо назначенный им представитель. Заключать соглашение с частным агентом возможно лишь в том случае, если он имеет статус индивидуального предпринимателя. Только так он может дать своему клиенту какие-либо гарантии.
Учитывая, что законодательные требования к содержанию агентского договора отсутствуют, объем ответственности, которую компания или ее сотрудник несет перед клиентом, нужно обязательно подробно прописывать в самом документе.
Клиенту имеет смысл запомнить, что он имеет полное право настаивать, чтобы в типовой договор, который ему предложит агентство, были внесены те или иные дополнительные пункты. Конечно, если они не нарушают действующее законодательство.
Наряду с основным соглашением на оказание услуг агентством часто заключают с клиентами договор поручения. К примеру, если клиент не хочет самостоятельно регистрировать право собственности, заниматься сбором необходимых для проведения сделки документов и т.д., то за него это делает агент.
Впрочем, по мнению экспертов, договоры поручения могут нести потенциальную опасность для клиентов, поэтому к их заключению нужно относиться предельно внимательно, четко представляя, какие именно действия и в каком объеме вы поручаете.
Проверяем чистоту
Во многих агентских соглашениях сказано, что риэлтор обязан , который хочет приобрести его клиент. Но практика такова, что если в дальнейшем сделку признают недействительной, агент не понесет за это никакой ответственности. По закону о государственной регистрации прав на недвижимость (122-ФЗ) - зарегистрированное право собственности можно аннулировать через суд. А предусмотренная тем же 122-ФЗ компенсация несостоявшемуся покупателю ограничивается суммой в 1 млн руб.
Для получения этой выплаты нужно обратиться в суд и установить, по чьей именно вине покупателю причинили ущерб. То есть найти виновника и, опять же, через суд получить с него компенсацию. Впрочем, по словам юристов, это все скорее теория, на практике же доказать недобросовестность агента, а тем более взыскать с него неустойку, почти нереально.
К тому же, по действующим законам, риэлтор не обязан отвечать за добросовестность продавца. Клиенту необходимо отдавать себе отчет в том, что - даже если агентство провело свою работу без ошибок. К примеру, если после регистрации прав покупателя неожиданно объявился наследник, о существовании которого никому не было известно.
В ответе за сделку
В отсутствии законодательного регулирования риэлторской деятельности все конфликты между агентами и их клиентами решаются исходя из положений Закона о защите прав потребителей. В соответствии с 29-й статьей этого документа в случае расторжения договора с агентством недвижимости потребитель может требовать «полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с недостатками выполненной работы».
Однако, по словам специалистов, случаи, когда риэлтор выплачивал компенсацию клиенту, встречаются крайне редко. На практике ответственность риэлтора практически всегда ограничивается суммой полученных им комиссионных. Прописанные в договоре штрафы и неустойки редко принимаются судами - любые формы заключенных между сторонами соглашений служители Фемиды квалифицируют как договоры возмездного оказания услуг. А главная особенность таких соглашений состоит в том, что в случае их одностороннего расторжения взыскать неустойку практически невозможно.
В сухом остатке получаем следующее: судебная практика по разрешению конфликтов между риэлторами и их клиентами на сегодня не сложилась. Во многом из-за того, что регулирования , правовых норм и обязательной имущественной ответственности риэлторов сегодня не существует.
Клиентам остается уповать лишь на то, что добросовестные агентства недвижимости дорожат своей репутацией, что может служить определенной гарантией качества их услуг.
Плюс к этому, случаи мошенничества на вторичном рынке жилья давно уже не носят массового характера. Здесь свою роль сыграла как система государственной регистрации прав, так и значительная работа профессионального сообщества по популяризации цивилизованного рынка жилья.
Дополнительной гарантией для клиента может стать членство агентства, выбранного в качестве посредника, в каком-либо профессиональном объединении, поскольку ответственность их членов, как правило, застрахована. В случае форс-мажора это в той или иной степени покроет финансовые потери клиента.
Возможно, имеет смысл самостоятельно застраховать титул собственности. Стоимость такой услуги зависит от стоимости жилья и срока страхования.
В любом случае нужно помнить: стопроцентной гарантии чистоты сделки вам никто не даст. Оценить все риски, связанные с покупкой жилья на вторичном рынке, крайне затруднительно.
Текст: Сергей Бардин, Андрей Грязнов Фото: Алексей Александронок
Как подписать договор с агентством недвижимости, чтобы сделка прошла гладко и без неприятных последствий для обеих сторон? На все ли условия риэлторов следует соглашаться? Советы читателям дают сотрудники ЗАО «Юридическое бюро «Падва и Эпштейн»: специалист в области недвижимости и корпоративного права Ирина Зубкова и специалист в области недвижимости Ксения Тарасова.
- Каковы реальные обязанности риэлтора? Куда можно обратиться с жалобой, если они не исполняются должным образом?
В настоящее время к риэлторской деятельности применяются только нормы гражданского законодательства РФ, она не урегулирована специальными нормативными актами. Проект ФЗ «О риэлторской деятельности» с 1998 г. находится на рассмотрении в Государственной думе Федерального собрания РФ.
Общественные объединения риэлторов (Российская Гильдия Риэлтров и Московская Ассоциация Риэлторов) утвердили стандарты и правила профессиональной деятельности. С ними можно ознакомиться на сайтах РГР и МАР.
Обращаясь к риэлтору, нужно руководствоваться следующим правилом: все основные обязанности специалиста должны быть оговорены в заключаемом с клиентом договоре. За неисполнение либо ненадлежащее исполнение условий применяются нормы гражданского законодательства РФ об ответственности сторон.
Что касается качества оказываемых услуг, то за него отвечает риэлтор (индивидуальный предприниматель) или агентство недвижимости (юридическое лицо), с которым заключен договор, соответственно, им вы можете предъявить письменную претензию или обратиться в объединение риэлторов (если агентство недвижимости, с которым заключен договор, является его членом).
Кроме того, вы имеете право подать соответствующее заявление в суд или обратиться с жалобой в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти по контролю в области защиты прав потребителей (так как риэлторская деятельность подпадает под действие ФЗ «О защите прав потребителей»).
- Агентство недвижимости продает мою квартиру. Его сотрудники требуют передать им все документы на нее. Стоит ли соглашаться на такие условия? Почему риэлторам недостаточно копий?
Это зависит от вида услуг, которые вам оказывает агентство недвижимости (далее - АН).
Так, услуги по оформлению необходимой документации на квартиру (например, получение технического паспорта, свидетельства о регистрации права собственности и др.) для последующего совершения сделки купли-продажи требует наличия у АН оригиналов, которые вы должны им передать по описи. При этом для оказания данного вида услуг АН потребуется нотариальная доверенность. Советуем не прописывать в доверенности право АН заключать договор купли-продажи квартиры, поскольку вашей собственностью никто, кроме вас, распоряжаться не должен.
Если АН оказывает услуги по поиску покупателя и сопровождению сделки, то наличие оригиналов не обязательно. Поскольку документы на квартиру являются вашими личными бумагами (так же, как и паспорт гражданина РФ), никто и ни при каких обстоятельствах не имеет права на их принудительное изъятие, кроме как по решению суда.
Для совершения сделки АН вправе ознакомиться с документами на квартиру в присутствии владельца, поэтому рекомендуем вам оставить в агентстве нотариально заверенные копии, а оригиналы хранить у себя.
- В договоре о покупке квартиры, который мне предложили заключить в агентстве недвижимости, содержатся довольно жесткие условия: не встречаться с продавцами объектов без риэлтора; не обращаться в другие фирмы и т. п. Законны ли такие требования?
Как уже было сказано ранее, все права и обязанности клиента и риэлтора регулируются договором, то есть соглашением двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (ст. 420 ГК РФ).
Так, агентским договором может быть предусмотрено обязательство принципала (в данном случае принципал - это вы) не заключать аналогичных соглашений с другими агентами, действующими на указанной в документе территории, либо воздерживаться от осуществления на ней самостоятельной деятельности.
В договоре может быть предусмотрено и обязательство агента (то есть АН) не заключать с другими принципалами аналогичных агентских договоров, исполняющихся на территории, указанной в договоре (ст. 1007 ГК РФ).
Обычно АН, действуя в своих интересах, заключает с клиентом не конкретный вид договора, рекомендованный для данного случая гражданским законодательством РФ, а смешанный. Однако вы вправе потребовать внесения в него условий, которые вас будут устраивать, либо обратиться в другое АН.
В конечном счете только клиент решает, соглашаться ли на предложение АН. Если договор уже заключен, то вы обязаны соблюдать содержащиеся в нем условия.
- Я заключил с агентством недвижимости договор о продаже квартиры, но через указанный срок она не была продана. Должно ли агентство компенсировать мне невыполнение своих обязательств? Содержатся ли в законодательстве какие-нибудь указания на этот случай?
Как уже отмечалось выше, осуществление риэлторской деятельности подпадает под действие Закона «О защите прав потребителей» (далее - Закон). Так, в соответствии со ст. 27 Закона исполнитель обязан осуществить оказание услуг в срок, установленный соответствующими правилами или договором об оказании услуг.
Ст. 28 Закона устанавливает последствия нарушения исполнителем сроков оказания услуг. Потребитель по своему выбору вправе:
назначить исполнителю новый срок (при этом стоимость услуг остается неизменной);
поручить оказание услуг третьим лицам или осуществить их своими силами (и потребовать от исполнителя возмещения понесенных расходов);
потребовать уменьшения цены за оказание услуг;
отказаться от исполнения договора об оказании услуг (при этом цена оказанных услуг, как правило, возвращается потребителю);
потребовать полного возмещения убытков, причиненных в связи с нарушением сроков оказания услуг.
В случае нарушения сроков оказания услуг исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере 3 % от цены оказания услуг. Договором может быть установлен и более высокий размер неустойки. Обращаем ваше внимание, что указанные выше требования не подлежат удовлетворению, если исполнитель докажет, что нарушение сроков оказания услуг произошло вследствие непреодолимой силы или по вине потребителя (независимо от тех условий, которые указаны в договоре).
- С риэлторской фирмой заключен договор на покупку квартиры. Срок его действия заканчивается через месяц. Квартира выбрана, и риэлтор настаивает, чтобы мы внесли за нее деньги, заложив их в депозитную ячейку банка. Свое требование он объясняет тем, что в противном случае другие клиенты смогут перекупить объект. Правомерно ли это?
Как правило, открытие банковской ячейки производится в день совершения сделки купли-продажи квартиры, перед подписанием договора и сдачей документов на государственную регистрацию.
Требование риэлтора не совсем обоснованно, так как даже внесение денежных средств до дня совершения сделки не является гарантией того, что продавец заключит договор купли-продажи именно с вами.
В вашей ситуации можно подписать предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым вы обязуетесь купить именно эту квартиру, а продавец обязуется продать ее именно вам по оговоренной цене.
Также в доказательство заключения договора купли-продажи квартиры и в обеспечение его исполнения сторонами может быть заключено соглашение о задатке (авансе), его сумма в этом случае не имеет значения.
- Я решила продать однокомнатную квартиру в центре и купить двухкомнатную в спальном районе. Обратилась за помощью в агентство недвижимости. Заключила договор и внесла аванс, но вскоре самостоятельно нашла подходящие мне варианты. Могу ли я рассчитывать на возвращение аванса?
В данном случае необходимо проверить условия договора, в частности порядок расчетов и порядок прекращения его действия. Имеет значение также и вид договора.
Например, по договору поручения доверитель вправе отменить поручение, а поверенный отказаться от него в любое время. Соглашение об отказе от этого права ничтожно. В ст. 978 ГК РФ указывается, что если договор прекращен до того, как поручение исполнено поверенным полностью, доверитель обязан возместить поверенному понесенные при исполнении поручения издержки, а если поверенному причиталось вознаграждение - уплатить его соразмерно выполненной работе.
При заключении договора возмездного оказания услуг в соответствии со ст. 782 ГК РФ вы вправе отказаться от исполнения договора при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. При этом данная норма носит императивный характер и в силу п. 2 ст. 9 ГК РФ не может быть изменена соглашением сторон. Если в соответствии с таким договором услуга вам еще не оказана, например покупатель на квартиру не найден, то вы возмещаете АН только понесенные им убытки (например, расходы на электрика, которого вызвали в вашу квартиру для проверки показаний счетчика и получения справки из ЖЭУ об отсутствии задолженности и пр.). Вознаграждение в этом случае не уплачивается. Если какие-либо услуги уже оказаны, то вы компенсируете соразмерную сумму (при этом должен быть составлен акт об оказанных услугах).
В любом случае вы можете расторгнуть договор по соглашению сторон, в котором установите порядок оплаты вознаграждения риэлтора и пр. Обращаем внимание, что в заключенном с АН договоре уже могут содержаться условия, предусматривающие как порядок оплаты вознаграждения в случае расторжения договора, так и запрет на самостоятельный поиск квартиры, а также ответственность клиента за нарушение этого требования.
- Как юридически правильно оформить передачу задатка риэлторской фирме, чтобы не потерять эти деньги в случае, если сделка не состоится по вине продавца квартиры? Вправе ли агентство требовать задаток, если оно не является собственником продаваемого объекта?
В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме независимо от суммы.
Когда вы подписываете соглашение о задатке с АН, то этот документ не является гарантией заключения впоследствии договора купли-продажи с продавцом квартиры, поскольку задатком нельзя обеспечить обязательства третьего лица, даже если третье лицо заключило договор на оказание услуг с тем же АН. Таким образом, соглашение о задатке должно быть подписано между вами и продавцом квартиры.
Как правило, на практике АН составляет соглашение между покупателем и продавцом и выступает в роли посредника. Делается это для того, чтобы заинтересованные лица не встретились до момента совершения сделки и не договорились самостоятельно, без участия АН. Нельзя утверждать, что такой способ является безопасным и законным. Поэтому настаивайте на личной встрече с продавцом, пусть даже в присутствии представителя АН, для подписания соглашения о задатке и передачи денег. Это позволит вам удостовериться в реальном существовании продавца и его дееспособности во избежание в будущем признания сделки недействительной.
- Собираюсь продавать квартиру. Допустим, я заключу с агентством договор о продаже за определенную сумму, а ситуация на рынке изменится, и цены упадут - обязано ли в этом случае агентство выполнить условия договора?
В договоре с АН будет указана цена, за которую вы продаете квартиру.
Изменение цен на недвижимость, скачки курса валют, мировой кризис признаются существенным изменением обстоятельств, которые стороны не могли предвидеть при заключении договора (ст. 451 ГК РФ).
Вам должны предложить заключить дополнительное соглашение о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении. В этом случае АН не несет ответственности за неисполнение договора.
